Catégorie : actualite

Restitution tardive du dépôt de garantie = majoration de 10 %

En 2012, un bailleur signe un contrat de location d’un logement lui appartenant. Fin 2014, le locataire quitte l’appartement. Parce que le bailleur tarde à lui rendre son dépôt de garantie, le locataire fait appel à la justice. Cette dernière condamne le bailleur à lui restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel comme le prévoit la Loi.

Majoration que le bailleur va contester : il rappelle que la majoration est un dispositif prévu par la Loi Alur datant du 24 mars 2014. Or, le contrat le liant au locataire a été conclu en 2012. Il considère donc que le contrat est régit par la réglementation de 2012, laquelle ne comportait pas de dispositif de majoration.

« Faux » estime le locataire. Pour lui, la Loi Alur régit les baux qui ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi et qui n’avaient pas encore pris fin au 24 mars 2016. Or, le bail a pris fin en octobre 2014, soit après l’entrée en vigueur de la Loi. Il estime donc que le dispositif de majoration doit s’appliquer…

…à raison selon le juge. Le bail n’ayant pris fin qu’en octobre 2014, après l’entrée en vigueur de la Loi Alur, le dispositif de majoration qu’elle contenait s’applique. Le bailleur doit donc restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 15-24552

Bail d’habitation conclu avant la Loi Alur : un dépôt de garantie majoré en cas de restitution tardive ? © Copyright WebLex – 2016

Immatriculez les syndicats de copropriétaires avant le 31 décembre 2016 !

Comme vous le savez, la Loi Alur vous oblige à procéder à l’immatriculation des syndicats de copropriétaires des immeubles qui sont en tout ou partie affectés à l’habitation. Cette immatriculation se fait obligatoirement par voie dématérialisée, directement sur le site Internet du registre national. Pour se faire, vous devez, ou le notaire le cas échéant, créer un compte déclarant auprès du teneur du registre.

Pour mémoire, cette obligation d’immatriculation va entrer progressivement en vigueur. Ainsi, l’immatriculation des syndicats s’impose :

• avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés comportant plus de 200 lots ;
• avant le 31 décembre 2017 pour les copropriétés comportant plus de 50 lots ;
• avant le 31 décembre 2018 pour toutes les autres copropriétés.

Si vous avez la gestion de copropriétés comportant plus de 200 lots, vous devez donc, si ce n’est déjà fait, faire immatriculer au plus vite les syndicats de copropriétaires concernés afin d’être en conformité avec la Loi.

Cette formalité n’est pas à négliger ! Seuls les syndicats de copropriétaires régulièrement immatriculés au registre (avec des données actualisées) peuvent, en effet, bénéficier de subventions publiques !

Source : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (article 53)

Syndics de copropriété : immatriculez les syndicats de copropriétaires ! © Copyright WebLex – 2016

Les contraventions appliquées aux entreprises seront multipliées par 5 !

Lorsqu’un salarié commet une infraction routière avec un véhicule appartenant à la société, c’est l’employeur qui reçoit la contravention. C’est donc le représentant de la société qui devait jusqu’alors, soit payer l’amende, soit dénoncer le salarié responsable.

Mais à compter du 1er janvier 2017, la dénonciation deviendra obligatoire ! Dès lors que vous recevrez une contravention, vous devrez, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par voie dématérialisée, dénoncer le salarié responsable. La dénonciation devra intervenir dans un délai maximum de 45 jours à compter de l’envoi ou de la remise de la contravention. Seule la force majeure (vol du véhicule, usurpation de plaque) pourra justifier que vous ne procédiez pas à cette dénonciation.

Notez que, non seulement, le fait de ne pas dénoncer le salarié responsable sera puni d’une amende de 750 € mais en plus, l’amende forfaitaire que vous aurez reçue sera multipliée par 5 !

