Catégorie : actualite

Syndic professionnel : pour qui agit-il ?

Un prestataire de services signe plusieurs contrats avec un syndic immobilier. Au fil du temps, ces contrats sont reconduits tacitement jusqu’au jour où le syndic professionnel les résilie tous. Mais le prestataire refuse de prendre en considération ces ruptures de contrats, faute pour le syndic d’avoir respecté les délais de préavis qui étaient contractuellement prévus.

Ce que ce dernier ne conteste pas, mais il estime ne pas être tenu par les délais de préavis qui ont été prévus. Il se justifie en invoquant les règles protectrices du statut du « consommateur » (entendu comme le particulier qui n’agit pas à titre professionnel).

Le syndic professionnel fait, en effet, valoir qu’il a conclu les contrats litigieux au nom et pour le compte d’une personne non-professionnelle (en l’occurrence un syndicat des copropriétaires).

Le prestataire de services rétorque qu’un syndicat de copropriété qui est représenté par un syndic professionnel ne peut pas être considéré comme un consommateur et ne peut donc pas bénéficier des règles protectrices qui accompagnent ce statut.

Non, estime le juge qui va donner raison au syndic professionnel : un syndicat de copropriétaires qui mandate un syndic professionnel pour le représenter ne perd pas sa qualité de non-professionnel. Le syndic n’est ici donc pas réputé agir pour son compte, mais pour le compte d’un syndicat de copropriétaires considéré comme un non-professionnel.

Dès lors que l’on se trouve face à un client non-professionnel ce qui est le cas ici, il est possible de résilier le contrat sans préavis.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 novembre 2015, n° 14-21873

Le syndic professionnel : un consommateur comme les autres ? © Copyright WebLex – 2015

Complétez la déclaration (provisoire) de cotisation foncière des entreprises !

Une déclaration provisoire de cotisation foncière des entreprises (formulaire n° 1447-C) doit être souscrite auprès de votre service des impôts des entreprises dès lors que vous avez créé une entreprise ou que, dans le cadre de votre activité, vous avez créé ou repris un nouvel établissement. Il en sera de même en cas de changement d’exploitant en cours d’année.

Concrètement, que ce soit en cas de création ou en cas de changement d’exploitant, à la faveur de l’achat d’un fonds de commerce par exemple, vous allez devoir compléter et envoyer à votre service des impôts des entreprises cette déclaration provisoire.

Cette déclaration servira à établir les bases d’imposition de la cotisation foncière des entreprises qui sera à payer à compter de 2016. Elle doit, pour cela, être complétée et adressée à votre service des impôts au plus tard le 31 décembre 2015.

Pour information, en cas de cession d’établissement, l’ancien exploitant sera tenu, de son côté, d’envoyer un courrier à son service des impôts des entreprises l’informant de la vente de son exploitation.

Et si la vente ne porte que sur une partie de son activité, il faudra qu’il complète et envoie à son service des impôts une déclaration 1447-M dite rectificative pour que cette situation soit prise en compte pour l’imposition de sa cotisation foncière des entreprises en 2016 (cette déclaration doit, elle aussi, être souscrite avant le 31 décembre 2015).

Notez enfin qu’une déclaration provisoire n° 1447-C devra aussi être souscrite en cas de transfert d’un établissement, en 2015, dans une autre commune (sauf si les deux communes, de départ et d’arrivée, sont situées dans le ressort géographique d’un même établissement public de coopération intercommunale).

Source : Article 1477 du Code Général des Impôts

Si vous avez créé ou repris une entreprise en 2015… © Copyright WebLex – 2015

Agent immobilier : par principe, vous n’êtes pas tenu de vérifier la réalité des travaux

Un acquéreur envisage l’achat d’une maison qui a fait l’objet, de la part du vendeur, de travaux d’agrandissement 10 ans auparavant. Il signe un compromis de vente rédigé par une agence immobilière. Mais avant de signer l’acte authentique, il réalise que les travaux effectués par le vendeur ne correspondent pas à ce qui était prescrit dans le permis de construire… lequel n’était pas mentionné dans le compromis de vente. Il refuse de signer l’acte définitif chez le notaire.

Le désormais ex-acquéreur va alors demander des dommages-intérêts à l’agence immobilière, estimant que cette dernière est tenue de procéder à toutes les vérifications nécessaires, de recueillir et de communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties. En clair, pour l’ex-acquéreur, l’agence immobilière aurait dû s’assurer de la conformité des travaux aux règles d’urbanisme.

