Actu Juridique

Agent immobilier : pas de mandat, pas d’honoraires ?

Un agent immobilier trouve un bien immobilier conforme aux desiderata de son client qui lui a confié un mandat de recherche. Un compromis est alors signé, puis l’acte de vente est régularisé devant notaire. Pourtant, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires. Pourquoi ?

Méfiez-vous des cessions de fonds de commerce d’agences immobilières !

A l’occasion de la signature d’un acte de vente, un agent immobilier réclame à l’acquéreur le paiement de ses honoraires convenus aux termes d’un mandat de recherche.

Paiement que refuse l’acquéreur : il rappelle que depuis la signature du mandat, l’agence immobilière qui emploie l’agent a été placée en liquidation judiciaire. Pour lui, le mandat a pris fin à compter de cette liquidation. Dès lors, sans mandat le liant à l’agent immobilier, il considère que ce dernier ne peut pas réclamer ses honoraires…

« Faux » répond l’agent immobilier : suite à la liquidation judiciaire, une agence immobilière a racheté le fonds de commerce de son ancien employeur. Or, un fonds de commerce comporte divers éléments, dont la clientèle qui est composée, entre autres, des mandats…

« Non », rétorque l’acquéreur qui refuse toujours de payer les honoraires : il rappelle que la vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, de sorte que son refus de verser les honoraires est légitime, le mandat n’étant conclu avec la société liquidée n’étant plus valable. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394

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Actu Juridique

Vente d’un garage : quand une cuve d’hydrocarbures fuit…

Un acquéreur achète un garage avec la volonté de le transformer en immeuble d’habitation. Mais au moment d’engager les travaux nécessaires, il apprend que le sol est pollué, à cause d’une cuve défectueuse. Il demande alors au garagiste de l’indemniser. Ce que refuse ce dernier puisqu’il n’était pas au courant de la fuite…

Un garagiste est censé connaître les vices affectant son garage !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué (présence dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds), à cause de cuves enterrées qui se révèlent défectueuses. Mécontent, il demande au garagiste une indemnisation du préjudice. Ce que ce dernier refuse…

Le garagiste explique qu’il n’était pas au courant des fuites provenant des cuves enterrées. Dès lors, il considère qu’il s’agit là d’un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il estime donc qu’il n’a pas à indemniser l’acquéreur…

… à tort selon ce dernier : le garagiste, exploitant du garage familial (son père y a travaillé avant lui), doit être considéré comme un professionnel qui, en cette qualité, ne pouvait avoir ignoré les vices affectant les locaux. Par conséquent, le garagiste ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés et doit l’indemniser. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

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Actu Sociale

Absence de visite de reprise suite à un arrêt maladie = absence justifiée ?

A la fin de son arrêt maladie, une salariée a repris le travail une demi-journée, puis ne s’est plus représentée dans l’entreprise. L’employeur lui a donc adressé 2 LRAR, restées sans réponse, le conduisant à la licencier pour absence injustifiée. C’est alors que la salariée se manifeste de nouveau…

Absence non justifiée = faute

A la suite d’un arrêt maladie de plus de 30 jours, une salariée a repris le travail pour une seule demi-journée puis n’a plus donné de nouvelles, malgré 2 relances de l’employeur lui demandant de justifier son absence. En l’absence de réponse au bout d’un mois, il la licencie pour faute grave.

Ce que conteste la salariée qui rappelle qu’après une absence de plus de 30 jours, l’employeur est tenu d’organiser une visite médicale ; en revenant travailler une demi-journée, elle a, estime-t-elle, manifesté sa volonté de reprendre le travail. Elle considère qu’en l’absence de visite de reprise, son absence est justifiée. L’employeur ne peut donc pas la licencier pour ce motif.

Faux, d’après le juge qui retient que la salariée ne peut pas reprocher à son employeur de n’avoir pas organisé la visite médicale de reprise alors qu’il avait été laissé sans nouvelles, malgré 2 demandes de justificatif d’absence. Cette absence injustifiée qui s’est prolongée pendant 1 mois constitue bel et bien une faute grave.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 29 juin 2017, n° 15-22856

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Défiscalisation Outre-mer : les centrales électriques aussi ?

Un couple fait le choix d’investir en Outre-mer, par l’intermédiaire d’entreprises, dans plusieurs centrales photovoltaïques. Une fois cet investissement réalisé, il demande à bénéficier du dispositif Girardin afin de réduire le montant de son impôt sur le revenu, ce que l’administration lui refuse…

Attention à ne pas oublier de raccorder votre centrale électrique !

Pour obtenir une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement Outre-mer, un couple investit, par l’intermédiaire d’entreprises, dans plusieurs centrales photovoltaïques destinées à la production et à la revente d’énergie auprès d’Electricité de France (EDF). Suite à un contrôle fiscal, l’administration leur refuse le bénéfice de la réduction d’impôt.

Elle rappelle que pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bien acquis doit être susceptible d’une utilisation effective, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir produire des revenus. En clair, investir dans une centrale électrique qui revendra l’électricité produite à EDF suppose, pour que la réduction d’impôt soit acquise, que la centrale soit effectivement raccordée au réseau public d’énergie… Ce qui n’était pas le cas ici !

Ce que conteste le couple qui précise que les centrales en question étaient susceptibles de fonctionner de manière autonome, sans raccordement au réseau public d’énergie. L’utilisation effective de la centrale étant possible (elle peut produire de l’électricité), la réduction d’impôt doit leur être accordée !

Faux répond le juge : les centrales ont été construites dans le but de produire, puis de revendre l’énergie à EDF, revente qui n’est pas possible en l’absence de raccordement au réseau public d’énergie. Les centrales ne produisant aucun revenu, le redressement fiscal est donc confirmé !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 29 juin 2017, n°15MA04713

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Actu Fiscale

Déduction de TVA : de l’importance de conserver vos factures !

Un maçon fait l’objet d’un contrôle fiscal qui débouche, notamment, sur un redressement en matière de TVA. A ce titre, le vérificateur lui refuse la possibilité de récupérer la TVA qu’il a payée au titre des factures réglées à ses fournisseurs (ce que l’on appelle le droit à déduction). A tort ?

