Catégorie : Infos juridiques

Vérifiez si le signataire…a le pouvoir de signer !

Une salariée d’une société, ayant la qualité d’assistante de direction, a souscrit auprès d’un prestataire un contrat d’une durée de 48 mois en vue de la diffusion de messages publicitaires sur des écrans situés au-dessus des caisses d’un supermarché. Suite à la réception des factures du prestataire, la société refuse de payer. Le prestataire la poursuit donc, devant le juge, en paiement des sommes dues au titre du contrat signé par la salariée.

Mais la société lui rétorque que la salariée n’était titulaire d’aucun mandat, ni d’aucune habilitation pour signer ce type de contrat de nature à engager la société. Ce à quoi le prestataire réplique en expliquant avoir légitimement cru qu’elle avait le pouvoir de signer ce contrat (en se retranchant derrière la théorie du « mandat apparent »).

Mais le juge donne raison à la société, et voici notamment pourquoi :

• les parties n’avaient entretenu aucune relation commerciale antérieure ;
• le prestataire n’a pas vérifié l’habilitation de la salariée ;
• il n’établit pas, en outre, que la salariée se soit prévalue d’une quelconque habilitation ou délégation de pouvoirs pour conclure le contrat litigieux ;
• en professionnel aguerri, le prestataire ne pouvait pas ignorer les règles de représentation des sociétés.

Selon lui, les circonstances de la signature du contrat n’ont pu légitimement faire croire au prestataire qu’il traitait avec une personne dûment habilitée à engager la société. Le contrat n’est donc pas valable et n’engage pas la société.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 6 octobre 2015, n° 14-13812

Contrat : qui a signé ? © Copyright WebLex – 2015

Dividendes : attention aux abus de majorité !

Les associés d’une SCI décident, à l’instigation des associés majoritaires, d’affecter les bénéfices de 4 exercices successifs à des comptes de réserves. Un associé minoritaire s’oppose à cette décision d’affectation et en demande l’annulation au juge.

Il s’estime victime d’un abus de majorité qui a pour conséquence de le priver de son droit à la distribution de dividendes, ce qui a notamment pour conséquence de le placer dans une situation personnelle précaire.

Et le juge va entendre ses arguments : pour lui, les délibérations, affectant les bénéfices réalisés à un compte de réserve, n’ont pas été dictées par l’intérêt social et ne sont pas, au surplus, justifiées par des besoins ou des projets précis.

Ces décisions sont, selon lui, constitutives d’un abus de majorité aboutissant à priver l’associé minoritaire de son droit à la distribution de bénéfices. Les délibérations des assemblées générales en question sont annulées et la société est tenue de payer à l’associé minoritaire les sommes lui revenant au titre des exercices correspondants.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 novembre 2015, n° 14-23716

Dividendes : liberté totale de (ne pas) distribuer ? © Copyright WebLex – 2015

Par voie d’affichage… ou dans les boîtes aux lettres !

Par principe, les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires qui concernent les occupants de l’immeuble ont vocation à être communiquées à ces derniers. Pour les AG convoquées à compter du 1er avril 2016, voici comment vous devrez obligatoirement faire.

Précisons tout d’abord que sont visées les décisions prises par l’AG susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

• les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
• les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, vous devez rendre anonyme leur contenu.

Attention, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l’AG concernant :

• une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;
• les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

En outre, une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d’immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier n’ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Cette information est réalisée, dans un délai de 3 mois après la tenue de l’AG, par un document affiché pendant 1 mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un. A défaut, vous devez déposer ce document dans chacune des boîtes aux lettres.

Source : Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale

AG de copropriété : l’information des occupants de l’immeuble © Copyright WebLex – 2015

Le sort des actes passés au nom de la société en formation en question…

Les associés d’une SCI en cours de formation signent en son nom une promesse de vente d’un bien immobilier. Parce que la SCI n’a finalement pas levé l’option prévue dans cette promesse de vente, il réclame à la SCI le paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Il est dans son bon droit selon lui, quand bien même la promesse de vente aurait été signée au nom de la SCI en formation, comme le lui font remarquer les associés. Et pour preuve, voici ce que prévoit la promesse de vente : « l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l’origine par la société elle-même. Toutefois, pour emporter reprise automatique, l’immatriculation de la société devra intervenir au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente, la société devant alors sans délai justifier de son immatriculation par la production d’un extrait du registre du commerce et des sociétés délivré par le greffe du tribunal de commerce ».

La SCI ayant été immatriculée le jour de la signature de la promesse, soit avant le jour prévu pour la signature de l’acte de vente, la promesse est donc réputée avoir été signée par elle. Elle est donc tenue par cette promesse de vente : ne pas lever l’option justifie le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Non rappelle le juge ! Pour qu’un acte conclu par les futurs associés au nom d’une société en formation soit réputé avoir été conclu dès l’origine par la société elle-même, il faut :

• soit qu’un état des actes passés au nom de la société en formation soit annexé aux statuts de la société ;
• soit valider, par une décision des associés, la reprise des actes et engagements pris au nom et pour le compte de la société en formation ;
• soit donner mandat (dans les statuts ou par acte séparé) à un associé ou à plusieurs d’entre eux les autorisant à prendre des engagements pour le compte de la société.

