Catégorie : actualite

Vices cachés : quand le vendeur a connaissance de sa présence…

Un couple achète une propriété comportant 2 bâtiments et un terrain à un vendeur qui y a exercé une activité de laboratoire de prothèse dentaire. Peu après la vente, le couple se plaint de l’insuffisance du système d’assainissement et découvre alors la présence de containers et de résidus toxiques sur le terrain. Il demande alors la résolution de la vente en se prévalant de la garantie légale des vices cachés.

Un expert est désigné par le juge. Selon lui, la pollution de la propriété est antérieure à l’achat du bien par le couple. De plus, la propriété est tellement polluée qu’il est nécessaire de procéder à une opération de dépollution et qu’il est dangereux pour le couple d’y habiter.

Le couple considère, à la lecture du rapport d’expertise, que la présence des produits toxiques polluant le terrain constitue un vice caché qu’il ne pouvait pas déceler au moment de la vente. En outre, il estime que le vice était connu du vendeur puisqu’il avait lui-même dissimulé des bonbonnes sous des gravats. Dès lors, la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés lui paraît justifié et sa demande de résolution de la vente valable.

Ce que conteste le vendeur. Selon lui, la méthode utilisée par l’expert pour déterminer le niveau de pollution n’est pas la bonne. Il explique également que la pollution du terrain était décelable par le couple au moment de la vente, une partie de l’herbe située près de la terrasse étant de couleur bleu-vert, ce qui attestait la présence de cuivre.

Le juge va donner raison au couple et prononcer la résolution de la vente. Le vice, antérieur à la vente, n’était pas décelable par le couple. Par conséquent, la garantie des vices cachés peut s’appliquer.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26416

Vice caché ou vice apparent ? © Copyright WebLex – 2016

Certificat médical = valable 3 ans (sauf exceptions) !

La période s’écoulant de la fin du mois d’août au début du mois de septembre est celle à laquelle les médecins voient toutes les personnes souhaitant pratiquer un sport prendre rendez-vous afin d’obtenir un certificat médical. Ce certificat médical mentionne l’absence de contre-indications à la pratique du sport (en compétition ou non).

Désormais, ce certificat médical sera valable 3 ans lorsqu’il permet la participation aux compétitions sportives. S’il ne permet pas une telle participation, la fréquence de renouvellement sera déterminée par la fédération concernée (après avis de leur commission médicale), cette fréquence ne pouvait être inférieure à une fois tous les 3 ans.

Toutefois, le certificat médical reste valable seulement 1 an pour les sports qui présentent des contraintes particulières, à savoir :

• les disciplines sportives qui s’exercent dans un environnement spécifique (l’alpinisme, la plongée subaquatique et la spéléologie) ;
• les disciplines sportives, pratiquées en compétition, pour lesquelles le combat peut prendre fin, notamment ou exclusivement lorsqu’à la suite d’un coup porté l’un des adversaires se trouve dans un état le rendant incapable de se défendre et pouvant aller jusqu’à l’inconscience comme la boxe ;
• les disciplines sportives comportant l’utilisation d’armes à feu ou à air comprimé ;
• les disciplines sportives, pratiquées en compétition, comportant l’utilisation de véhicules terrestres à moteur à l’exception du modélisme automobile radioguidé ;
• les disciplines sportives comportant l’utilisation d’un aéronef à l’exception de l’aéromodélisme ;
• le rugby à XV, le rugby à XIII et le rugby à VII.

Pour mémoire, à compter du 1er juillet 2017, lorsqu’un certificat médical n’est pas exigé pour le renouvellement de la licence, le sportif devra renseigner un questionnaire de santé.

Source : Décret n° 2016-1387 du 12 octobre 2016 modifiant les conditions de renouvellement du certificat médical attestant de l’absence de contre-indication à la pratique du sport

Renouvellement du certificat médical : tous les ans ? © Copyright WebLex – 2016

Attention au mandat apparent !

Une secrétaire comptable est embauchée par son père dans la société qu’il dirige. Elle a, sous sa propre signature et bien qu’elle ne possède pas de procuration pour le faire, émis des chèques tirés sur les comptes bancaires de cette société au profit de sociétés dont elle est elle-même gérante ou associée avec son époux.

