Catégorie : Infos juridiques

Agents immobiliers : attention au respect de la réglementation !

Ces derniers mois, la profession d’agent immobilier a été mise en cause par plusieurs enquêtes d’associations de consommateurs. Cela a amené le Gouvernement ainsi que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à mener une enquête sur le respect des différentes réglementations par la profession. Le résultat de cette enquête vient de paraître…

Sur un échantillon de 2 075 professionnels sur lesquels a été menée l’enquête, 1 735 avertissements ont été prononcés ainsi que 1 138 injonctions, 191 procès-verbaux à caractère pénal et 116 procès-verbaux administratifs. Ne soyez pas étonné par le nombre de sanctions prononcées, la DGCCRF a mené son enquête sur des professionnels qu’elle avait déjà dans le collimateur.

Des conclusions de l’enquête, sachez qu’il existe, selon la DGCCRF, 4 axes d’amélioration pour la profession.

1/ Les obligations relatives à l’exercice de la profession

La DGCCRF fait remarquer qu’il existe encore des personnes qui exercent la profession d’agent immobilier sans carte professionnelle ou alors avec une carte professionnelle qui n’est plus valable. Il en existe également encore qui exercent leur activité sans assurance civile professionnelle…

2/ L’obligation d’information à l’égard des clients

La DGCCRF a observé de nombreux manquements relatifs à l’obligation d’information des clients. Ces manquements portent surtout sur l’information du prix et des honoraires.

D’une part, le barème des honoraires n’est pas tout le temps affiché et n’est pas souvent en accord avec les honoraires réellement pratiqués ; d’autre part, il existe de nombreuses irrégularités dans la présentation des prix (mention « frais d’agence inclus » abusive, affichage et calcul d’un prix qui comporte déjà les honoraires, etc.).

3/ L’obligation d’information sur les biens

La DGCCRF a noté que de nombreuses informations portant sur les biens immobiliers manquent sur les affichages (que ce soit en vitrine ou sur Internet). Les défauts portent notamment sur la mention des surfaces parfois différentes de la surface réelle du bien vendu, sur l’absence ou la non-conformité de l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou sur les informations relatives à la copropriété pourtant obligatoires depuis la Loi Alur.

4/ En matière de location

S’agissant de la réglementation de la location, la DGCCRF a constaté que la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est rarement annexée au bail. Elle condamne également la pratique qui consiste à facturer au locataire le renouvellement ou la conclusion d’un avenant au contrat.

Pour mémoire, les infractions à la réglementation sont sanctionnées par diverses peines : une amende de 1 500 € peut être prononcée, par exemple, en cas de manquements aux règles de publicité.

Enfin, sachez que la DGCCRF a annoncé qu’elle allait maintenir la pression sur la profession d’agent immobilier au regard des nombreuses réformes dont la profession a fait l’objet ces dernières années.

Source :

• Réponse ministérielle Hobert, Assemblée Nationale, du 25 octobre 2016, n° 95888
• www.economie.gouv.fr

Agents immobiliers : une profession (très) surveillée ! © Copyright WebLex – 2016

Le règlement de copropriété doit prévoir les places de stationnement pour handicapés !

Depuis le 1er janvier 2015, lorsqu’un permis de construire d’un immeuble situé en copropriété est déposé, les architectes et les promoteurs immobiliers sont obligés de respecter une nouvelle obligation.

Ils doivent préciser que, parmi les places de stationnement prévues, au moins 5 % d’entre elles seront réservées et adaptées aux voitures de personnes handicapées. De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs.

Si de prime abord, ces nouvelles obligations ne semblent concerner que les architectes et les promoteurs immobiliers, il n’en est rien. Vous aussi, syndic de copropriété êtes concerné !

Vous devez, en effet, vous assurer que les règlements de copropriété de ces nouvelles constructions prévoient comment ces places adaptées sont attribuées prioritairement aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Si les règlements des copropriétés dont vous avez la gestion sont silencieux sur ce point, il est donc conseillé de prévoir lors de la prochaine assemblée générale une question portant sur l’attribution des places adaptées aux personnes en situation de handicap dans le règlement de copropriété.

