Catégorie : actualite

Affecter les conditions d’occupation ou de jouissance du bien immobilier

Par arrêté municipal, un maire délivre un permis de construire pour un immeuble de 2 étages comprenant 18 logements. Les propriétaires des maisons individuelles situées à proximité immédiate du terrain sur lequel sera édifié cet immeuble ont formé un recours contre le permis de construire.

Parce que le maire n’a pas donné de suite favorable à leur demande, ils ont alors demandé au juge administratif de prononcer l’annulation du permis de construire pour excès de pouvoir. Mais le juge ne va pas non plus réserver une suite favorable à leur requête.

Le juge rappelle tout d’abord qu’une personne ne peut demander l’annulation pour excès de pouvoir d’un permis de construire (ou de démolir ou d’aménager) que si la construction ou les travaux projetés risquent d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement.

En clair, la personne qui conteste un permis de construire doit avoir un intérêt à agir. Ce qui n’est pas le cas dans cette affaire, selon le juge.

Ce dernier relève que les personnes qui contestent le permis de construire se sont bornées à se prévaloir de leur qualité de « propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses ». Les pièces qu’elles ont fournies à l’appui de leur demande établissent, en outre, seulement que leurs parcelles sont mitoyennes pour l’une et en co-visibilité pour l’autre du projet litigieux.

Ces éléments sont insuffisants à faire apparaître clairement en quoi les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien sont susceptibles d’être directement affectées par le projet litigieux.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 10 février 2016, n° 387507

Qui peut contester un permis de construire ? © Copyright WebLex – 2016

L’augmentation importante du loyer justifie une demande de révision

Par principe, un bail commercial peut prévoir une clause d’échelle mobile : cette clause permet la révision automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d’un indice choisi par le locataire et le bailleur.

Toutefois, pour éviter que les conséquences d’une variation de l’indice de la clause d’échelle mobile soient sans rapport avec l’évaluation de la valeur locative, il est possible de demander la révision judiciaire du loyer : cela suppose toutefois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La question qui se pose est donc de savoir ce qu’il faut entendre précisément par « prix précédemment fixé contractuellement ».

Dans l’affaire qui nous intéresse ici, le loyer du bail commercial a été modifié 5 fois en raison de l’augmentation de la surface louée. La société locataire a alors demandé la révision judiciaire du loyer, dans la mesure où l’application de la clause d’échelle mobile a eu pour effet d’augmenter le loyer de plus d’1/4 par rapport au loyer initial.

Ce que conteste la société bailleresse qui considère qu’il faut prendre comme référence ici, non pas le loyer initial, mais le dernier loyer fixé contractuellement par avenant (en l’occurrence, celui fixé par le dernier avenant au contrat de bail commercial).

Ce que confirme le juge : la dernière modification du loyer par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le « prix précédemment fixé conventionnellement ». Or, dans cette affaire, l’écart entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision du loyer et le loyer précédemment fixé contractuellement par le dernier avenant n’excédait pas 25 %.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-26009

Réviser le loyer commercial : à partir de quel loyer de référence ? © Copyright WebLex – 2016

Vendre du muguet : à quelles conditions ?

Conformément à une longue tradition, il est de coutume d’offrir du muguet le 1er mai à ses proches. Il est d’ailleurs fréquent de voir s’installer de nombreux vendeurs occasionnels qui vendent le muguet cueilli dans les jardins et les bois.

Toutefois, pour pouvoir s’installer et vendre du muguet, un particulier doit respecter quelques règles qui sont fixées par la Mairie. Ces règles peuvent notamment prévoir que les particuliers :

• ne peuvent vendre que du muguet sauvage (il leur est interdit de revendre du muguet qu’ils auraient acheté par ailleurs) ;
• ne peuvent se placer à une certaine distance d’un fleuriste (la distance est variable selon les communes) ;
• ne peuvent pas installer une table ou des tréteaux ;
• ne peuvent pas ajouter d’autres fleurs aux bouquets de muguets.

Source : www.economie.gouv.fr

Vente du muguet le 1er mai : fleuristes d’un jour ? © Copyright WebLex – 2016

Une évaluation des critères sociaux et environnementaux à prendre en compte

Pour candidater à un marché public, une entreprise est tenue de répondre à un cahier des charges qui est établi par la personne publique (appelée « pouvoir adjudicateur ») pour le compte de laquelle le contrat est conclu.

Ce cahier des charges contient :

• des documents généraux, à savoir :

          ○ les cahiers des clauses administratives générales, qui fixent les dispositions administratives applicables à une catégorie de marchés ;

          ○ les cahiers des clauses techniques générales, qui fixent les dispositions techniques applicables à toutes les prestations d’une même nature ;

• des documents particuliers, à savoir :

          ○ les cahiers des clauses administratives particulières, qui fixent les dispositions administratives propres à chaque marché ;

          ○ les cahiers des clauses techniques particulières, qui fixent les dispositions techniques nécessaires à l’exécution des prestations de chaque marché.

