Catégorie : actualite

Répartition des parts de propriété : pensez aux conséquences !

Un couple non marié achète une maison. Lors de cet achat, le contrat de vente mentionne que la concubine est propriétaire en indivision à hauteur de 68 %, les 32 % restants appartenant à son compagnon.

Le couple finance son achat pour partie au moyen de fonds personnels de la concubine, et pour le surplus, au moyen d’un emprunt souscrit par les deux concubins à hauteur de 50 % chacun.

3 ans après l’achat de la maison, le couple se sépare et revend la maison avec une moins-value. Lors du partage du prix de revente, une difficulté apparaît, du moins pour l’ex-concubine…

Pour déterminer le montant du prix de revente à partager, il a été soustrait à ce prix le solde de l’emprunt restant dû. Méthode de calcul qui va être contestée par l’ex-concubine. Selon elle, il faut partager le prix de revente de la maison directement entre elle et son ex-concubin. C’est seulement ensuite que le montant de l’emprunt restant doit être partagé entre eux. Or, les conséquences des 2 méthodes de calcul ne sont pas les mêmes.

Pour vous permettre de mieux les appréhender, prenons l’exemple suivant : imaginons une maison revendue pour un prix de 100 000 € par des concubins, ces derniers devant encore rembourser un emprunt de 50 000 €.

Selon la méthode préconisée par l’ex-concubine, le calcul serait alors le suivant :

• pour la concubine : (100 000 x 68 %) – (50 000 € x 50 %) = 43 000 €
• pour le concubin : (100 000 € x 32 %) – (50 000 € x 50 %) = 7 000 €

Mais ce n’est pas la méthode de calcul retenue par le juge. Ce dernier retient la méthode de calcul suivante : au prix de vente de la maison (100 000 €), il retranche les 50 000 € de l’emprunt restant dû. Ce qui donne le résultat suivant :

• pour la concubine : 100 000 – 50 000 = 50 000 € x 68 % = 34 000 €
• pour le concubin : 100 000 – 50 000 = 50 000 x 32 % = 16 000 €

La méthode retenue par le juge est donc défavorable à l’ex-concubine. Le juge lui rappelle que c’est elle-même et son ex-compagnon qui ont décidé de se placer en indivision à 68/32 et non 50/50. Or, si la proportion retenue augmente sa part dans l’indivision, elle augmente également son risque.

Ce même calcul défavorable à l’ex-concubine lui aurait permis d’obtenir des gains plus importants si la maison n’avait pas été vendue à perte et si l’emprunt avait été totalement remboursé. Le fait que la maison ait été revendue à perte, après peu de remboursements, est un risque que devait assumer l’ex-concubine.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 octobre 2016, n° 15-25937

Vente immobilière : quand la passion l’emporte sur la raison © Copyright WebLex – 2016

Mettez systématiquement en place, tous les 2 ans, un entretien professionnel !

Une salariée reproche à son employeur de n’avoir bénéficié que d’un seul et unique entretien professionnel au cours de ses 10 ans de collaboration.

L’accord collectif relatif à la formation professionnelle dont dépend l’entreprise prévoit, en effet, que chaque salarié ayant au moins 2 ans d’ancienneté bénéficie annuellement, ou au minimum tous les 2 ans, d’un entretien professionnel. L’absence d’entretien constitue donc, selon elle, un frein à son évolution professionnelle.

Mais l’employeur rétorque qu’il a, certes, fait procéder à un seul entretien d’évaluation mais qu’il a accepté toutes ses demandes de formation. Pour lui, il a donc entièrement rempli son obligation de formation auprès de sa salariée.

Ce que va refuser d’admettre le juge. Il rappelle que pour remplir son obligation de formation, l’employeur doit :

• mettre en place des actions de formation ;
• et mener un entretien professionnel, exclusivement consacré à l’évolution professionnelle du salarié, au minimum tous les 2 ans

Un salarié qui n’aurait pas bénéficié des entretiens individuels prévus par la Loi pourrait obtenir le versement de dommages et intérêts s’il justifie d’un préjudice.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 6 juillet 2016, n° 15-18419

Entretien professionnel : à mettre en place systématiquement ! © Copyright WebLex – 2016

Des modèles de contrats à reprendre dès maintenant !

