Catégorie : actualite

Vous devez (toujours !) vérifier la solvabilité des candidats à la location !

A la recherche d’un nouveau locataire, un bailleur fait appel à un agent immobilier pour qu’il lui présente des candidats à la location. L’agent immobilier lui présente plusieurs candidats et l’un d’eux est choisi par le bailleur. Un bail d’habitation est alors conclu.

3 ans plus tard, le locataire arrête de payer ses loyers car il n’en a plus les moyens. Le bailleur se retourne alors contre l’agent immobilier. Il lui reproche de ne pas s’être assuré de la solvabilité du locataire par des vérifications sérieuses.

Ce que conteste l’agent immobilier. Il rappelle que le bailleur et lui avaient conclu un simple mandat de recherche pour trouver un locataire. En l’absence de mandat de gestion pour administrer la location, il considère qu’il n’avait pas à s’assurer de la solvabilité des candidats à la location par des vérifications sérieuses.

« Vous avez tort » tranche le juge qui donne raison au bailleur. Un agent immobilier est tenu, dès lors qu’il négocie une opération locative et quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 16 novembre 2016, n° 15-23790

Agent immobilier : devez-vous (toujours ?) vérifier la solvabilité des candidats à la location ? © Copyright WebLex – 2016

La demande de prêt bancaire non-conforme à celle prévue dans le compromis est fautive !

Deux particuliers signent un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Mais ce dernier, voyant sa demande de prêt refusée, annule la vente. Le vendeur considère toutefois que l’acquéreur a commis une faute qui a abouti au refus du prêt bancaire. Il demande donc 30 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur.

30 000 € que refuse de payer l’acquéreur. Il estime que la non-obtention de son prêt bancaire n’est pas la cause première de l’annulation de la vente. Il explique, en effet, que l’annulation est principalement due à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour réaliser l’opération projetée.

Argumentation que conteste le vendeur. Il rappelle, d’une part, que l’obtention du permis de construire n’était pas érigée en condition suspensive et d’autre part, que l’acquéreur a présenté une demande de prêt bancaire non-conforme. Aux termes du compromis, le vendeur rappelle, en effet, que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande de prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Or, il a déposé une demande destinée à financer l’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation. Dès lors, il considère que l’acquéreur a commis une faute qui engage sa responsabilité personnelle.

Raisonnement que valide le juge. La demande de prêt n’étant pas conforme à ce qui était convenu dans le compromis de vente, l’acquéreur a commis une faute. Il est condamné à verser 30 000 € de dommages-intérêts au vendeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 octobre 2016, n° 15-17832

Achat immobilier : attention aux demandes de prêts ! © Copyright WebLex – 2016

Les nouvelles compétences à venir au 1er janvier 2017

A compter du 1er janvier 2017, il sera possible de divorcer par consentement mutuel sans passer devant le juge mais en recourant au notaire. Concrètement, les époux souhaitant se séparer selon ce mode de divorce devront prendre contact avec un ou plusieurs avocats qui rédigeront une convention de divorce. Cette convention devra être contresignée par les avocats et sera ensuite déposée chez un notaire.

Notez que des époux ne pourront pas divorcer par consentement mutuel sans juge :

• en présence d’enfant mineur, si ce dernier souhaite être entendu par un juge ;
• si l’un des époux fait l’objet d’une mesure de tutelle, de curatelle ou de placement sous sauvegarde de justice.

Les nouvelles compétences à venir au 1er novembre 2017

A compter du 1er novembre 2017, la procédure dite « d’envoi en possession », qui permet à un légataire d’entrer en possession des biens d’un défunt, sera transférée aux notaires. Plus précisément, ce transfert sera applicable aux successions ouvertes au 1er novembre 2017.

A l’occasion de la mise en œuvre de cette procédure, vous devrez :

• vérifier les conditions de légalité du legs et de l’absence d’héritiers réservataires (ce sont les héritiers qui ne peuvent pas être écartés de la succession) ;
• porter mention de ces vérifications sur le procès-verbal d’ouverture du testament que vous dressez.

Notez que le juge pourra toujours être amené à intervenir mais, seulement en cas d’opposition des héritiers évincés à l’entrée en possession des biens du défunt par le légataire.

Pour mémoire, cette procédure s’applique aux testaments dits « olographes » (il s’agit d’un testament rédigé par le défunt, de sa propre main).

Il existe 2 autres compétences judiciaires qui seront transférées au 1er novembre 2017 aux notaires (et exercées concurremment par les notaires et les juges). Il s’agit de :

• la renonciation à une succession ;
• la déclaration d’acceptation de la succession à concurrence de l’actif net.

Source : Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle (articles 44, 45, 46 et 50)

Loi de modernisation de la justice : du nouveau pour les notaires ! © Copyright WebLex – 2016

Débitants de tabac : de nouvelles aides pour diversifier vos offres de services !

Le Gouvernement vient d’annoncer que de nouvelles aides financières verront le jour pour la période 2017-2021. Elles ont pour but de moderniser le réseau des buralistes et ciblent les débits de tabac situés dans les zones rurales, dans les zones urbaines sensibles et dans les zones frontalières.

Ces aides doivent permettre aux buralistes de diversifier leurs offres de services. Pour cela, le Gouvernement met en place :

• une prime de diversification d’activité d’un montant de 2 000 € qui aidera les buralistes implantés dans les zones précitées, dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 300 000 € ;
• une aide à la modernisation, qui peut représenter 25 % du montant total des dépenses de modernisation engagées par un buraliste dans la limite d’un plafond de 10 000 € par débit de tabac.