Pas de factures, pas de droit à déduction !

Un maçon fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’occasion duquel le vérificateur prend la décision d’écarter la comptabilité pour défaut de valeur probante. Dès lors, pour le calcul des sommes dues au titre du redressement fiscal, il procède à une reconstitution des bénéfices imposables et retient un taux de charge qu’il estime à 70 %.

A l’issue du contrôle, le maçon doit, notamment, payer un supplément de TVA, ce qu’il conteste. Il estime que le vérificateur a adopté une position contradictoire : il retient un taux de charge de 70 % pour le calcul de son bénéfice imposable, mais refuse de tenir compte de ce même taux de charge pour le calcul de la TVA. Le maçon a dû payer les factures de ses fournisseurs, ce qui, selon lui, constitue bien une charge. Pourtant, le vérificateur refuse qu’il puisse récupérer la TVA payée sur ces factures !

Pour rappel, le principe en la matière est le suivant : un professionnel réalisant des travaux facture ses prestations avec TVA, TVA qu’il doit reverser à l’administration. C’est ce qu’on appelle la TVA collectée. Cette obligation a pour corollaire un droit à déduction : le professionnel peut déduire de la TVA collectée pour le compte de l’administration la TVA qu’il a lui-même payée à ses fournisseurs à l’occasion par exemple d’achats de matériaux. En clair, pour calculer le montant de TVA dû à l’administration, les professionnels doivent réaliser le calcul suivant : TVA collectée – TVA déductible.

Puisqu’il a payé de la TVA sur ses factures fournisseurs, le maçon demande à faire jouer son droit à déduction… ce que lui refuse l’administration : le maçon a été dans l’incapacité de lui fournir les factures émises par ses fournisseurs. Or, la Loi est claire à ce sujet : si un professionnel souhaite bénéficier du droit à déduction, il doit être en possession de la facture originale justifiant cette déduction. Ce que confirme le juge de l’impôt qui valide le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 28 juin 2017, n°16PA02310

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Actu Fiscale

TVA : des précisions sur l’application du taux de 5,5 %

Vous envisagez de faire réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur (sarking) de votre habitation, ce qui nécessitera certainement des travaux de reprise de toiture. Si les travaux d’isolation sont bien soumis au taux de TVA de 5,5 %, qu’en est-il des travaux de reprise ?

Le taux de 5,5 % applicable aux travaux induits et indissociables des travaux d’amélioration de la qualité énergétique

A l’occasion de la réalisation de travaux dans des logements d’habitation, la question du taux de TVA applicable se pose fréquemment. Notez qu’aujourd’hui, 3 taux coexistent :

  • le taux normal de 20 %, qui s’applique généralement aux travaux réalisés dans les logements achevés depuis moins de 2 ans et aux travaux de construction et d’agrandissement ;
  • le taux réduit de 10 % (dit « taux intermédiaire ») qui s’applique, toutes conditions remplies, aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des logements achevés depuis plus de 2 ans ;
  • le taux réduit de 5,5 % qui s’applique, toutes conditions remplies, aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de 2 ans, ainsi qu’aux travaux induits qui leur sont indissociablement liés.

Parmi les travaux d’amélioration de la qualité énergétique, on retrouve les travaux d’isolation des parois opaques ou vitrées, des volets isolants ou des portes d’entrées donnant sur l’extérieur.

Quant aux travaux induits indissociablement liés aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique, il s’agit des travaux qui portent sur la même pièce que celle sur laquelle ont porté ces travaux d’amélioration ou sur les éléments du bâti directement affectés par ces travaux d’amélioration. C’est le cas par exemple de certains travaux touchant aux toitures (maintien ou reprise d’étanchéité, remplacement de tuiles ou ardoises, etc.).

Il vient de nous être rappelé que l’administration ne distingue pas selon que les travaux d’isolation sont réalisés par l’intérieur ou par l’extérieur (sarking). Si des travaux d’isolation par l’extérieur d’une habitation achevée depuis plus de deux ans nécessitent, par exemple, la réalisation de travaux de reprise de corniches, fenêtres de toits, évacuations d’eaux pluviales, etc., ces travaux induits bénéficieront du taux réduit de TVA de 5,5 %.

En revanche, les travaux de réfection totale d’une toiture ou de reprise d’une charpente ne bénéficient toujours pas du taux réduit.

Source : Réponse ministérielle Carrez, Assemblée nationale du 4 avril 2017, n°93563

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Agent immobilier : le point sur quelques (bonnes ?) pratiques…

Lors d’une vente, l’agent immobilier est tenu de réaliser un certain nombre d’actions comme donner des conseils ou rédiger un compromis de vente. Comment être sûr que vous ne faites pas de fautes susceptibles d’engager votre responsabilité ? Voici 3 exemples, qui vous permettront sans doute d’optimiser vos bonnes pratiques…

Conclure un avenant à un compromis de vente n’est pas sans risques !

Un couple achète une maison A et indique qu’il ne peut procéder à son achat qu’à la condition qu’il vende sa propre maison B. L’agent immobilier, chargé de la rédaction du compromis, a donc précisé cette mention dans les clauses suspensives du contrat.

Par la suite, le couple a trouvé des acquéreurs pour sa propre maison B. Il a alors indiqué au vendeur que la condition suspensive prévue pour l’achat de la maison A relative à la vente de sa maison B était levée. A cette occasion, un avenant au compromis de vente de la maison A a été signé, aux termes duquel le couple a autorisé le vendeur à occuper la maison A pour une durée de 45 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mais avant que l’acte de vente ne puisse être conclu, le couple a été informé que les personnes souhaitant acheter la maison B changeaient d’avis. Par conséquent, n’ayant pas réussi à vendre sa maison B, le couple a indiqué au vendeur qu’il renonçait à son achat.