Pour la société, la banque a commis une faute en ne vérifiant pas si la secrétaire avait le pouvoir de signer des chèques et demande le versement de dommages-intérêts. Elle estime que la banque aurait dû remarquer que la signature de la secrétaire était différente de celle du gérant de la société, pourtant seul habilité à signer les chèques.

La banque conteste avoir commis une quelconque faute : elle explique qu’au regard du fonctionnement de la société (le père en étant gérant et la fille secrétaire-comptable), elle en a déduit l’existence d’un mandat apparent donné par le gérant à la secrétaire. De plus, les chèques litigieux ont été émis pendant plus de 4 ans, sans protestation du gérant.

Le juge se range aux arguments de la banque : cette dernière a raison de se prévaloir d’un mandat apparent donné à la secrétaire-comptable. Dès lors, la banque n’a commis aucune faute et ne doit pas verser de dommages-intérêts à la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 27 septembre 2016, n° 15-17735

Paiement des factures : qui signe les chèques ? © Copyright WebLex – 2016

La rémunération d’un PDG de SA est-elle soumise à la taxe sur les salaires ?

Une SA, société holding d’un groupe de plusieurs filiales, fait l’objet d’un contrôle fiscal au cours duquel l’administration va analyser sa situation au regard de la taxe sur les salaires. Parce que cette SA n’est pas soumise à la TVA, elle est donc soumise à cette taxe sur les salaires.

Partant de ce constat, elle va soumettre à cette taxe la rémunération du PDG. Ce dont la société se défend : le PDG n’a pas la qualité de salarié au sens du droit du travail ; sa rémunération n’est donc pas soumise à cette taxe qui ne vise que les rémunérations des salariés au sens strict du terme.

Non rappelle le juge : la base de calcul de la taxe sur les salaires est alignée sur celle des cotisations de sécurité sociale. De ce principe découle la conséquence suivante : la rémunération des dirigeants des sociétés anonymes est effectivement soumise à la taxe sur les salaires.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016, n° 390568

Taxe sur les salaires : oui pour un PDG de SA ? © Copyright WebLex – 2016

Tenir compte des frais pour diminuer la plus-value imposable ?

Un couple a acheté une parcelle sur laquelle sont édifiés un atelier et 2 débarras. Il ambitionne de démolir les constructions existantes pour y édifier un immeuble de logements, travaux dont il commence l’exécution après avoir obtenu les autorisations nécessaires.

Mais le couple se voit contraint de vendre son bien, réalisant au passage une belle plus-value qui sera soumise à l’impôt. Pour le calcul de cette plus-value, le couple tient compte des travaux de début de construction (frais de démolition et réalisation de fondations) qui viennent s’ajouter au prix d’acquisition pour diminuer le montant imposable.

L’administration fiscale va toutefois s’opposer à ce calcul au motif que le bien a été vendu en tant que terrain à bâtir. Il n’est donc pas possible, selon elle, de tenir compte des frais de construction. Ce que va pourtant admettre le juge.

Ce dernier rappelle que lorsqu’un début de construction a été entreprise sur un terrain, la circonstance qu’en dépit de ce début de construction, le bien ait été qualifié de terrain à bâtir dans l’acte de vente n’exclut pas que les frais de construction soient ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 30 juin 2016, n° 375547

Plus-value immobilière : une règle à connaître pour les terrains à bâtir © Copyright WebLex – 2016

Une extension du champ d’application du « suramortissement » validée

L’administration avait déjà pris acte, en avril 2016, d’une volonté du Gouvernement d’étendre le champ d’application de la mesure prise en faveur des investissements dits productifs. On rappelle que cette mesure consiste en une aide fiscale exceptionnelle qui prend la forme d’une déduction appelée « suramortissement » égale à 40 % de la valeur d’origine de l’investissement.