Aucune de ces formalités n’a, ici, été accomplie. Ce qui conduit le juge à refuser de donner raison au vendeur…

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 15 octobre 2015, n° 13-24355

Société en formation © Copyright WebLex – 2015

Demander l’avis de l’administration ?

Vis-à-vis de vos clients consommateurs (entendus comme les particuliers qui n’agissent pas dans le cadre d’une activité professionnelle), vous êtes tenu à une obligation d’information sur les prix pratiqués.

Plus exactement, et ce quelle que soit votre activité, vous devez les informer par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, sur les prix et les conditions particulières de la vente de vos produits et/ou de l’exécution de vos services.

Tout manquement à cette obligation est punissable d’une amende d’un montant maximal de 3 000 € pour un commerçant et de 15 000 € pour une société.

Afin de vous prémunir contre cette amende, vous pouvez toutefois (à compter du 1er janvier 2016) demander à l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation de prendre formellement position sur les modalités de l’information sur les prix de vente au consommateur que vous envisagez de mettre en place. Si elle valide vos pratiques, l’administration ne pourra alors pas prononcer d’amende contre vous. Cela suppose toutefois que la réglementation ou la situation décrite dans votre demande n’aient pas évolué.

Notez que l’appréciation de l’administration peut évoluer ; mais, pour que cette nouvelle appréciation vous soit opposable, il faut que cette modification de la position de l’administration vous ait été notifiée au préalable.

Source : Ordonnance n° 2015-1628 du 10 décembre 2015 relative aux garanties consistant en une prise de position formelle, opposable à l’administration, sur l’application d’une norme à la situation de fait ou au projet du demandeur

Détermination du prix : informez vos clients ! © Copyright WebLex – 2015

Des critères applicables au 1er janvier 2016

Dès lors que vous réalisez certains travaux, qui ouvrent droit au bénéfice d’une aide publique (crédit d’impôt pour la transition énergétique – CITE – et/ou éco-prêt à taux 0 – Eco-PTZ), vous devez respecter des critères de qualification précis. Le respect de cette obligation est essentiel puisqu’elle figure parmi les conditions d’octroi des aides aux personnes qui font réaliser les travaux en question.

Pour que les travaux réalisés puissent ouvrir doit à ces aides, vous devez être titulaire d’un label « Reconnu garant de l’environnement – RGE ». Afin de garantir la qualité de l’installation ou de la pose des équipements, matériaux et appareils, vous devez, en effet, respecter des critères de qualification, qui viennent d’être précisés par un arrêté ministériel.

       => Consultez l’arrêté ministériel du 1er décembre 2015 relatif aux critères de qualification

Ces critères sont applicables à compter du 1er janvier 2016.

Source : Arrêté du 1er décembre 2015 relatif aux critères de qualifications requis pour le bénéfice du crédit d’impôt pour la transition énergétique et des avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens

Artisans et label RGE : quels sont vos critères de qualité ? © Copyright WebLex – 2015

Consultation juridique : à titre habituel ou occasionnel ?

Dans le cadre d’une activité de « consultant en règlement amiable de litiges d’assurance », un courtier a assuré le suivi des dossiers d’indemnisations de victimes d’accidents de la circulation, victimes qui ne comptaient pas au nombre de ses clients habituels liés à son activité de courtage. En outre, il n’avait pas reçu de mandat de gestion de la part des sociétés d’assurances tenues à garantie dans le cadre de ces accidents.

L’Ordre des Avocats y a vu l’exercice d’une activité illégale de consultation juridique et de représentation qui lui est, par principe, réservée. Il soutient que le courtier en assurances a exercé des consultations juridiques à titre habituel et rémunéré qui ne relèvent pas de son activité professionnelle car il a fourni un avis personnalisé aux clients sur les offres transactionnelles faites par les assureurs. Il en a également négocié le montant alors que ces litiges n’avaient aucun lien avec des contrats qu’il aurait établis dans le cadre de son activité principale.

Le courtier conteste l’argumentation de l’Ordre des Avocats. Il rappelle qu’un courtier ne délivre pas de consultations juridiques dans le cadre de son activité lorsqu’il assure seulement la gestion administrative et financière de dossiers, ce qui le conduit à négocier les indemnités d’assurance de ses clients.

Le juge va donner raison à l’Ordre des Avocats et condamner le courtier. Il rappelle que le courtier qui pratique l’activité de consultant et de négociateur de litiges exerce illégalement cette activité dès lors que les litiges ne sont pas en lien avec des contrats d’assurance qu’il a établis et dont il a la gestion.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 9 décembre 2015, n° 14-24268

Un courtier n’est pas un avocat ! © Copyright WebLex – 2015

Syndic professionnel : pour qui agit-il ?