Arguments que conteste l’agence immobilière. Elle rappelle que le descriptif contenu dans le compromis est matériellement exact. De plus, au jour de la signature du compromis de vente, elle n’avait pas eu connaissance des travaux réalisés par le vendeur. Elle n’était donc pas en mesure de vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire.

Exact répond le juge ! L’agence immobilière, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a pas, pour satisfaire à son devoir de conseil, à vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire, ni, en l’absence d’éléments faisant apparaître des soupçons, à s’assurer que l’implantation des ouvrages répondait aux règlements d’urbanisme.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 novembre 2015, n° 14-22102

Agent immobilier : votre devoir de conseil en question © Copyright WebLex – 2015

Un règlement intérieur doit être affiché et déposé au greffe !

Le règlement intérieur d’une entreprise prévoit la possibilité pour l’entreprise de réaliser des alcootests, les modalités de ce contrôle permettant la réalisation d’une contre-expertise.

Dans ce cadre, l’employeur décide d’organiser un contrôle d’alcoolémie, suite à la découverte, dans les vestiaires des salariés, de plusieurs bouteilles d’alcool vides, craignant que des salariés se trouvent en état d’imprégnation alcoolique. Etat d’ébriété qui s’avère effectif pour un salarié, conducteur de machine de son état.

Cette situation conduit l’employeur à licencier le salarié pour faute grave, mais ce dernier va contester la régularité de ce licenciement. Parce que le règlement intérieur n’a pas été déposé au greffe du Conseil de Prud’hommes, et parce qu’il n’a pas été affiché, il n’est pas entré en vigueur. De sorte que le contrôle d’alcoolémie organisé dans l’entreprise n’est pas valable, selon lui.

Ce que reconnaît le juge : il rappelle que le règlement intérieur n’entre en vigueur qu’un mois après l’accomplissement des formalités d’affichage et de dépôt au greffe du Conseil de Prud’hommes. L’employeur ne démontrant pas l’accomplissement de ces formalités, les dispositions de ce règlement permettant d’établir, sous certaines conditions, l’état d’ébriété du salarié en recourant à un contrôle d’alcoolémie ne lui sont pas opposables.

Par voie de conséquence, le juge en conclut que le licenciement qui repose exclusivement sur cet alcootest est nécessairement sans cause réelle et sérieuse !

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 4 novembre 2015, n° 14-18573

Alcootest prévu par un règlement intérieur : valable… si le règlement intérieur est lui-même opposable ! © Copyright WebLex – 2015

Une chape de béton posée sur un polyane est un élément d’équipement dissociable

Une société a entrepris l’aménagement de son magasin et fait appel à une entreprise pour les réaliser. Les travaux ont notamment nécessité la réalisation d’une chape liquide pour l’aménagement du sol sur lequel ont été posés de la moquette et du carrelage.

5 ans après la réalisation des travaux, l’entreprise fait procéder au changement des revêtements de sol et constate, à cette occasion, que la chape est fissurée et soulevée par rapport à la dalle de béton. Elle fait donc faire des travaux de reprise et, après expertise, fait jouer la garantie décennale : elle assigne l’entrepreneur qui a réalisé la chape et ses assureurs en vue d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Mais ces derniers vont contester l’application de cette garantie qui ne vise que les ouvrages ou les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Or, la chape liquide est désolidarisée de la dalle de béton par la présence d’un polyane : il s’agit donc d’un élément dissociable de sorte que les désordres constatés ne relèvent pas de la garantie décennale.

Ce que confirme le juge : relevant qu’aucune intervention sur la dalle de béton servant de support à la chape n’a été nécessaire, il relève que l’avis technique du fabricant précise que la pose de la chape sur le plancher béton doit être effectivement précédée de la mise en place d’une couche de désolidarisation. La chape litigieuse n’est donc pas un ouvrage, mais un élément d’équipement dissociable. Les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale.

Tout au plus l’entreprise aurait-elle pu faire jouer la garantie biennale, mais elle a agi trop tard (près de 5 ans après la réception des travaux).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 26 novembre 2015, n° 14-19835

Garantie décennale : pas applicable pour une chape de béton ? © Copyright WebLex – 2015

Licencier un salarié inapte suppose « au préalable » de rechercher des possibilités de reclassement

Une salariée, employée en qualité de secrétaire de direction, a été déclarée inapte à son poste par le médecin du travail, à l’issue de deux visites médicales (séparées de 15 jours). Le jour même du second examen, elle a été convoquée à un entretien préalable en vue de son licenciement et, 3 semaines plus tard, licenciée pour inaptitude avec impossibilité de reclassement.