Elle profite aux entreprises, quelles que soient leurs activités, qui achètent, fabriquent ou prennent en crédit-bail les investissements éligibles. Sont visés les matériels et outillages utilisés pour des opérations industrielles de fabrication ou de transformation, le matériel de manutention, les installations destinées à l’épuration des eaux et à l’assainissement de l’atmosphère, les installations productrices de vapeur, de chaleur ou d’énergie, les matériels et outillages utilisés à des opérations de recherche scientifique ou technique, les logiciels indissociables des matériels éligibles.

2 nouveautés doivent donc être signalées, qui étaient toutefois d’ores et déjà mises en application en accord avec l’administration qui avait pris acte de ces ajouts.

D’une part, le dispositif qui supposait que l’investissement soit réalisé avant le 14 avril 2016 est effectivement repoussé jusqu’au 14 avril 2017.

D’autre part, le dispositif est étendu :

• aux matériels informatiques suivants prévus pour une utilisation au sein d’une baie informatique, quelles que soient leurs modalités d’amortissement : les serveurs informatiques rackables, les serveurs de stockage et autres équipements de sauvegarde rackables, les matériels de réseau rackables (notamment commutateurs, switches, pare-feux, routeurs), les matériels d’alimentation électrique et de secours d’alimentation électrique rackables (notamment les centrales d’alimentation, les onduleurs) ;
• aux logiciels qui contribuent à des opérations industrielles de fabrication et de transformation, quelles que soient leurs modalités d’amortissement.

Source : Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique

Suramortissement des investissements productifs : de nouvelles précisions… © Copyright WebLex – 2016

Copropriété : le raccordement des immeubles à la fibre optique est simplifié !

Lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées.

Cette demande de raccordement peut aussi bien être formulée par un copropriétaire que par un locataire, voire par un occupant de bonne foi d’un logement dans l’immeuble.

Notez que cette installation, réalisée aux frais de l’opérateur, doit faire l’objet d’une convention conclue avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

Source : Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (article 74)

Copropriété : la fibre optique pour tous ? © Copyright WebLex – 2016

Accès aux documents administratifs en ligne : c’est (enfin) obligatoire !

Jusqu’ici, vous pouviez avoir accès aux documents administratifs, selon votre choix, et dans la limite des possibilités techniques de l’administration :

• par consultation gratuite sur place, sauf si la préservation du document ne le permet pas ;
• sous réserve que la reproduction ne nuise pas à la conservation du document, par la délivrance d’une copie sur un support identique à celui utilisé par l’administration ou compatible avec celui-ci (à vos frais) ;
• par courrier électronique et sans frais lorsque le document est disponible sous forme électronique.

Depuis le 9 octobre 2016, il est désormais obligatoire que l’accès à ces documents en ligne soit possible, à moins que ces documents ne soient pas communicables auprès de tiers (notamment en raison du secret commercial et industriel).

Notez que certains services de l’administration permettaient déjà l’accès de certains documents en ligne. Les services qui ne le faisaient pas devront le faire le plus rapidement possible afin de se mettre en conformité avec la Loi.

Source : Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (article 3)

Accéder aux documents administratifs : sur Internet ? © Copyright WebLex – 2016

Entretien bénévole des parties communes : possible ?

Des copropriétaires réclament l’annulation d’une décision de l’assemblée générale donnant aux membres du conseil syndical l’autorisation de réaliser divers travaux d’entretien des parties communes de la résidence, à titre bénévole.

Pour eux, seul le syndic est chargé de pourvoir à l’entretien courant de l’immeuble : l’AG des copropriétaires n’a donc pas le pouvoir de transférer tout ou partie de cette compétence propre du syndic à certains copropriétaires, l’entretien courant de la copropriété ne pouvant du reste être assimilé à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En outre, ils estiment que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble s’entend d’une autorisation spéciale qui comme telle ne peut être délivrée qu’au cas par cas, à un ou plusieurs copropriétaires précisément identifiés, en vue de l’exécution de travaux eux-mêmes précisément définis et pour un temps nécessairement limité. Obligation qui n’a pas été respectée ici…

Mais le juge refuse de leur donner raison : la décision de l’AG autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l’entretien courant de l’immeuble est parfaitement valable.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-22593

Entretenir une copropriété… bénévolement ? © Copyright WebLex – 2016