Mécontent, ce dernier a réclamé le paiement du montant de la clause pénale au couple (15 000 €). Ce qu’a refusé le couple, rappelant que l’achat était subordonné à la vente de sa propre maison B. La vente de sa maison B n’ayant pas eu lieu, la condition suspensive n’a pas été levée et la vente de la maison A doit être abandonnée, sans que la clause pénale soit due, estime-t-il.

« Faux » a répondu le vendeur : aux termes de l’avenant rédigé par l’agent immobilier, il estime que le couple a renoncé à la condition suspensive de vente de sa propre maison B. Dès lors, en renonçant à la vente pour ce motif, le couple commet une faute qui lui permet de réclamer le montant dû au titre de la clause pénale.

Lorsqu’un avenant à un compromis de vente est conclu, pensez, le cas échéant, à reproduire les conditions suspensives ! En outre, informez vos clients que cet avenant peut valoir renonciation à une clause suspensive si cette dernière n’est pas reproduite.

Informez vos clients des projets d’éoliennes !

Un acquéreur, peu après avoir acheté une maison, découvre l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité de celle-ci. Projet qui voit finalement le jour. L’acquéreur réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, estimant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil. Ce que refuse l’agent immobilier…

… à tort selon l’acquéreur : il rappelle que le compromis de vente, rédigé par l’agent immobilier, prévoit que ce dernier doit obligatoirement l’informer des « projets d’urbanisme » ou des « modifications structurantes ». Or, pour lui, les éoliennes sont un « projet d’urbanisme » et une « modification structurante ». Dès lors, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de l’existence du projet d’éoliennes, ce dernier a manqué à son devoir de conseil.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que les informations dont il était redevable envers l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées (sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles, mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication). Parce que le projet d’éoliennes n’est pas mentionné, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A raison pour le juge ! Les projets d’éoliennes ne faisant pas partie de la liste des points sur lesquels il devait informer l’acquéreur, l’agent immobilier n’a commis aucune faute. Dès lors, il n’est pas tenu de dédommager l’acquéreur.

Pour la petite histoire, sachez que si l’agent immobilier a gagné son litige vis-à-vis de l’acquéreur à propos de son manquement au devoir de conseil, le juge a :

  • annulé la vente ;
  • condamné le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
  • condamné l’agent immobilier à restituer les honoraires qu’il avait perçus.

Si l’agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, c’est parce que le compromis avait été bien rédigé. La liste des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » était limitative. Toutefois, dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leur faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maîtrisiez) le plan local d’urbanisme !

Vendre un garage : un cas pratique à (ne pas) reproduire !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué, à cause de cuves fuyantes enterrées. Mécontent, il demande à l’agent immobilier de l’indemniser pour le préjudice subi.

Ce que refuse le professionnel de l’immobilier, qui, au courant de l’existence des cuves enterrées, rappelle avoir prévenu l’acquéreur lors d’un entretien oral. Ce que conteste l’acquéreur : aucun écrit ne prouve qu’il ait été mis au courant de l’existence des cuves. Aucune preuve ne venant étayer les allégations de l’agent immobilier, ce dernier est condamné à indemniser l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’agent immobilier a commis 3 erreurs qu’il ne faut pas reproduire :

  • il a averti l’acquéreur de la présence des cuves « seulement » par oral : l’écrit est primordial, il faut toujours que vous en ayez un ;
  • il n’a pas prévenu le notaire de la présence des cuves enterrées ; toutes les informations en votre possession relatives à la vente d’un bien doivent être transmises au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ;
  • aucun diagnostic de pollution du sous-sol n’a été réalisé : en cas de vente d’un site industriel ou d’un commerce pouvant polluer le sol en raison de son activité, comme celle de garagiste, il faut faire réaliser un diagnostic de pollution du sous-sol.

Source :

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19337
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18360
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

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Actu Sociale

Licencier un salarié absent suppose son remplacement !

Une entreprise est tenue de remplacer une salariée régulièrement absente depuis plus de 6 mois. Elle prononce donc le licenciement de cette dernière… qui conteste le licenciement au motif que le salarié qui la remplace n’a pas, lui-même été remplacé.

Remplacez le remplaçant !

Une entreprise licencie une salariée, au motif que ses absences répétées depuis plus de 6 mois désorganisent le service et nécessitent son remplacement définitif. Son remplacement est alors assuré par un salarié d’une autre société, mais appartenant au même groupe.

Celui-ci n’ayant pas lui-même été remplacé, la salariée licenciée considère que son licenciement n’est alors pas justifié. Mais pour l’employeur, le fait de pourvoir à son remplacement de manière indéterminée par un salarié provenant d’une autre société suffit à valider le licenciement de la salariée.

Faux, d’après le juge qui rappelle que le licenciement d’un salarié absent pour désorganisation du service n’est possible que si son remplacement définitif est nécessaire (et concrétisé par une embauche en CDI). Dans le cadre d’un remplacement « en cascade », comme c’est le cas ici, le salarié remplaçant, appartenant à l’entreprise ou au groupe dont elle fait partie, doit lui-même être remplacé par un salarié embauché en CDI. Faute d’avoir remplacé ce salarié remplaçant, le licenciement de la salariée absente est sans cause réelle et sérieuse.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 28 juin 2017, n° 16-13822

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Actu Sociale

Recours aux conventions de forfait : à sécuriser !

Une entreprise emploie une salariée cadre, rémunérée au forfait jours. Cette dernière estimant que son employeur n’a pas pris les mesures nécessaires pour préserver sa santé au travail, dans le cadre de sa convention de forfait, elle prend acte de la rupture de son contrat de travail. A tort, semble-t-il…

Attention à la charge de travail des salariés au forfait !

Une salariée au forfait jours estime que son employeur manque à son obligation de sécurité : selon elle, son supérieur hiérarchique ne veille pas au respect des durées maximales de travail et aux durées minimales de repos, mais ne s’assure pas non plus que sa charge de travail soit raisonnable. Ce manquement présentant, à ses yeux, une particulière gravité, elle prend acte de la rupture de son contrat de travail.