Elle conteste ce licenciement, qu’elle considère sans cause réelle et sérieuse : pour elle, parce qu’elle a été convoquée le jour même où le médecin l’a déclarée inapte (au cours de la seconde visite médicale), l’employeur n’a pas respecté son obligation de rechercher des solutions de reclassement sur d’autres postes éventuellement disponibles dans l’entreprise.

Mais l’employeur considère avoir rempli cette obligation, notamment parce que :

• la seconde fiche de visite médicale est rédigée dans les mêmes termes que la première et le délai de 15 jours qui les sépare est précisément destiné à engager une réflexion sur le reclassement : il a donc disposé de ce délai pour examiner les différentes possibilités ;
• cet examen pouvait être fait rapidement dès lors qu’il n’existe qu’une seule structure, comportant 7 salariés y compris les dirigeants ;
• l’inaptitude de la salariée trouve son origine dans des difficultés respiratoires : or, elle occupait un poste purement administratif, ne comportant pas de contraintes physiques particulières, de sorte que la difficulté provient de la situation des locaux, situés au 2ème étage sans ascenseur ; dans ces conditions, les autres postes administratifs de la société n’auraient pas été plus adaptés.

Pour lui, il ne peut pas être tiré la conclusion qu’aucune possibilité de reclassement n’a été recherchée du fait que la lettre de convocation à l’entretien préalable a été envoyée le jour de l’avis d’inaptitude.

Mais ce n’est pas l’avis du juge qui considère que cette obligation de rechercher des solutions de reclassement n’est, ici, pas respectée par l’employeur : seules les recherches de reclassement compatibles avec les conclusions du médecin du travail émises au cours de la visite de reprise, c’est-à-dire postérieurement au second avis d’inaptitude, peuvent être prises en considération pour apprécier le respect par l’employeur de son obligation de reclassement.

Il ne faut donc pas effectuer ces recherches avant le second avis du médecin du travail, comme l’employeur l’a fait dans cette affaire, mais après…

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 26 novembre 2015, n° 14-19501

Inaptitude : rechercher des possibilités de reclassement… avant de licencier ! © Copyright WebLex – 2015

Une obligation d’entretien qui s’impose au locataire… sauf exception

Un propriétaire loue à un couple une maison à usage mixte d’habitation et professionnel. Constatant que les réparations locatives ne sont pas effectuées par les locataires, il demande à ces derniers un dédommagement à hauteur du coût de ces réparations locatives.

Mais les locataires mettent en avant l’état de vétusté de la maison louée, attestée par un expert, et ils se retranchent derrière la justification suivante : il leur est impossible d’entretenir correctement un immeuble vétuste.

Le propriétaire leur rétorque cependant que, présents dans cette maison depuis 36 ans, ils n’ont jamais entretenu la maison de sorte que la vétusté de la maison a été, si ce n’est engendrée, du moins aggravée par cette inexécution.

Ce à quoi les locataires répliquent que, dans un tel cas, il ne peut pas leur être reproché qu’un manque d’entretien aggrave cette vétusté alors qu’il appartient au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier.

Le juge va finalement trancher ce litige… en faveur des locataires : l’état de vétusté de l’immeuble rendait impossible l’exécution par les locataires de leur obligation d’entretien.

Non seulement les locataires ne sont pas tenus de payer les réparations locatives, mais ils vont obtenir une indemnité pour avoir subi un préjudice de jouissance, comme ils le demandaient : parce qu‘ils ont vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste, ils subissent un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 5 novembre 2015, n° 14-23693

Location : entretenir un bien immobilier… vétuste ? © Copyright WebLex – 2015

Auto-écoles : des frais réglementés

Lorsqu’un candidat souhaite passer les épreuves du permis de conduire, les conditions et les modalités de l’enseignement que vous allez lui dispenser sont définies par un contrat écrit que vous allez signer avec le candidat.

Le contrat doit mentionner le montant de vos prestations. En plus des prestations, certains frais peuvent être facturés au candidat tandis que d’autres sont interdits.

Les frais que vous ne pouvez pas facturer sont :

• les frais de restitution de son dossier au candidat qui en fait la demande ;
• les frais de transfert de son dossier dans un autre établissement d’auto-école ;
• les frais de présentation (il s’agit de tous frais quelles que soient leurs dénominations, ou toutes majorations de prix, appliqués à un candidat au titre de sa présentation à l’une des épreuves du permis de conduire ou dont le paiement est une condition à cette présentation).

Notez que les frais correspondant à la conclusion du contrat et au coût de la formation initiale ne sont pas considérés comme des frais de présentation.