Ce qui pourrait bien vous engager à payer 550 € pour un stationnement gênant non dénoncé, 715 € pour un excès de vitesse inférieur à 20 km/h non dénoncé, 1 050 € pour un franchissement de ligne continue non dénoncé. De quoi réfléchir la prochaine fois que vous recevrez une amende de l’un de vos salariés…

Source :

• Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle (article 34)
• Articles 131-13 et R49-7 du Code pénal

Infraction routière : dénoncez vos salariés ou… payez le quintuple ! © Copyright WebLex – 2016

Dénonciation du salarié : une faculté… qui devient obligatoire ?

Lorsqu’un salarié commet une infraction routière constatée au moyen d’un système de contrôle automatique avec un véhicule appartenant à la société, c’est l’employeur qui reçoit la contravention. C’est donc le représentant de la société qui devait jusqu’alors, soit payer l’amende, soit dénoncer le salarié responsable.

Mais à compter du 1er janvier 2017, la dénonciation deviendra obligatoire ! Dès lors que vous recevrez une contravention, vous devrez, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par voie dématérialisée, indiquer l’identité et l’adresse de la personne qui conduisait le véhicule, ce qui revient, en pratique, à dénoncer le salarié responsable.

La dénonciation devra intervenir dans un délai maximum de 45 jours à compter de l’envoi ou de la remise de la contravention. Seule la force majeure (vol du véhicule, usurpation de plaque d’immatriculation, etc.) pourra justifier que vous ne procédiez pas à cette dénonciation.

Notez toutefois que seules les infractions constatées par un dispositif de contrôle automatique sont concernées (qui sont encore à préciser dans le cadre d’un futur Décret). En pratique, il pourrait s’agir des infractions visant notamment un excès de vitesse, une insuffisance de distance de sécurité, un franchissement de stop ou de feu rouge, etc.

Attention : le fait de ne pas dénoncer le salarié responsable sera puni d’une amende de 750 €, qui viendra s’ajouter au paiement de l’amende pour l’infraction commise par le salarié !

• Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle (article 34)
• Articles 131-13 et R49-7 du Code pénal

Infraction routière : dénoncez vos salariés ou… payez 750€ ! © Copyright WebLex – 2016

La prévention dépend des taux d’exposition aux champs électromagnétiques

A partir de 2017, vous devrez mettre en place une prévention spécifique face aux champs électromagnétiques. Il vous faudra pour cela vérifier quels postes de l’entreprise exposent vos salariés à des champs électromagnétiques.

Vous devrez effectuer des mesures aux postes concernés, afin de comparer vos résultats à des « valeurs limites d’exposition ». Si l’exposition est supérieure à ces valeurs, il vous faudra mettre en place une prévention et une formation spécifique pour chacun des salariés exposés.

Mais attention, si les résultats des mesures dépassent des « valeurs déclenchant l’action », vous devrez alors adapter les postes de travail afin de faire redescendre le taux d’exposition de vos salariés en deçà de ces valeurs. La diminution de l’exposition pourra résulter d’une modification d’agencement, d’un choix d’équipements émettant des champs moins intenses, de la mise à disposition d’équipement de protection individuels ou encore de la modification de l’organisation du travail.

Source : Décret n° 2016-1074 du 3 août 2016 relatif à la protection des travailleurs contre les risques dus aux champs électromagnétiques

En 2017, protégez vos salariés exposés aux champs électromagnétiques ! © Copyright WebLex – 2016

Publier la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales : c’est obligatoire !

L’obligation de publier la vente d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales a été supprimée par la Loi Macron… et vient d’être rétablie un peu plus d’1 an après avoir été supprimée.

Depuis le 16 novembre 2016, toute vente de fonds de commerce doit, en plus d’être publiée au Bodacc (www.bodacc.fr), être publiée dans un journal d’annonces légales dans l’arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité. Cette publication, effectuée sur les diligences de l’acquéreur, doit être faite dans les 15 jours de la signature de l’acte de vente.