Mais l’employeur analyse cette prise d’acte comme une démission. Il rappelle que tous ses salariés au forfait doivent renseigner leurs jours (ou demi-journées) travaillées, ainsi que leurs jours (ou demi-journées) de repos, ces informations étant ensuite consolidées par le service des ressources humaines.

Ces mêmes salariés bénéficient, en outre, d’un entretien annuel avec leur supérieur hiérarchique pour, notamment, faire le point sur leur charge de travail, l’amplitude des journées travaillées et, éventuellement, rechercher ensemble des solutions pour adapter la charge de travail à leur organisation. L’employeur considère donc que toutes les mesures sont prises pour préserver la santé et la sécurité de ses salariés.

Ce que valide le juge, qui rappelle que la convention de forfait doit être prévue par un accord collectif qui doit spécifier des mesures garantissant le respect des durées maximales de travail et des durées minimales de repos. Ces mesures ayant été respectées, il analyse, à son tour, la prise d’acte de la salariée comme une démission.

Rappelons, néanmoins, que l’accord collectif doit, en outre, préciser les modalités de suivi ou de communication périodique entre l’employeur et le salarié, et les modalités d’exercice du droit à la déconnexion du salarié. Mais en cas d’omission de ces informations, il est tout de même possible, sous certaines conditions, de recourir à la convention de forfait.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 22 juin 2017, n° 16-11762

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Majoration des heures supplémentaires : quelle base de calcul ?

La majoration pour heure supplémentaire est calculée sur la base du salaire de vos salariés, auquel on ajoute un taux (qui ne peut pas être inférieur à 10 %). Le salaire pris en compte correspond au salaire horaire effectif auquel peuvent s’ajouter d’autres éléments de rémunération. En voici un exemple…

Prise en compte de la rémunération directement liée au travail du salarié

Une entreprise emploie, parmi d’autres salariés, des agents de sécurité. Ces derniers ont la particularité de ne pas bénéficier systématiquement du chômage des jours fériés. Pour compenser cette charge liée à leur activité, l’entreprise leur verse un forfait de 8,30 % de leur rémunération.

Estimant que cette majoration de salaire doit être prise en compte dans le calcul de la majoration des heures supplémentaires, au même titre que leur prime de 13ème mois, les salariés réclament la réévaluation de leur rémunération liée aux heures supplémentaires accomplies.

Ce que conteste l’employeur qui rappelle que la majoration des heures supplémentaire ne doit tenir compte que des éléments de salaire rattachés directement à l’activité des salariés, ce qui n’est pas le cas ici puisque tous les agents de sécurité perçoivent ce forfait, qu’ils aient ou non travaillé les jours fériés chômés. Par ailleurs, il use du même argument pour exclure la prime de 13ème mois des modalités de calcul de la majoration pour heures supplémentaires.

Mais, pour le juge, si en effet le 13ème mois n’a pas à être pris en compte dans la majoration des heures supplémentaires, il n’en va pas de même pour le « forfait jour férié » versé par l’entreprise aux seuls agents de sécurité. Il retient que cette rémunération supplémentaire dépend effectivement du travail fourni par le salarié. C’est pourquoi, l’employeur doit revoir le calcul de la majoration des heures supplémentaires.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 22 juin 2017, n° 16-16113 et suivants

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Actu Fiscale

Travaux d’accessibilité : déductibles ?

Un bailleur réalise des travaux de mise aux normes d’accessibilité des personnes handicapées dans un logement ou un local qu’il place en location. Ces travaux ayant un coût certain, il souhaite déduire les dépenses engagées de ses revenus fonciers… Est-ce possible ?

Des travaux déductibles ? Tout dépend…

Le propriétaire bailleur d’un logement ou d’un local déclare les loyers perçus au titre des revenus fonciers. Pour le calcul de son impôt sur le revenu, il peut déduire de ces loyers certaines dépenses, notamment celles tenant aux travaux réalisés.

Pour autant, toutes les dépenses de travaux ne sont pas déductibles. Dès lors, il convient de déterminer la nature des travaux réalisés :

  • les dépenses liées aux travaux d’entretien et de réparation sont normalement déductibles ;
  • les dépenses liées aux travaux d’amélioration, c’est-à-dire ceux apportant un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux standards actuels, sans modifier la structure du bien, seront déductibles à condition que les travaux soient réalisés dans des locaux d’habitation ;
  • les dépenses liées aux travaux de construction, reconstruction ou agrandissement des logements ne sont pas déductibles.

Pour les travaux de mise aux normes d’accessibilité des personnes handicapées, il vient de nous être rappelé certaines spécificités :

  • si les travaux sont assimilables à des travaux d’amélioration, les dépenses engagées seront déductibles, que les travaux soient réalisés dans des locaux d’habitation ou dans des locaux professionnels ou commerciaux ;
  • si les travaux sont assimilables à des travaux d’agrandissement, les dépenses engagées ne seront pas déductibles ;
  • si les travaux sont mixtes (amélioration et agrandissement), seule la fraction des dépenses liées aux travaux d’amélioration sera déductible, à condition toutefois d’être en mesure de dissocier clairement chaque poste de dépense : s’il n’est pas possible de dissocier les travaux d’amélioration des travaux d’agrandissement, aucune déduction ne sera admise.

Source : Réponse ministérielle Delcourt, Assemblée Nationale du 4 avril 2017, n°99022

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Actu Juridique

« Boulanger » : une appellation protégée !

Aujourd’hui, il est possible d’acheter du pain sans aller dans une boulangerie, mais en s’approvisionnant dans un « dépôt de pain » ou encore dans un supermarché. Pour autant, le vendeur est-il un « boulanger » ?

L’appellation « boulanger » suppose de remplir plusieurs critères

Comme le rappelle l’Institut National de la Consommation (INC), pour pouvoir prétendre à l’appellation de « boulanger » et utiliser une enseigne commerciale « boulangerie », il est nécessaire que le professionnel assure lui-même :

  • le pétrissage de la pâte ;
  • la fermentation de la pâte ;
  • la mise en forme de la pâte ;
  • la cuisson du pain sur le lieu même de vente au consommateur final.