Les frais qui peuvent être facturés au candidat sont les frais d’accompagnement : il s’agit des frais ou majorations de prix, appliqués au candidat au titre de la présence d’un membre du personnel de l’auto-école lors de l’épreuve ou lors du transport du candidat sur le site de l’épreuve. Ces frais doivent être déterminés préalablement à la prestation.

Concrètement, ces frais (calculés en référence au tarif horaire de la formation pratique correspondante) couvrent forfaitairement les charges liées à l’épreuve de conduite et à l’épreuve du code. Ils ne peuvent excéder les prix appliqués par l’établissement d’auto-école pour les durées de formation suivantes :

• pour le permis des catégories A1, A2, A et BE : 1 h 30 ;
• pour le permis des catégories B1 et B : 1 h ;
• pour les permis des catégories C1, C, D1 et D : 2 h ;
• pour les permis des catégories C1E, CE, D1E et DE : 2 h 30.

En outre, sachez que les amendes pénales qui étaient prévues en cas de non-respect de la réglementation depuis le 1er juillet 2015 ne s’appliquent plus. Ces sanctions ont, en effet, été remplacées par une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société.

Source : Décret n° 2015-1571 du 1er décembre 2015 relatif aux conditions d’application de l’article L. 213-2 du code de la route

Auto-écoles : que pouvez-vous facturer ? © Copyright WebLex – 2015

Convoyeur d’animaux vivants : une obligation de formation

L’activité de transport d’animaux vivants sur plus de 65 km est soumise à une réglementation précise. Il faut notamment confier le transport à une personne appelée « convoyeur » qui doit remplir des conditions liées à sa formation :

• soit en suivant une formation auprès d’un organisme agréé ;
• soit en justifiant d’un diplôme spécifique.

Concrètement, la formation suivie par les convoyeurs pour les transports d’équidés domestiques, d’animaux domestiques des espèces bovine, ovine, caprine et porcine ou des volailles, dure 14h pour une catégorie d’animaux donnée (comptez au minimum 3h de formation en plus par catégorie d’animaux supplémentaires).

Notez que certains convoyeurs sont réputés répondre à leur obligation de formation s’ils possèdent un diplôme spécifique (par exemple, le baccalauréat professionnel spécialité « conduite et gestion de l’exploitation agricole » option « productions animales »).

Pour le transport d’espèces autres que celles précitées, le convoyeur doit suivre une formation de 7h pour une catégorie d’animaux donnée (rajoutez au minimum 1h de formation en plus par catégorie comparable d’animaux supplémentaires et 3h pour les catégories d’animaux supplémentaires substantiellement différentes).

Ici aussi, les convoyeurs sont réputés répondre à l’obligation de formation s’ils possèdent un diplôme spécifique (par exemple, le baccalauréat professionnel spécialité « conduite et gestion des élevages canin et félin »).

Les formations se terminent toutes par une épreuve d’évaluation. Elles sont dispensées par des organismes habilités par les services du Ministère chargé de l’Agriculture.

Source : Arrêté du 12 novembre 2015 relatif aux habilitations ou enregistrements des organismes de formation mettant en œuvre les formations requises pour les personnes exerçant une fonction de convoyeur d’animaux vivants

Transport d’animaux vivants : une formation obligatoire ! © Copyright WebLex – 2015

Responsabilité des produits défectueux : un dommage « extérieur »

Une société fabricante de bateaux est poursuivie par le propriétaire d’un voilier qu’elle a construit. Suite au démâtage de son voilier, le propriétaire demande la réparation de plusieurs préjudices subis, à savoir : coût des travaux de remise en état du voilier, perte de loyer et impossibilité d’utiliser le voilier.

Il se prévaut notamment d’un rapport d’expertise selon lequel le démâtage est dû à la mauvaise conception de certaines pièces du voilier. Pour cette raison, il demande réparation de son préjudice au titre de la responsabilité des produits défectueux.

Ce que conteste la société qui estime ne pas être responsable au titre des produits défectueux : elle rappelle que la défectuosité du produit consiste en un défaut de sécurité qui cause un dommage à une personne ou à un bien autre que le produit défectueux lui-même. Or, la défectuosité du voilier n’a entraîné un dommage… qu’au voilier lui-même.

Le juge va donner raison à la société. Le régime de la responsabilité des produits défectueux suppose un défaut de sécurité qui cause un dommage « extérieur » : soit à une personne, soit à un bien autre que le bien lui-même. Ce qui n’est pas le cas ici.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 14 octobre 2015, n° 14-13847

Produit défectueux = réparation automatique ? © Copyright WebLex – 2015