Source : Décret n° 2016-1515 du 8 novembre 2016 relatif aux places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation

Syndics : ne négligez pas les places de stationnement pour handicapés !© Copyright WebLex – 2016

Surconsommation : une obligation d’information… dans certains cas !

Un propriétaire de locaux commerciaux souscrit un contrat d’abonnement auprès d’un fournisseur d’eau. Ces locaux sont ensuite loués par une entreprise. Le propriétaire va alors envoyer, chaque année, la facture d’eau qu’il reçoit du fournisseur à l’entreprise locataire. Mais alors que la facture était d’environ 800 € chaque année, elle passe à 15 000 € en 2003 puis 21 500 € en 2004. L’entreprise-locataire refuse alors de payer la facture au propriétaire…

… qui se retourne contre le fournisseur : estimant que ce dernier a commis une erreur en ne le prévenant pas de la surconsommation, le propriétaire lui demande le remboursement du montant des factures qu’il a acquitté. Il considère que le fournisseur a manqué à son devoir de loyauté dans l’exécution du contrat ainsi qu’à son obligation d’information et de conseil.

Ce que conteste le fournisseur d’eau qui rappelle qu’aucune disposition légale ni contractuelle ne lui imposait d’informer son client de l’existence d’une consommation anormale, du moins dans cette hypothèse…

Ce que valide le juge ! Si le fournisseur d’eau est tenu d’une obligation d’information en cas de surconsommation à l’égard d’une personne occupant un local d’habitation, ce n’est pas le cas s’il s’agit d’un local professionnel (sauf mention d’une telle obligation dans le contrat, ce qui n’est pas le cas ici). Dès lors, le propriétaire ne peut pas être, dans cette affaire, indemnisé pour le préjudice subi.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 13 septembre 2016, n° 14-26713

Facture d’eau trop salée : le fournisseur d’eau doit-il vous prévenir ? © Copyright WebLex – 2016

Faculté de résiliation du mandat restreinte = nullité du mandat !

Un agent immobilier conclut un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier pour un client valable 3 mois et renouvelable par tacite reconduction par périodes de 3 mois. Une fois sa mission accomplie, l’agent immobilier va demander à son client de lui verser ses honoraires (d’un montant de 143 000 € dans cette affaire), mais ce dernier va refuser estimant que le mandat exclusif conclut avec l’agent immobilier est nul.

Le client rappelle qu’aux termes de la Loi, le mandat doit rappeler la faculté de résiliation offerte à chaque partie au mandat : une fois le délai de 3 mois expiré, il doit être possible de dénoncer le mandat à tout moment par lettre recommandée avec AR.

Or, le client rappelle que le contrat qu’il a signé indique que, passé le délai de 3 mois, le contrat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de 3 mois en 3 mois aux mêmes titres et conditions, sauf dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec AR ». Il résulte de l’application de cette clause que sa faculté de résiliation était restreinte à l’échéance de chaque terme trimestrielle, ce qui est illégal pour le client…

… ainsi que pour le juge ! La rédaction du mandat exclusif telle qu’elle est prévue dans cette affaire le rend nul et n’ouvre droit ni à rémunération, ni à l’application de la clause pénale. L’agent immobilier ne peut donc pas percevoir les honoraires dus au titre du mandat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-23534

Agent immobilier : attention à la rédaction de vos mandats ! © Copyright WebLex – 2016

Une facture détaillée doit (devra) être remise au patient !

Pour des raisons de transparence, les établissements de santé devront remettre à leur patient (au plus tard au moment de sa sortie) une facture détaillée (appelée « document d’information »). Mais cette obligation ne s’imposera effectivement au mieux en 2021 et au plus tard en mars 2022.