Un prestataire de services signe plusieurs contrats avec un syndic immobilier. Au fil du temps, ces contrats sont reconduits tacitement jusqu’au jour où le syndic professionnel les résilie tous. Mais le prestataire refuse de prendre en considération ces ruptures de contrats, faute pour le syndic d’avoir respecté les délais de préavis qui étaient contractuellement prévus.

Ce que ce dernier ne conteste pas, mais il estime ne pas être tenu par les délais de préavis qui ont été prévus. Il se justifie en invoquant les règles protectrices du statut du « consommateur » (entendu comme le particulier qui n’agit pas à titre professionnel).

Le syndic professionnel fait, en effet, valoir qu’il a conclu les contrats litigieux au nom et pour le compte d’une personne non-professionnelle (en l’occurrence un syndicat des copropriétaires).

Le prestataire de services rétorque qu’un syndicat de copropriété qui est représenté par un syndic professionnel ne peut pas être considéré comme un consommateur et ne peut donc pas bénéficier des règles protectrices qui accompagnent ce statut.

Non, estime le juge qui va donner raison au syndic professionnel : un syndicat de copropriétaires qui mandate un syndic professionnel pour le représenter ne perd pas sa qualité de non-professionnel. Le syndic n’est ici donc pas réputé agir pour son compte, mais pour le compte d’un syndicat de copropriétaires considéré comme un non-professionnel.

Dès lors que l’on se trouve face à un client non-professionnel ce qui est le cas ici, il est possible de résilier le contrat sans préavis.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 novembre 2015, n° 14-21873

Le syndic professionnel : un consommateur comme les autres ? © Copyright WebLex – 2015

Agent immobilier : par principe, vous n’êtes pas tenu de vérifier la réalité des travaux

Un acquéreur envisage l’achat d’une maison qui a fait l’objet, de la part du vendeur, de travaux d’agrandissement 10 ans auparavant. Il signe un compromis de vente rédigé par une agence immobilière. Mais avant de signer l’acte authentique, il réalise que les travaux effectués par le vendeur ne correspondent pas à ce qui était prescrit dans le permis de construire… lequel n’était pas mentionné dans le compromis de vente. Il refuse de signer l’acte définitif chez le notaire.

Le désormais ex-acquéreur va alors demander des dommages-intérêts à l’agence immobilière, estimant que cette dernière est tenue de procéder à toutes les vérifications nécessaires, de recueillir et de communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties. En clair, pour l’ex-acquéreur, l’agence immobilière aurait dû s’assurer de la conformité des travaux aux règles d’urbanisme.

Arguments que conteste l’agence immobilière. Elle rappelle que le descriptif contenu dans le compromis est matériellement exact. De plus, au jour de la signature du compromis de vente, elle n’avait pas eu connaissance des travaux réalisés par le vendeur. Elle n’était donc pas en mesure de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire.

Exact répond le juge ! L’agence immobilière, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a pas, pour satisfaire à son devoir de conseil, à vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire, ni, en l’absence d’éléments faisant apparaître des soupçons, à s’assurer que l’implantation des ouvrages répondait aux règlements d’urbanisme.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 novembre 2015, n° 14-22102

Agent immobilier : votre devoir de conseil en question © Copyright WebLex – 2015

Une chape de béton posée sur un polyane est un élément d’équipement dissociable

Une société a entrepris l’aménagement de son magasin et fait appel à une entreprise pour les réaliser. Les travaux ont notamment nécessité la réalisation d’une chape liquide pour l’aménagement du sol sur lequel ont été posés de la moquette et du carrelage.

5 ans après la réalisation des travaux, l’entreprise fait procéder au changement des revêtements de sol et constate, à cette occasion, que la chape est fissurée et soulevée par rapport à la dalle de béton. Elle fait donc faire des travaux de reprise et, après expertise, fait jouer la garantie décennale : elle assigne l’entrepreneur qui a réalisé la chape et ses assureurs en vue d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Mais ces derniers vont contester l’application de cette garantie qui ne vise que les ouvrages ou les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Or, la chape liquide est désolidarisée de la dalle de béton par la présence d’un polyane : il s’agit donc d’un élément dissociable de sorte que les désordres constatés ne relèvent pas de la garantie décennale.

Ce que confirme le juge : relevant qu’aucune intervention sur la dalle de béton servant de support à la chape n’a été nécessaire, il relève que l’avis technique du fabricant précise que la pose de la chape sur le plancher béton doit être effectivement précédée de la mise en place d’une couche de désolidarisation. La chape litigieuse n’est donc pas un ouvrage, mais un élément d’équipement dissociable. Les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale.

Tout au plus l’entreprise aurait-elle pu faire jouer la garantie biennale, mais elle a agi trop tard (près de 5 ans après la réception des travaux).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-19835

Garantie décennale : pas applicable pour une chape de béton ? © Copyright WebLex – 2015