Notez que c’est à partir de cette date que ce décompte le délai (45 jours) imparti au vendeur pour informer l’administration de la vente du fonds de commerce et lui fournir les coordonnées de l’acquéreur.

Le Gouvernement a également rétabli une autre obligation qu’il avait supprimée dans la Loi Macron : si la vente d’un fonds de commerce comprend des succursales ou établissements situés sur le territoire français, la publication doit être également faite dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales au lieu du siège de ces succursales ou établissements.

Source : Loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l’indépendance et le pluralisme des médias (article 21)

Faut-il publier la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales ? © Copyright WebLex – 2016

Modifier la répartition du travail par avenant : pas de délai de prévenance !

Une entreprise emploie un salarié à temps partiel. Souhaitant modifier sa répartition de travail sur certaines périodes, elle lui fait signer plusieurs avenants à son contrat. Chaque avenant permettait d’augmenter le temps de travail sur une période précise. Bien que le salarié ait accepté la modification de ses horaires, il y voit là néanmoins un motif de requalification de son contrat en contrat de travail à temps complet.

Selon lui, la modification de la répartition de travail, entre les jours de la semaine ou les semaines du mois, doit être notifiée au moins 7 jours avant la date à laquelle la modification doit avoir lieu. Ce qui n’a pas été respecté par son employeur.

Mais le juge donne raison à l’employeur. Le délai de prévenance de 7 jours n’est valable qu’en cas de décision unilatérale de l’employeur de modifier la répartition du travail. L’avenant permettant d’obtenir un accord exprès du salarié, l’avenant a, au contraire, matérialisé un accord entre l’employeur et le salarié ; le délai de prévenance n’était donc pas obligatoire, faute de décision unilatérale de l’employeur dans cette affaire. Le contrat de travail n’a pas à être requalifié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 9 novembre 2016, n° 15-19401

Du temps partiel au temps complet : un délai à respecter ? © Copyright WebLex – 2016

L’avis d’inaptitude à tout poste ne dispense pas de la recherche de reclassement !

Suite à un arrêt maladie, une salariée se rend à une visite médicale de reprise au cours de laquelle le médecin va la déclarer inapte à tout poste dans l’entreprise. L’employeur va rechercher des solutions de reclassement pour sa salariée.

Il contacte les responsables des enseignes qui commercialisent ses produits, tout en joignant un cv de la salariée à reclasser. Par la même occasion, il adresse un courrier au médecin du travail pour connaître les possibilités de reclassement qui étaient ouvertes à la salariée. Malheureusement, aucune enseigne n’a de poste adapté à son état de santé. Tandis que le médecin du travail conclut définitivement à une inaptitude à tout poste dans l’entreprise. L’employeur décide donc de la licencier pour inaptitude et impossibilité de reclassement. Ce que la salariée conteste.

Et le juge lui donne raison. L’avis d’inaptitude à tout emploi dans l’entreprise délivré par le médecin du travail ne dispense pas l’employeur de rechercher, malgré tout, les possibilités de reclassement au sein même de son entreprise. Malgré ses efforts de recherche de reclassement externe, l’employeur aurait également dû envisager un reclassement dans sa propre entreprise par la mise en œuvre de mesures telles que la mutation, la transformation de poste de travail ou l’aménagement du temps de travail. Le licenciement est déclaré ici sans cause réelle et sérieuse.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 2 novembre 2016, n° 15-21948

Avis d’inaptitude à tout poste : reclassement obligatoire ? © Copyright WebLex – 2016

Installation de vestiaire : tout devient plus simple !

Parmi les installations sanitaires à mettre en place pour vos salariés, vous devez prévoir des vestiaires collectifs, et ce, quelle que soit la taille et l’activité de l’entreprise.

Mais à partir du 1er janvier 2017, dans les entreprises où l’activité ne nécessite pas de port spécifique d’une tenue de travail, ni d’un équipement de protection individuelle, un simple meuble de rangement sécurisé pourra remplacer le vestiaire.

Lieu de restauration : tout devient plus simple !