En outre, un professionnel peut également se prévaloir de l’appellation de « boulanger » lorsque le pain est vendu au consommateur, de façon itinérante, à condition qu’il ait assuré lui-même le pétrissage, le façonnage et la cuisson sur un même lieu.

Par conséquent, les professionnels qui ne remplissent pas les critères cités ci-dessus ne peuvent pas se prévaloir de l’appellation de « boulanger ». Ainsi, un dépôt de pain, par exemple, ne peut pas mentionner « boulangerie » sur son écriteau.

Enfin, l’INC rappelle que l’appellation « boulanger » suppose que la pâte et le pain ne peuvent à aucun stade de la production ou de la vente être surgelés ou congelés.

Source : www.conso.net

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Actu Sociale

Réussir ses élections des représentants du personnel : des cas vécus…

Lorsque vous atteignez certains seuils d’effectifs, vous êtes tenu d’organiser des élections de représentants du personnel. Cette opération sera très certainement répétée périodiquement pour procéder au renouvellement des instances. Voici 2 exemples vécus qui doivent contribuer à vous permettre d’aborder cet événement sereinement…

Scrutin de liste : nom barré = vote nul ?

Les élections des délégués du personnel (DP) et des membres du comité d’entreprise (CE) se déroulent le même jour. Il s’agit d’un scrutin de liste à 2 tours avec représentation proportionnelle à la plus forte moyenne.

Lorsqu’il s’agit de déterminer les membres du comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT), un collège composé des membres titulaires de la délégation du personnel et du CE va désigner les membres de cette instance en procédant à un vote au scrutin de liste avec représentation proportionnelle à la plus forte moyenne et à un seul tour. Mais il peut décider d’adopter un autre mode de scrutin en cas d’accord unanime de ses membres.

A la suite de la désignation des membres de son CHSCT, une entreprise est convoquée au tribunal pour l’annulation de cette élection. Un syndicat ainsi que 2 anciens membres de l’instance prétendent que l’élection est nulle car certains membres du collège désignatif ont rayé certains noms sur les listes qui leur étaient présentées.

Mais le juge a rappelé que, s’agissant d’un scrutin de liste, les électeurs peuvent librement rayer le nom de certains candidats figurant sur lesdites listes. Néanmoins, par accord unanime, le collège désignatif peut décider qu’il s’agit d’une irrégularité. Aucun accord de ce type n’ayant été pris, la désignation des membres du CHSCT a été validée.

Vote par correspondance : retard de réception = vote nul ?

Lorsque vous devez mettre en place les élections des représentants du personnel, vous devez négocier un accord préélectoral avec les organisations syndicales. Vous pouvez alors prévoir (si votre convention collective ou un accord collectif ne vous l’impose pas déjà) la possibilité, pour les salariés, de voter par correspondance.

C’est ce qu’a fait une entreprise. Lorsqu’elle a attribué les sièges au CE, elle a exclu un vote qui lui est parvenu après la fin du scrutin. Ce que lui reproche un candidat à l’instance…

Pour lui, l’employeur doit prendre en compte le vote du salarié car le retard dans la réception de sa voix était dû à un retard d’acheminement par La Poste.

Argument confirmé par le juge : l’absence de prise en compte par l’employeur de ce vote adressé conformément au protocole préélectoral est déterminante pour reconnaître la qualité représentative des syndicats. L’élection doit donc être annulée.

Source :

  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 21 juin 2017, n° 16-18833
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 21 juin 2017, n° 16-60262

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Actu Juridique

Un constat d’huissier réalisé sans la partie adverse est-il valable ?

Pour se ménager des preuves dans le cadre d’un litige l’opposant à son locataire, le propriétaire d’un local commercial fait appel à un huissier de justice qui constate par procès-verbal ses allégations. Sauf que ce constat a été réalisé sans qu’il ne soit présent et sans qu’il ne soit averti de sa réalisation, conteste le locataire. Ce qui n’est pas un problème, répond le bailleur…

Un constat d’huissier, sans autorisation judiciaire, doit être contradictoire !

Considérant que le locataire compromet la bonne exploitation du fonds loué, un bailleur lui réclame des dommages-intérêts. Pour prouver ses prétentions, le bailleur fait venir un huissier de justice qui rédige un procès-verbal et un rapport, assortis de constatations et de photographies prises lors de la visite des lieux loués.

Sauf que les preuves consignées par l’huissier ne peuvent pas être prises en compte estime le locataire : les constatations et les photographies ont, en effet, été effectuées lors d’une visite ayant eu lieu en son absence et sans qu’il en ait été avisé alors qu’aucune autorisation judiciaire n’avait été sollicitée, rappelle le locataire. Dès lors, les preuves doivent être écartées.

Ce que conteste le bailleur : selon lui, écarter les preuves constatées par l’huissier revient à violer le principe du droit au procès équitable, garanti par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, qui prévoit qu’une partie ne peut pas se voir interdire de faire la preuve d’un fait essentiel au succès de ses prétentions. Or, sans les preuves constatées par huissier, il lui est difficile de prouver ses prétentions…

Mais le juge donne raison au locataire : parce que les preuves présentées par le bailleur proviennent d’un constat d’huissier réalisé alors qu’il n’était ni averti, ni présent lors de sa réalisation, et dès lors qu’aucune autorisation judiciaire n’avait été sollicitée, elles ne peuvent pas être prises en compte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-26940

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Actu Juridique

Bail mixte commercial et habitation : attention à l’état du logement !

Un pâtissier loue un local commercial qui comprend à l’étage des chambres et une salle de bains. Parce que les chambres subissent des moisissures à cause d’un problème d’aération, le locataire demande au bailleur d’installer une VMC afin de respecter son obligation de délivrance d’un logement décent. Ce que refuse ce dernier : le critère de logement décent ne s’applique pas, selon lui, pour un bail commercial…

Logement loué à titre d’habitation principale = obligation de logement décent !