Saisi par des fédérations professionnelles, le Conseil d’Etat annule 2 dispositions du modèle de contrat de syndic qui a été mis en place à partir du 1er juillet 2015 et qui intéresse les stipulations relatives aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (point 9 du contrat de syndic).

Tout d’abord, il est prévu dans le modèle de contrat que le coût des prestations reprises dans le point 9 du contrat est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Or, cette dernière mention (« et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ») laisse entendre que c’est le syndic qui aurait la charge de ces frais et honoraires si le copropriétaire concerné devenait définitivement insolvable. Ce qui ne saurait être le cas, précise le juge…

Par conséquent, il faut supprimer la mention « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » au point 9 du modèle de contrat de syndic.

Ensuite, toujours en ce qui concerne le point 9 du contrat, le juge reprend la liste des frais et honoraires concernés et revient sur la délivrance du certificat en cas de vente d’un lot de copropriété.

Pour rappel, en cas de vente d’un lot, le syndic doit délivrer un certificat attestant que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire ; et s’il est déjà copropriétaire d’un lot, le syndic atteste qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer des frais et honoraires restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Le juge estime que la délivrance de ce certificat ne peut pas être mise à la charge du seul copropriétaire concerné. Il faut donc supprimer cette mention au point 9.2 du modèle de contrat de syndic.

Attention : ces annulations étant rétroactives, les contrats de syndic d’ores et déjà conclus sur la base du modèle applicable depuis juillet 2015 ne sont pas valables, ni opposables sur les points précités. Il est recommandé de proposer en assemblée générale un nouveau projet de contrat expurgé des mentions annulées par le juge.

Source : Arrêts du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016, n° 390465 et 390491

Modèle de contrat de syndic : à modifier ! © Copyright WebLex – 2016

Garde-corps impératif ou filet antichute suffisant ?

Une entreprise a fait construire un immeuble avec toit-terrasse. L’inspection du travail, estimant l’accès à ce toit-terrasse dangereux, lui ordonne de faire installer des garde-corps sur toute la périphérie du toit-terrasse. L’installation d’un garde-corps permettra, selon elle, d’assurer la sécurité de tout travailleur susceptible d’être affecté à la maintenance du toit-terrasse.

Mais l’entreprise, maître de l’ouvrage, refuse : non seulement l’installation de garde-corps permanents imposerait de modifier le permis de construire mais en plus, elle a opté pour un dispositif de protection amovible assurant une protection équivalente aux garde-corps. Elle a, en effet, choisi d’installer des potelets (dispositif d’ancrage permanent) auxquels étaient fixés des filets amovibles assurant, selon elle, la même sécurité aux salariés intervenant sur le chantier.

Ce que confirme le juge : la sécurité du travail en hauteur doit être assurée soit :

• par des garde-corps intégrés ou fixés, rigides et résistants d’une hauteur située entre 1 mètre et 1,10 mètre ;
• par tout autre moyen assurant une sécurité équivalente.

Dans ce cas précis, la grande surface du toit-terrasse permettant aux travailleurs de se déplacer sans être à l’extrême bord du toit et les bords étant sécurisés par un système de filets amovibles fixés sur un dispositif d’ancrage permanent constituent un moyen assurant une sécurité équivalente aux garde-corps.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 14 septembre 2016, n° 14-20141

Travail en hauteur : un moyen de sécurité imposé ? © Copyright WebLex – 2016

Vers des collaborateurs médecins plus autonomes

Lorsqu’un collaborateur médecin est recruté par un service de santé au travail, il dispose d’un délai d’un mois pour transmettre ses titres professionnels à l’inspection médicale du travail.

Il exerce ensuite les missions qui lui sont confiées par le médecin du travail et sous la responsabilité de ce dernier. Dans ce but, il établit un protocole écrit des missions du collaborateur médecin, en fonction de ses compétences et de son expérience.