Ce document devra mentionner :

• le cas échéant, le montant des frais pris en charge par le régime obligatoire d’assurance maladie auquel est affilié le patient ;
• le cas échéant, le montant pris en charge par son organisme d’assurance maladie complémentaire, en distinguant :

• ○ la participation du patient due au titre des prestations réalisées ;
• ○ la somme due au titre des prestations pour exigences particulières (télévision dans la chambre, chambre individuelle, etc.) ;

• le cas échéant, la somme restant à la charge du patient, en distinguant :

• ○ la participation du patient due au titre des prestations réalisées ;
• ○ la somme due au titre des prestations pour exigences particulières.

Il est cependant précisé que cette facture ne préjuge pas de la fixation définitive des montants pris en charge par les régimes obligatoires d’assurance maladie et des montants définitivement facturés à l’organisme d’assurance maladie complémentaire. Ce qui signifie donc que ce document ne précise pas nécessairement les montants qui seront définitivement facturés aux patients.

Source : Décret n° 2016-1471 du 28 octobre 2016 relatif à l’information du patient sur le coût des prestations délivrées par un établissement de santé

Etablissement de santé : remettez une facture à votre patient ! © Copyright WebLex – 2016

L’adresse IP est une donnée à caractère personnel !

Une société se rend compte que des personnes extérieures à l’entreprise se connectent sur son réseau informatique mais en utilisant des codes d’accès réservés aux administrateurs de l’entreprise.

Avec l’autorisation du juge, la société obtient alors des fournisseurs d’accès à Internet qu’ils lui communiquent les adresses IP utilisées pour se connecter à son réseau. Cette communication lui permet d’identifier la personne qui s’est connectée sur son réseau et se rend compte qu’il s’agit d’une entreprise concurrente.

Cette dernière agit alors en justice, estimant que la procédure ayant permis de l’identifier est illégale : les adresses IP étant des données à caractère personnel, elle considère que la société aurait dû faire une déclaration auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) pour pouvoir conserver les adresses IP sous forme de fichiers.

Ce que conteste la société : pour elle, une adresse IP se rapporte à un ordinateur et non à son utilisateur. Elle ne constitue donc pas une donnée nominative, même indirectement.

Mais pour le juge, les adresses IP sont bien des données à caractère personnel, de sorte que leur collecte doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la CNIL. Ce que n’a pas fait la société victime de l’intrusion de son réseau informatique…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-22595

Faut-il l’accord de la CNIL pour conserver une adresse IP ? © Copyright WebLex – 2016

Condition suspensive d’obtention d’un prêt : qui peut s’en prévaloir ?

Un compromis de vente d’un appartement est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Une fois ce prêt obtenu, les acquéreurs demandent aux vendeurs de convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente. Mais les vendeurs refusent de régulariser la vente, le prêt ayant été obtenu trop tard selon eux…

Ils rappellent que le compromis indiquait que les acquéreurs devaient obtenir le prêt avant le 9 septembre 2005. Or, ces derniers l’ont obtenu le 31 octobre 2005. Pour les vendeurs, les acquéreurs n’ayant pas exprimé leur volonté de poursuivre la vente et de reporter les effets de la condition suspensive malgré la non-obtention du prêt avant le 9 septembre 2005, la vente est caduque.

Mais les acquéreurs ne sont pas d’accord… et le juge non plus ! Ce dernier rappelle que la condition suspensive étant rédigée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs, eux seuls peuvent se prévaloir des conséquences juridiques de la non-obtention du prêt dans le délai prévu. Comme ils ne l’ont pas fait, la vente est parfaitement valable !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 octobre 2016, n° 15-23727

Achat immobilier : attention aux conditions suspensives d’obtention d’un prêt ! – 2016

La garantie d’assurance est transmise à l’acquéreur : et l’indemnité ?

Dans une affaire aux multiples rebondissements s’est posée la question de savoir à qui revenait l’indemnité d’assurance dommages-ouvrages en cas de vente d’un bien immobilier.

Une société a pris en crédit-bail des locaux professionnels, locaux qui ont subi de fortes dégradations du revêtement de sol en carrelage. Ces dommages ont donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de l’assurance qui a accepté la prise en charge financière au titre de l’assurance dommages ouvrage.