Un pâtissier signe avec un bailleur un contrat de location commerciale comprenant au rez-de-chaussée un magasin à usage de pâtisserie et, à l’étage, des chambres ainsi qu’une salle de bains. 10 ans plus tard, les murs des chambres subissent d’importantes moisissures. Le locataire demande alors au bailleur de faire installer une VMC dans la salle de bains avec une bouche d’aération dans les chambres pour permettre une meilleure ventilation. Demande que rejette le bailleur…

… à tort selon le locataire : la Loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, rappelle-t-il, obligation respectée dès lors que plusieurs critères listés par la Loi sont remplis. Or, parmi les multiples critères prévus par la Loi, l’un prévoit que le logement doit disposer d’un système d’aération suffisant. Ce critère n’étant ici pas rempli, le locataire considère donc que le bailleur doit procéder à l’installation de la VMC réclamée…

« C’est vrai », répond le bailleur. Sauf que cette obligation vaut pour un logement utilisé à titre d’habitation principale. Or, ce n’est pas ici le cas : le bail conclu avec le locataire est un bail commercial et non un bail d’habitation. Dès lors, la législation relative à la délivrance d’un logement décent ne s’applique pas…

Ce que conteste le locataire : pour lui, il importe peu que le bail conclu soit un bail commercial. Il rappelle qu’il vit toute la semaine dans les chambres situées à l’étage. Dès lors, le local loué constitue son habitation principale. Par conséquent, le bail commercial doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Ce qui implique, pour la partie habitation, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent. Il doit donc effectuer les travaux réclamés.

Ce que confirme le juge : le locataire utilisant le local loué à titre d’habitation principale, le bail doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Le bailleur, tenu de remettre un logement décent, doit donc effectuer les travaux réclamés par le locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-18316

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Actu Fiscale

Plus-value immobilière : studio + appartement = résidence principale ?

Une personne est propriétaire de plusieurs appartements au sein d’un même immeuble. Suite à la vente de l’un d’entre eux, qu’elle considère comme étant sa résidence principale, elle demande à être exonérée d’impôt pour le gain réalisé…

Résidence principale = lieu de vie principal !

Une personne est propriétaire d’un appartement et d’un studio, tous deux situés à des étages différents d’un même immeuble. Elle occupe personnellement l’appartement, tandis que sa fille majeure occupe le studio.

A l’occasion de la vente du studio, qu’elle considère comme faisant partie de sa résidence principale, elle demande à bénéficier d’une exonération d’impôt portant sur le gain réalisé.

Ce que l’administration lui refuse, considérant que le studio ne constitue pas sa résidence principale, mais celle de sa fille majeure et indépendante fiscalement, en l’absence de rattachement au foyer fiscal de ses parents.

La propriétaire conteste en indiquant que le studio avait initialement été acheté dans le but d’agrandir la résidence familiale : dès lors, les deux appartements forment un ensemble résidentiel constituant une seule et même résidence principale.

Faux répond le juge qui confirme la position de l’administration : au jour de la vente, le studio n’était pas occupé effectivement par la propriétaire mais par une personne tierce, en l’occurrence sa fille majeure, qui constituait un foyer fiscal distinct de celui de sa mère.

Le gain issu de la vente du studio devra donc être régulièrement imposé au titre des plus-values immobilières !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 1er juin 2017, n°16VE01817

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Actu Juridique

Syndic : faire opposition au paiement du prix d’un lot vendu…

Un syndic s’oppose au paiement du prix d’un appartement vendu par un copropriétaire, ce dernier n’ayant pas réglé toutes les charges de copropriété. Opposition irrégulière, estime toutefois le copropriétaire, qui demande au notaire de lui verser le prix de vente. Pourquoi ?

L’opposition doit détailler les sommes dues !

Pour mémoire, la Loi prévoit qu’en cas de vente d’un lot de copropriété (appartement, place de parking, etc.), le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic, daté de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard. A défaut de présentation de ce certificat, le notaire doit informer le syndic de la vente par LRAR. A compter de la réception de la notification de la vente, le syndic a alors 15 jours pour s’opposer au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes encore dues par le vendeur.

C’est ce qu’a fait un syndic, à l’occasion de la vente d’un appartement par un copropriétaire qui n’avait pas réglé toutes les charges de copropriété. Toutefois, le copropriétaire a considéré que l’opposition était irrégulière. Selon lui, le syndic aurait dû opérer une distinction entre les différentes charges impayées (en indiquant, par exemple, 700 € au titre des travaux relatifs à un ascenseur, 500 € au titre des travaux de réfection de la toiture, 500 € au titre de l’entretien de l’immeuble, etc.). Or, ici le syndic n’a pas fait de distinction (pour reprendre notre exemple, il a mentionné 1 200 € de travaux et 500 € de frais d’entretien). Dès lors, le copropriétaire estime que l’opposition est irrégulière et qu’il peut recevoir le paiement du prix de vente.

A tort selon le syndic : pour lui, rien ne l’oblige à opérer une distinction précise entre les différentes charges de copropriété impayées.

A tort selon le juge ! Une opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature, rappelle-t-il, et préciser chacun des lots auxquels elles sont afférentes. Cela signifie, par exemple, qu’en cas de vente d’un appartement et d’une place de parking, si des charges relatives à la place de parking sont impayées, il faut que l’opposition indique que les sommes réclamées sont afférentes au lot « place de parking ».

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-15195

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Actu Juridique

AG convoquée par les copropriétaires = pas de question posée par le syndic ?

Parce que l’AG a été convoquée par les copropriétaires, l’ordre du jour est normalement fixé par ces derniers. C’est en tous les cas ce que réclame un copropriétaire qui, constatant qu’une question a été rajoutée à l’ordre du jour par le syndic, demande à ce que la décision qui s’y rapporte soit annulée…

AG convoquée par les copropriétaires : le syndic peut rajouter ses questions !