Jusqu’au 14 octobre 2016, le collaborateur médecin établissait un rapport sur l’état de santé d’un salarié mais seul le médecin du travail pouvait rendre un avis d’aptitude ou d’inaptitude. Désormais, cette disposition est supprimée : en fonction du protocole établi par le médecin du travail, un collaborateur médecin pourra donc émettre ce type d’avis… mais toujours sous la responsabilité du médecin du travail.

Santé au travail : de nouvelles prérogatives pour les collaborateurs médecins ? © Copyright WebLex – 2016

L’activité déclarée doit correspondre à celle exercée !

Un locataire exerce une activité de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires et d’importation et d’exportation d’objet de luxe. Le bail commercial arrivant à son terme, il en demande son renouvellement.

Ce que lui refuse le bailleur sans lui faire d’offre d’indemnité d’éviction. Pour lui, le locataire a perdu le droit de percevoir cette indemnité parce que l’activité qu’il exerce n’est pas déclarée au Registre du commerce et des sociétés (RCS)…

…à tort selon le locataire qui estime que la condition d’immatriculation était remplie à la date de renouvellement du bail. Il rappelle, extrait K bis à l’appui, que son activité a toujours été immatriculée pour les activités de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires et d’importation et d’exportation d’objet de luxe.

Le bailleur rétorque au locataire que l’activité pour laquelle il est immatriculé au RCS ne correspond pas à celle réellement exercée. Il rappelle que le locataire n’exerce plus l’activité d’importation et d’exportation d’objet de luxe mais celle de vente d’objets touristiques. Cette modification n’ayant pas été indiquée sur le RCS, il considère que la société n’a pas immatriculé son activité et qu’il s’agit là d’une faute qui lui fait perdre son droit au renouvellement du bail et au versement d’une indemnité d’éviction.

Mais pour le locataire, l’absence de modification de l’immatriculation n’est pas un manquement grave justifiant la perte de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. De plus, il estime que le bailleur aurait dû le mettre en demeure de régulariser la situation.

Le juge va trancher le litige en faveur du bailleur : le locataire aurait dû modifier son immatriculation suite à son changement d’activité pour que l’activité déclarée corresponde à celle exercée. Ne l’ayant pas fait, le locataire commet une faute qui lui fait perdre son droit au renouvellement du bail ainsi qu’au versement d’une indemnité d’éviction. En outre, le juge précise que le bailleur n’avait pas à mettre en demeure son locataire de régulariser sa situation.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-18456

Pas d’activité immatriculée, pas de droit au renouvellement du bail commercial ! © Copyright WebLex – 2016

Réalisez une étude de marché avec ODIL

ODIL, l’outil d’aide au diagnostic d’implantation locale, est développé par l’Insee en vue d’offrir aux créateurs d’entreprise un accès gratuit à une étude de marché.

Plus exactement, ce service fournit les premiers éléments d’une étude de marché, en donnant accès à toutes les données locales permettant de définir le projet du créateur en fonction de l’activité envisagée, des produits ou services proposés, de la commune d’implantation et de la présence d’entreprises concurrentes.

En pratique :

• vous sélectionnez une ou plusieurs activités et les produits associés dans les secteurs du commerce, de l’artisanat et des services aux particuliers ;
• vous sélectionnez et vous visualisez une zone géographique et les zones d’influence souhaitées grâce à une carte interactive permettant d’afficher des données sociodémographiques ;
• vous lisez et imprimez les résultats obtenus et vous vous constituez un dossier de résultats relatifs à la clientèle potentielle et aux établissements de même activité de la zone d’implantation.

Source : www.economie.gouv.fr

ODIL, un nouvel outil pour les créateurs d’entreprise © Copyright WebLex – 2016

Compteasso.service-public.fr, c’est fini ! Place à service-public.asso.fr !

Sur le nouveau site service-public.asso.fr, vous trouverez toutes les informations nécessaires pour effectuer toutes les démarches liées :

• à la création d’une association : vous pouvez directement effectuer vos formalités sur ce site web (module e-création) plutôt que de déposer un dossier en préfecture ou sous-préfecture ;
• à la modification d’une association, qu’il s’agisse d’un changement de dirigeants, d’un changement d’adresse, d’une modification des statuts, etc. ;
• à la dissolution d’une association.