Depuis le 1er avril 2016, les personnes publiques sont tenues d’intégrer dans le cahier des charges des critères (ou des restrictions) sociaux et environnementaux qui peuvent se rapporter à l’origine de tout ou partie des travaux, aux fournitures ou aux services composant les offres proposées ou à la nationalité des entreprises autorisées à soumettre une offre.

Par exemple, s’agissant des critères d’environnement, il peut vous être demandé de répondre à une démarche de « qualité environnementale globale » et d’indiquer les procédés d’exécution et les moyens techniques que vous envisagez pour répondre à cette démarche.

Source : Décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics

Adjudication d’un marché public : un nouveau critère à respecter ? © Copyright WebLex – 2016

Construire des bâtiments à haute performance énergétique

Depuis le 15 avril 2016, et pour la construction d’immeubles, l’Etat, les collectivités locales et toute personne publique sont tenus de ne concéder des marchés publics qu’à des entreprises qui s’engagent à construire des bâtiments à haute performance énergétique.

Pour respecter cette exigence, il faut que l’un des 3 critères suivants soit rempli, à savoir :

• le bâtiment doit être labellisé « haute performance énergétique rénovation » : ce label atteste que le bâtiment respecte un niveau de performance énergétique élevé ainsi qu’un niveau minimal de confort en été ;
• le bâtiment doit être classé dans l’un des 4 meilleurs niveaux de l’échelle de référence du diagnostic de performance énergétique (classes A à D) ;
• le bâtiment doit être conforme aux critères de performance énergétique dans au moins 3 des 6 domaines suivants :

          ○ chauffage ;

          ○ eau chaude et sanitaire ;

          ○ refroidissement ;

          ○ éclairage ;

          ○ toiture ;

          ○ baies.

Source : Décret n° 2016-412 du 7 avril 2016 relatif à la prise en compte de la performance énergétique dans certains contrats et marchés publics

Marché public = marché « écologique » ? © Copyright WebLex – 2016

Report du délai de déclarations fiscales des entreprises et des particuliers ?

Pour rappel, s’agissant de la date limite de dépôt des déclarations fiscales des entreprises, celles qui utilisent la procédure TDFC, en recourant aux services de leur expert-comptable, bénéficiaient d’un délai supplémentaire de 15 jours pour notamment tenir compte des contraintes techniques d’envoi dématérialisé des liasses fiscales.

Ce délai a toutefois été supprimé pour les déclarations des exercices clos à compter du 31 décembre 2015. Toutefois, la suppression de ce délai générant des contraintes, notamment pour les experts-comptables, le Ministre vient de confirmer qu’un dépôt en retard d’une déclaration de résultats sera traité avec indulgence par les services de l’administration fiscale. Mais ce retard devra être de moins de 15 jours, ce qui revient à accorder exceptionnellement un délai de 15 jours pour déposer ces déclarations.

S’agissant cette fois des déclarations de revenus des particuliers, le Ministre vient de préciser que les déclarations faites par les experts-comptables et transmises à l’administration via la procédure dématérialisée en mode EDI pourront être déposées au plus tard le 7 juin 2016, quel que soit le lieu de résidence du particulier concerné.

Source :

• Ordre des experts-comptables (actualités du 21 avril 2016 – www.experts-comptables.fr)
• Courrier de Monsieur Michel Sapin, Ministre des Finances, du 21 avril 2016

Dépôt des déclarations fiscales : (encore) des délais supplémentaires ? © Copyright WebLex – 2016

Recours à expertise possible en cas de « projet important »

Le comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail a la possibilité de recourir à une expertise lorsqu’un projet important est susceptible d’impacter les conditions de travail, la santé ou la sécurité des salariés.

Dans 2 affaires récentes, alors que 2 CHSCT ont décidé de recourir à une expertise, le juge a précisé ce que n’était pas un projet important.

Dans la première affaire, une entreprise décide de rapprocher 2 de ses services, qui exercent la même activité d’intervention de sécurité et de dépannage gaz. Elle consulte donc le CHSCT à ce sujet. Cependant, celui-ci souhaite recourir à une expertise : la fusion entraînerait une augmentation de l’activité des collaborateurs de 15 %.

Dans cette affaire, le juge a estimé que cette fusion ne constituait pas un projet important dans la mesure où l’augmentation de l’activité de 15 % représente en réalité 2 appels téléphoniques de plus par semaine et que les autres tâches de l’activité n’étaient pas impactées.

Dans la deuxième affaire, une entreprise réorganise également 2 de ses services en procédant à un transfert de personnel d’un service à l’autre. Elle consulte, à son tour, le CHSCT qui décide de faire appel à un expert, estimant que ce projet impacte les conditions de travail des salariés.

Et ici aussi, le juge a souligné que cette réorganisation ne constituait pas un projet important puisqu’il ne représentait qu’un simple changement d’organigramme et de management. Le lieu de travail, la rémunération et le métier des salariés restaient inchangés.

Ce qu’il faut retenir de ces 2 affaires, c’est qu’un CHSCT n’a pas à recourir à un expert lorsque la réorganisation de l’activité n’entraîne pas une augmentation notable de la charge de travail ou lorsqu’elle se contente de modifier l’organigramme de l’entreprise.