Convoquée à une assemblée générale (AG), un copropriétaire découvre que le syndic a rajouté une question à l’ordre du jour, ce qui n’est pas possible estime-t-il. Parce que la question ne peut pas être prise en compte, la délibération qui s’en est suivie est donc nulle. Ce que conteste le syndic…

… à tort confirme le copropriétaire : il rappelle que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires. C’était donc à eux qu’il revenait de prévoir les questions débattues lors de l’AG, sans que le syndic puisse rajouter ses propres questions. « Faux » répond le syndic : rien ne lui interdit, selon lui, d’ajouter ses questions à celles prévues par les copropriétaires, même lorsque ce sont eux qui ont convoqué l’AG.

Ce que confirme le juge ! Ce n’est pas parce que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires que le syndic ne peut pas rajouter ses propres questions à celles prévues par les copropriétaires. La question posée par le syndic est valable et doit donc être prise en compte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-22073

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Actu Sociale

Prise d’acte justifiée = licenciement sans cause réelle et sérieuse ou nul ?

Une entreprise reçoit la prise d’acte d’un salarié qui lui reproche le non-paiement d’heures supplémentaires qu’il aurait effectuées ces 5 dernières années. Prise d’acte justifiée pour le juge, qui produit les effets d’un licenciement nul, d’après le salarié. Non, « sans cause réelle et sérieuse », d’après l’employeur…

Prise d’acte justifiée : tout dépend du statut du salarié

Un salarié prend acte de la rupture de son contrat de travail, l’employeur ne lui ayant pas payé ses heures supplémentaires depuis 5 ans. Le juge reconnaît que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la prise d’acte. Ce qui s’analyse en un licenciement sans cause réelle et sérieuse, d’après l’employeur.

Non, estime le salarié qui rappelle qu’en tant que délégué du personnel, il bénéficie d’un statut protecteur. La prise d’acte justifiée s’analyse donc, selon lui, en licenciement nul, pris en violation de son statut protecteur.

Ce que confirme le juge : la prise d’acte justifiée d’un salarié protégé s’analyse en un licenciement nul. L’employeur doit donc lui verser une indemnité équivalente à la rémunération qu’il aurait perçue depuis son éviction jusqu’à l’expiration de la période de protection, dans la limite de 2 ans, durée minimale légale de son mandat, augmentée de 6 mois (soit 30 mois maximum).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 21 juin 2017, n° 17-11227

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Actu Sociale

Refus de travailler : toujours fautif ?

Un employeur constate qu’une salariée n’a pas repris le travail à la fin de son arrêt alors même que le médecin du travail l’a déclarée apte à occuper son poste. Celle-ci refusant de reprendre son poste malgré cet avis d’aptitude, il la licencie pour faute grave… A tort selon elle…

La santé avant tout !

A la suite d’un arrêt de travail, causé par un accident du travail, une salariée, employée en tant qu’agent d’escale dans une compagnie aérienne, est déclarée apte à reprendre son poste. Le médecin du travail émet tout de même des réserves quant au poste qu’elle peut occuper : son temps de transport doit être limité, c’est pourquoi il préconise son transfert sur une autre agence, et elle ne doit pas porter de charge de plus de 5 kg.

Mais la salariée refuse de reprendre son poste et réclame un poste d’agent administratif dans une autre agence. L’employeur rappelle que l’avis du médecin du travail est un avis d’aptitude et non un avis d’inaptitude et décide donc de la licencier pour faute grave.

Ce que la salariée conteste : pour elle, ce licenciement est discriminatoire car fondé sur son état de santé. Elle indique, en effet, que son poste d’agent d’escale est incompatible avec les observations du médecin du travail, ce qui justifie qu’elle n’occupe plus ses fonctions passées.

Ce que confirme le juge qui rappelle que l’avis du médecin du travail s’impose à l’employeur, tenu d’une obligation de sécurité. Parce que la salariée a été licenciée pour avoir refusé de rejoindre son poste, incompatible avec les restrictions émises par le médecin du travail, ce licenciement est discriminatoire car fondé sur l’état de santé de la salariée. Il est donc nul, imposant à l’employeur la réintégration de la salariée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 22 juin 2017, n° 16-11595

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actualite

« Une mauvaise transaction vaut mieux qu’un bon procès » : vraiment ?

Parce que son permis de construire est illégal, un couple réclame des dédommagements auprès de la Mairie. Cette dernière refuse, rappelant qu’une transaction a été conclue, aux termes de laquelle le couple renonce à engager la moindre poursuite contre elle. Transaction toutefois nulle, selon le couple : pourquoi ?

Une transaction doit prévoir des concessions de chaque côté !

Un couple obtient un permis de construire d’une maison qu’il souhaite édifier sur le littoral. Mais une association de protection de l’environnement estime que le permis de construire est illégal car il ne respecte pas la « Loi littoral ». En justice, l’association obtient gain de cause.

Mécontent, le couple se retourne contre la Mairie, considérant que cette dernière a commis une faute en délivrant un permis illégal. Le couple réclame alors un dédommagement équivalent aux sommes déboursées avant qu’il ne stoppe les travaux. Dédommagement que refuse de payer la Mairie…

La Mairie rappelle qu’une transaction a été signée, aux termes de laquelle le couple s’est engagé à ne pas entamer d’action en justice à son encontre, ni à lui réclamer une indemnisation pour le préjudice subi. Dès lors, elle estime qu’elle n’a pas à dédommager le couple…

… à tort répond ce dernier pour qui une transaction suppose des contreparties de chaque côté. Ce qui n’est pas le cas ici puisque la transaction prévoit seulement des contreparties à la charge du couple. Par conséquent, la transaction n’a, selon le couple, aucune valeur juridique. Il estime donc qu’il peut réclamer un dédommagement à la Mairie, celle-ci ayant commis une faute en lui délivrant un permis de construire illégal.

Ce que confirme le juge ! La transaction ne comprenant pas de concession de la Mairie, elle est nulle et ne peut pas être appliquée. Le couple peut donc tout à fait réclamer un dédommagement à la Mairie. Dédommagement que lui accorde le juge, mais en limitant toutefois les sommes réclamées par le couple. Il fait, en effet, remarquer que ce dernier a continué à faire effectuer des travaux alors que son avocat l’avait prévenu que le permis serait très certainement annulé. Dès lors, le couple ne peut pas être indemnisé pour toutes les sommes dépensées.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes, du 22 juin 2017, n° 17NT00465

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Actu Juridique

Avocat : jusqu’où va votre secret des correspondances ?