Sur ce site, vous trouverez également un certain nombre d’informations ayant trait au fonctionnement des associations et à leur financement, ainsi qu’un certain nombre de modèles de documents.

Notez que l’accès à ces modules nécessite la création d’un compte directement sur le site service-public.asso.fr.

Source : Direction de l’information légale et administrative – Actualité du 22 septembre 2016

Un nouveau service pour les associations © Copyright WebLex – 2016

Consultez les délégués du personnel avant toute procédure de licenciement !

Suite à un accident du travail, un salarié est déclaré inapte. L’employeur le convoque à un entretien préalable à son licenciement mais abandonne la procédure. Il réunit les délégués du personnel, quelques jours plus tard puis convoque à nouveau le salarié inapte à un entretien préalable avant de le licencier.

Le salarié conteste son licenciement : il estime que son employeur n’a pas fait d’effort de reclassement puisqu’il a précipité la procédure, omettant de convoquer les délégués du personnel.

Pour sa défense, l’employeur rappelle que si, en effet, il a convoqué une 1ère fois le salarié à un entretien préalable, il a abandonné la procédure de licenciement. Selon lui, il a régularisé la procédure en réunissant les délégués du personnel pour envisager des solutions de reclassement et en interrogeant le médecin du travail sur les différentes possibilités de reclassement à envisager. Aucun reclassement n’étant possible, l’employeur a convoqué le salarié à un entretien préalable 2 mois plus tard et l’a finalement licencié.

Et le juge confirme que la procédure de licenciement a bien été régularisée : l’employeur a bel et bien procédé à des recherches de reclassement après avoir reçu l’avis d’inaptitude. En outre, l’intervention du médecin du travail, consistant, après visite de l’atelier dans lequel exerçait le salarié, à dresser une liste compatible avec ses capacités physiques, prouve la recherche effective de reclassement.

Rappelons qu’au 1er janvier 2017, la même procédure s’appliquera à l’inaptitude d’origine non-professionnelle.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 5 octobre 2016, n°15-15656

Licenciement pour inaptitude professionnelle : une régularisation possible ? © Copyright WebLex – 2016

Pas de licenciement en rapport avec les fonctions représentatives du salarié !

Lorsque le licenciement d’un salarié protégé est envisagé, vous devez, en qualité d’employeur et après l’entretien préalable, obtenir l’autorisation de l’inspecteur du travail. Ce dernier est tenu de vous entendre d’abord puis le salarié, à qui il expliquera les faits qui justifient le licenciement et le motif sur lequel il repose. Il doit s’assurer que le licenciement envisagé n’est pas lié à l’exercice du mandat du salarié auquel vous voudriez faire obstacle.

Cette procédure doit être respectée alors même qu’il s’agirait d’un licenciement justifié par l’inaptitude du salarié protégé. Jusqu’alors, le contrôle de l’inspecteur du travail se limitait à déterminer si l’inaptitude était telle qu’elle justifiait le licenciement. Il n’avait, cependant, pas à rechercher l’origine de l’inaptitude, même lorsqu’elle résultait, par exemple, d’un harcèlement, exercé par l’employeur.

Toutefois, le Conseil d’Etat vient de rappeler que l’inspecteur du travail doit s’assurer que le licenciement n’est pas lié aux fonctions représentatives ou à l’appartenance syndicale du salarié protégé. Aussi, même si, en principe, l’inaptitude justifie le licenciement, l’inspecteur du travail devra s’opposer à ce licenciement si l’inaptitude résulte d’une dégradation de l’état de santé du salarié, causée par les obstacles mis par l’employeur à l’exercice de ses fonctions représentatives.

En conséquence, aucun licenciement pour inaptitude ne devrait être autorisé si :

• l’employeur empêche un salarié d’exercer ses fonctions représentatives ;
• cette entrave entraîne une dégradation de l’état de santé du salarié ;
• cette dégradation de son état de santé est la cause de son inaptitude.

Source : Avis du Conseil d’Etat du 21 septembre 2016, n° 396887

Salariés protégés : un licenciement pour inaptitude peut-il être refusé ? © Copyright WebLex – 2016