En principe, il est formellement interdit de prendre de repas dans les locaux de travail. Mais il était possible de demander une autorisation spécifique à l’inspection du travail pour aménager un lieu de restauration dans le local de travail.

A partir du 1er janvier 2017, l’employeur pourra adresser une simple déclaration à l’inspection du travail et au médecin du travail, pour installer un lieu de restauration dans les locaux de travail. Cette déclaration ne sera possible que si le lieu de restauration est mis en place dans un local ne comportant pas d’emploi, ni de stockage de substances ou de mélanges dangereux. Le contenu de la déclaration sera précisé dans un futur décret.

Source : Décret 2016-1331 du 6 octobre 2016 relatif aux obligations des entreprises en matière de vestiaires et de restauration sur les lieux de travail

Lieu de restauration et vestiaire dans l’entreprise : obligatoire ? © Copyright WebLex – 2016

Agents immobiliers : attention au respect de la réglementation !

Ces derniers mois, la profession d’agent immobilier a été mise en cause par plusieurs enquêtes d’associations de consommateurs. Cela a amené le Gouvernement ainsi que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à mener une enquête sur le respect des différentes réglementations par la profession. Le résultat de cette enquête vient de paraître…

Sur un échantillon de 2 075 professionnels sur lesquels a été menée l’enquête, 1 735 avertissements ont été prononcés ainsi que 1 138 injonctions, 191 procès-verbaux à caractère pénal et 116 procès-verbaux administratifs. Ne soyez pas étonné par le nombre de sanctions prononcées, la DGCCRF a mené son enquête sur des professionnels qu’elle avait déjà dans le collimateur.

Des conclusions de l’enquête, sachez qu’il existe, selon la DGCCRF, 4 axes d’amélioration pour la profession.

1/ Les obligations relatives à l’exercice de la profession

La DGCCRF fait remarquer qu’il existe encore des personnes qui exercent la profession d’agent immobilier sans carte professionnelle ou alors avec une carte professionnelle qui n’est plus valable. Il en existe également encore qui exercent leur activité sans assurance civile professionnelle…

2/ L’obligation d’information à l’égard des clients

La DGCCRF a observé de nombreux manquements relatifs à l’obligation d’information des clients. Ces manquements portent surtout sur l’information du prix et des honoraires.

D’une part, le barème des honoraires n’est pas tout le temps affiché et n’est pas souvent en accord avec les honoraires réellement pratiqués ; d’autre part, il existe de nombreuses irrégularités dans la présentation des prix (mention « frais d’agence inclus » abusive, affichage et calcul d’un prix qui comporte déjà les honoraires, etc.).

3/ L’obligation d’information sur les biens

La DGCCRF a noté que de nombreuses informations portant sur les biens immobiliers manquent sur les affichages (que ce soit en vitrine ou sur Internet). Les défauts portent notamment sur la mention des surfaces parfois différentes de la surface réelle du bien vendu, sur l’absence ou la non-conformité de l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou sur les informations relatives à la copropriété pourtant obligatoires depuis la Loi Alur.

4/ En matière de location

S’agissant de la réglementation de la location, la DGCCRF a constaté que la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est rarement annexée au bail. Elle condamne également la pratique qui consiste à facturer au locataire le renouvellement ou la conclusion d’un avenant au contrat.

Pour mémoire, les infractions à la réglementation sont sanctionnées par diverses peines : une amende de 1 500 € peut être prononcée, par exemple, en cas de manquements aux règles de publicité.

Enfin, sachez que la DGCCRF a annoncé qu’elle allait maintenir la pression sur la profession d’agent immobilier au regard des nombreuses réformes dont la profession a fait l’objet ces dernières années.

Source :

• Réponse ministérielle Hobert, Assemblée Nationale, du 25 octobre 2016, n° 95888
• www.economie.gouv.fr

Agents immobiliers : une profession (très) surveillée ! © Copyright WebLex – 2016