Source : Arrêts de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 12 avril 2016, n° 14-29247 et n° 14-23809

Expertise du CHSCT : qu’est-ce qu’un projet important ? © Copyright WebLex – 2016

Peu importe le mode de rupture

Après avoir démissionné, une salariée reçoit le versement de son indemnité de non-concurrence. Cependant, elle constate que le montant de l’indemnité est différent selon le mode de rupture : celle du salarié démissionnaire est inférieure à celle du salarié licencié. Estimant que cette différence de traitement n’est pas justifiée, elle réclame le paiement du complément de l’indemnité.

Pour sa défense, l’employeur rappelle que le montant de l’indemnité est ainsi déterminé par la convention collective, librement négociée avec les partenaires sociaux. D’après lui, elle s’impose donc à lui.

Argument qui ne convainc pas le juge : la minoration de l’indemnité en cas de démission porte atteinte à la liberté de travail. Aussi, il n’est pas possible d’appliquer une clause prévoyant une telle minoration, résulterait-elle même de la convention collective.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 14 avril 2016, n°14-29679

Une indemnité unique de non-concurrence ? © Copyright WebLex – 2016

Résidence principale : lieu d’habitation habituel et effectif !

Un couple, locataire d’un appartement à Paris et propriétaire d’un appartement dans le Calvados (à Tourgéville) vend ce dernier et entend bénéficier de l’exonération fiscale liée aux résidences principales.

Pour démontrer qu’il s’agit effectivement de sa résidence principale, le couple produit les éléments de preuve suivants :

• les consommations d’eau et d’électricité respectives de leur logement parisien et de l’appartement de Tourgéville indiquent que ce dernier était, à la date de sa cession et au cours de la période qui précédait, leur résidence principale ;
• l’indication de l’appartement vendu comme adresse de leur habitation principale sur sa déclaration d’impôt ;
• la précision selon laquelle le couple est inscrit sur les listes électorales de Tourgéville.

De toutes ces circonstances, le couple en déduit que l’appartement de Tourgéville constitue effectivement sa résidence principale : il doit donc pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale qui y est attachée.

Ce qui n’est pas l’avis de l’administration qui relève les éléments de preuve contraires suivants :

• compte tenu du peu d’écart entre leurs niveaux respectifs, les consommations électriques de l’appartement de Paris et de celui de Tourgéville ne suffisent pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ;
• le couple occupe à Paris un appartement parisien en vertu d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1948 qui subordonne, en principe, l’occupation du logement au moins 8 mois dans l’année ;
• le couple a souscrit un contrat d’assurance habitation pour l’appartement de Paris qui prévoit une période d’inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d’assurance habitation concernant l’appartement de Tourgéville mentionne, lui, une période d’inhabitation de plus de 90 jours.

De toutes ces circonstances, l’administration en déduit que l’appartement de Tourgéville ne constitue pas la résidence principale du couple.

Et, au vu des éléments qu’elle produit, le juge de l’impôt lui a, ici, donné raison ! D’où l’importance, si vous détenez ou occupez plusieurs logements, de conserver tous les éléments justificatifs (que l’administration analysera scrupuleusement) utiles à prouver que le logement vendu était effectivement occupé à titre de résidence principale, pour bénéficier sans risque de l’exonération fiscale de la vente.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, n° 14NT01750

Vente immobilière : une exonération fiscale pour la résidence « principale » © Copyright WebLex – 2016

Une erreur délibérée d’un salarié peut être réparée par voie de réclamation

A la suite d’un changement de direction, les dirigeants se sont aperçus que le directeur administratif et financier s’était rendu coupable de malversations qui ont abouti à son licenciement pour faute grave et à une plainte pénale : il a comptabilisé des factures fictives conduisant à majorer artificiellement les résultats de la société, sur la base desquels étaient calculés son propre salaire et ses bonus annuels.

Par voie de réclamation, elle demande à l’administration la déduction des profits imposés à tort selon elle. Mais cette dernière refuse : les irrégularités en question sont la conséquence d’actes purement délibérés. Ils ne répondent pas à la notion d’erreur qui peut motiver une réclamation fiscale.

La société s’en défend : les manipulations ont été commises par un salarié à son insu. L’administration ne peut pas retenir contre elle la notion d’erreur comptable délibérée. Mais cette dernière maintient sa position, estimant que la société n’avait, en outre, pas pris toutes les précautions et mesures appropriées dans la mise en œuvre des dispositifs de contrôle interne pour éviter ces agissements frauduleux.

Le juge de l’impôt ne retient toutefois pas cet argument : il relève que les manipulations comptables irrégulières commises par le directeur administratif et financier, outrepassant l’exercice normal de ses fonctions, ne constituent pas une erreur comptable délibérée commise par ce salarié au nom de la société. Cette dernière peut donc en demander la rectification à due concurrence pour le calcul de ses résultats imposables.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 9 mars 2016, n° 380808

Réclamation fiscale : possible même en cas d’erreur… délibérée ? © Copyright WebLex – 2016