Un indépendant, représentant d’une société, qui reçoit un courrier d’un avocat dans le cadre de son activité professionnelle, peut-il, par la suite, se prévaloir de ce courrier au cours d’un litige avec la société ? Oui, estime l’indépendant. Non, répond la société. Qui a raison ?

Le secret des correspondances est (très) étendue !

Au cours d’un litige l’opposant à son ancien fournisseur au sujet d’un paiement d’honoraires, un indépendant produit des courriers de l’avocat du fournisseur. Ce qu’il ne peut pas faire, selon ce dernier, les courriers étant couverts par le secret professionnel des avocats…

… à tort selon l’indépendant car les courriers émanent des avocats avec lesquels il était en relation dans le cadre de son activité de représentant du fournisseur. Sauf que ces courriers ne lui ont pas été adressés à titre personnel, rappelle ce dernier. Le fournisseur estime, en effet, que les documents lui ont été remis car il était son représentant. Dès lors, les courriers sont couverts par le secret professionnel des avocats…

… à raison pour le juge ! Ce dernier rappelle que les correspondances échangées entre un client et son avocat et entre l’avocat et ses confrères sont couvertes par le secret professionnel. Tel est ici le cas, les courriers ayant été remis à l’indépendant en sa qualité de représentant du fournisseur. Par conséquent, les courriers ne peuvent être présentés par l’indépendant dans le cadre du litige l’opposant au fournisseur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 21 juin 2017, n° 15-15359

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Actu Sociale

Transaction : chaque mot compte !

Un employeur licencie un salarié. Ils concluent ensemble une transaction. Pensant s’être ainsi protégé de toute procédure, l’employeur est surpris d’être mis en cause par le salarié qui lui reproche d’avoir fait obstacle à ses droits à la retraite complémentaire. Mais peut-il encore agir contre l’employeur ?

Transaction : attention aux termes employés !

Un salarié est licencié pour faute grave. Son employeur et lui concluent une transaction par laquelle il reconnaît avoir bénéficié de tous ses droits en matière de salaires et accessoires de salaires (primes, bonus et remboursement de frais). En contrepartie, il renonce à toute action contre son ancien employeur.

En raison du motif de licenciement retenu, le salarié ne peut pas prétendre à la retraite complémentaire. Cet élément ne figurant pas dans la transaction, il estime que son employeur doit l’indemniser au titre des droits à retraite complémentaire qu’il a pu cumuler.

Ce que conteste l’employeur : non seulement il a signé une transaction reconnaissant que l’employeur ne lui devait plus rien, mais le salarié connaissait aussi le fonctionnement de la retraite complémentaire puisqu’il avait lui-même écrit, 2 ans auparavant, qu’il une parfaite connaissance de ce dispositif. De ce fait, le salarié ne peut pas le poursuivre à ce sujet. Du moins, l’estime-t-il…

A juste titre, d’après le juge : parce que le salarié connaissait le fonctionnement du dispositif de retraite complémentaire et parce qu’à travers la transaction, il reconnaissait avoir bénéficié de tous ses droits en matière de salaires et accessoires, le salarié ne peut donc pas prétendre à un quelconque paiement supplémentaire.

Cette décision semble confirmer la récente position des juges en matière de transaction : une transaction rédigée en termes généraux peut parfois être valable. Nous vous invitons cependant à la prudence, le choix des mots ayant tout de même son importance, et à sécuriser vos contrats avec l’aide de vos conseils.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 22 juin 2017, n° 16-13447

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Actu Sociale

Départ en retraite du salarié : quand renoncer à la clause de non-concurrence ?

Une entreprise reçoit un courrier d’un VRP l’informant de son départ prochain à la retraite, la date dépendant de l’accord de sa caisse de retraite lui permettant éventuellement de profiter d’une retraite anticipée. Estimant que la date de renonciation à la clause de non concurrence dépendait de cet accord, l’employeur a attendu… trop longtemps d’après le salarié.

Renonciation tardive = paiement de la contrepartie financière

Un VRP annonce à son employeur qu’il partira à la retraite, le 1er février ou le 1er juin de l’année à venir, en fonction de l’accord de sa caisse de retraite lui permettant de partir en retraite anticipée.

La convention collective des VRP impose une clause de non concurrence à laquelle l’employeur peut tout de même renoncer dans les 15 jours qui suivent la notification de la rupture du contrat. Estimant que la date de départ n’étant pas précisément fixée, l’employeur en a conclu que le salarié émettait des réserves quant à son départ. Pour lui, sa volonté de partir à la retraite n’était pas clairement manifestée lorsqu’il a rédigé sa demande.

Le salarié a obtenu l’accord de sa caisse de retraite lui permettant de partir au 1er février. La veille de la rupture du contrat, l’employeur lui écrit donc qu’il renonce à la clause… Trop tard d’après le salarié : il considère que l’employeur disposait de 15 jours à compter de la réception de son courrier l’informant de sa volonté de partir en retraite pour renoncer.

Ce que l’employeur conteste : pour lui, la « notification de la rupture » prévue dans la convention collective correspond, selon le cas, à la lettre de démission du salarié ou à la lettre de licenciement, ou parfois à celle de la constatation de la rupture. Il estime donc que la renonciation, effectuée la veille du départ en retraite du salarié, respecte le délai prévu par la convention.

Mais le juge donne raison au salarié : ce dernier a manifesté sa volonté claire et non équivoque de partir à la retraite dans son courrier à son employeur, l’aléa ne reposant que sur la date de son départ effectif. La notification de la rupture correspond donc à la lettre de départ en retraite qu’il avait adressée à son employeur. Au moment où l’employeur renonçait à la clause, il était trop tard. Il doit donc verser la contrepartie financière au salarié.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 22 juin 2017, n° 16-11595

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