Entre temps la société a levé son option d’achat, puis a vendu les locaux à une autre entreprise. Cette dernière réclame l’obtention de l’indemnité d’assurance, mais la société venderesse considère que cette indemnité lui revient. Toutes les 2 se retournent donc contre l’assureur pour obtenir le versement de cette indemnité.

Saisi du litige, il revient alors au juge de décider qui peut agir contre l’assureur et obtenir l’indemnité. Et ce dernier a tranché en faveur de l’acquéreur : il rappelle que le contrat d’assurance suit la propriété du bien vendu ; et, sauf clause contraire, c’est bien l’acquéreur qui a seul qualité pour agir en paiement des indemnités contre l’assureur. Et ce, même si la déclaration de sinistre a été faite avant la vente des locaux !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 septembre 2016, n° 15-21630

Construction, vente, dommages : à qui profite l’assurance-dommages ? © Copyright WebLex – 2016

Une aide pour les travaux de rénovation énergétique

Le programme « Habiter Mieux » est étendu aux copropriétés fragiles pour permettre d’accélérer l’engagement de travaux de rénovation énergétique. Disponible à partir de janvier 2017, l’aide « Habiter Mieux copropriétés fragiles » comprend une prise en charge pour financer une assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) et une aide financière pour des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique de 35%.

Le montant maximum par logement de cette nouvelle aide est de 3 930 €, auquel viendra s’ajouter une prime forfaitaire dont le montant sera fixé par décret.

L’objectif affiché de l’Anah est de contribuer à la rénovation énergétique de 100 000 logements en 2017 dont 30 000 logements de copropriétés fragiles.

Une aide pour les copropriétés en difficultés financières

Un financement pour accompagner le portage ciblé dans les copropriétés en difficulté : le portage ciblé permet de faciliter le traitement de la dette de la copropriété en offrant un soutien aux propriétaires les plus endettés, le plus souvent par le rachat de leur bien par un opérateur missionné à cet effet (un organisme HLM le plus souvent).

Une telle acquisition permet de réaliser les travaux nécessaires, de redresser les comptes de la copropriété en conservant pendant un temps limité la propriété du logement avant de le revendre à prix maîtrisés. Les ménages dont le logement a été acquis sont accompagnés pour être relogés.

Afin d’inciter le recours à ce type d’opérations en faveur des copropriétés en difficulté, l’Anah crée une aide pour l’ingénierie du portage ciblé, en complément du financement qu’elle assure déjà pour les travaux.

Disponible à partir de janvier 2017, d’un montant maximum de 21 000 € par logement sur 6 ans, cette aide permettra de couvrir la maîtrise d’ouvrage et la conduite de projets, l’accompagnement social et le relogement, les frais de gestion.

Pour être indemnisé, le patient doit identifier le chirurgien fautif !

Une patiente qui a subi en 2004 et en 2005 une opération au niveau de l’abdomen doit être de nouveau opérée en 2007. A cette occasion, le chirurgien retrouve une compresse chirurgicale dans son abdomen. La patiente assigne alors en responsabilité les chirurgiens qui ont réalisé respectivement la première et la deuxième opération.

Mais les 2 chirurgiens vont contester devoir indemniser la patiente : si oublier une compresse chirurgicale dans l’abdomen est une négligence fautive susceptible d’occasionner le versement de dommages-intérêts, encore faut-il que le responsable soit identifié. Or, ce n’est pas le cas ici, la patiente ne déterminant pas qui du premier ou du second chirurgien est fautif.

Ce que valide le juge. Il relève que rien ne permet de rattacher la présence de la compresse à l’intervention de 2004 ou à celle de 2005 (opérations pratiquées par 2 chirurgiens différents dans des cliniques distinctes et qui ont nécessité toutes deux l’usage de compresses). En outre, aucun comportement fautif de tel ou tel médecin n’est démontré. Par conséquent, la demande d’indemnisation de la patiente est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-25348

Chirurgien : un « oubli »… fautif ? © Copyright WebLex – 2016