La rémunération progressive des buralistes sera également en hausse : le taux de rémunération augmentera de 0,6 point dès 2017, puis progressivement jusqu’en 2021, pour atteindre 8 % du prix de vente des tabacs, contre 6,9 % en 2016.

Notez également que le cahier des charges relatif à l’agencement des débits de tabac vient de faire l’objet d’une mise à jour suite à la suppression de toute publicité en faveur du tabac et à l’instauration du paquet neutre.

Source :

• Arrêté du 9 novembre 2016 modifiant l’arrêté du 13 décembre 2011 relatif à l’agencement du débit de tabac
• Communiqué de presse du Secrétaire d’Etat chargé du budget et des comptes publics, du 15 novembre 2016, n° 247

Débitants de tabac : de nouvelles aides financières sont à venir ! © Copyright WebLex – 2016

Seul un commun accord permet le renouvellement d’une période d’essai !

Une entreprise embauche un salarié en CDI, avec une période d’essai de 3 mois renouvelable. Au terme de cette période d’essai, l’employeur informe le salarié qu’elle sera renouvelée. Mais durant cette seconde période d’essai, l’employeur décide de mettre un terme au contrat de travail.

Peu de temps après la rupture du contrat, le salarié est victime d’un AVC. Il souhaite alors bénéficier de la prise en charge de son handicap par l’assurance de prévoyance de l’entreprise. Ce que l’employeur lui refuse, car selon lui, le contrat de travail ayant été rompu avant l’accident, il ne pouvait plus bénéficier de la prévoyance de l’entreprise.

Mais le juge va soulever une faute commise par l’employeur. Il rappelle qu’une période d’essai ne peut être renouvelée que d’un commun accord entre le salarié et son employeur. Or, ici, l’employeur a simplement informé son salarié par courrier, de manière unilatérale, que la période d’essai serait renouvelée. Faute d’accord du salarié, ce renouvellement n’est donc pas valable, et la rupture du contrat de travail doit s’analyser comme un licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Le salarié était donc, à la date de son AVC, toujours dans les effectifs de l’entreprise, et bénéficiait donc toujours de l’assurance prévoyance. L’employeur a dû l’indemniser pour lui avoir refusé le bénéfice de la prise en charge de son handicap à laquelle il avait droit.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 10 novembre 2016, n° 15-10936

Renouvellement de période d’essai : veillez à obtenir l’accord du salarié ! © Copyright WebLex – 2016

Même si le règlement n’est pas à jour, le copropriétaire doit payer les charges de copropriété !

Parce qu’un copropriétaire refuse de payer les charges de copropriété qui lui incombent, le syndicat des copropriétaires saisit la justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.

Le copropriétaire récalcitrant rappelle que le règlement de copropriété n’a pas été adapté aux nouvelles règles législatives et réglementaires qui sont intervenues depuis son établissement. Par conséquent, le règlement de copropriété n’étant plus à jour de la Loi, il estime qu’il n’est pas tenu de payer les charges de copropriété.

Ce que conteste le syndicat des copropriétaires. Selon lui, la Loi prévoit une simple faculté d’adaptation du règlement de copropriété aux textes législatifs ou réglementaires depuis son établissement. Dès lors, le copropriétaire ne peut pas invoquer le défaut d’adaptation du règlement de copropriété pour se dispenser du paiement des charges.

Pour le juge, le syndicat des copropriétaires a raison : un copropriétaire ne peut pas invoquer le défaut d’adaptation du règlement de copropriété pour se dispenser du paiement des charges. Par conséquent, il condamne le copropriétaire récalcitrant à verser les charges impayées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-24793

Pas de règlement de copropriété à jour, pas de charges de copropriété à payer ? © Copyright WebLex – 2016

L’action directe en paiement suppose un accord sur les conditions de paiement !

Une société A confie la construction d’un immeuble à une société B qui a recours à des sous-traitants. Mais durant la construction, pour éviter l’interruption du chantier, la société B a recours en urgence à 2 nouveaux sous-traitants agréés par la société A. Toutefois, la société A refuse d’agréer les conditions de paiement des 2 sous-traitants.

Une fois le chantier terminé, plusieurs sous-traitants vont demander à la société A de les payer pour les prestations réalisées dont les 2 sous-traitants qui sont intervenus en urgence (en terme juridique, elles engagent une action directe en paiement).

Sauf que la société A refuse de payer les 2 sous-traitants qui sont intervenus en urgence, rappelant que, si elle a accepté leur intervention, elle n’a toutefois pas donné son accord sur leurs conditions de paiement. Dès lors, les 2 sous-traitants ne peuvent pas agir contre elle.

Mais les 2 sous-traitants ne sont pas d’accord : ils considèrent que la situation d’urgence dans laquelle ils ont été amenés à intervenir sur le chantier et les paiements des autres sous-traitants sont autant d’éléments qui justifient qu’ils peuvent s’adresser directement à la société A pour obtenir le paiement de leurs prestations.

Eléments insuffisants pour le juge : la société A n’ayant pas donné son accord aux conditions de paiement des 2 sous-traitants intervenus en urgence, ces derniers ne peuvent pas engager une action directe en paiement vis-à-vis d’elle.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 novembre 2016, n° 15-23658

Sous-traitance : pas d’agrément, pas de paiement ? © Copyright WebLex – 2016

Déposer un brevet n’est pas suffisant pour obtenir un CIR

Une société a fait l’objet d’un contrôle fiscal qui a abouti à une remise en cause de son crédit d’impôt recherche (CIR), l’administration fiscale estimant que les conditions pour en bénéficier n’étaient pas réunies. La société a contesté le redressement fiscal : elle précise que, dans le cadre de son projet de recherche, elle a apporté à certains matériels des améliorations techniques, dont certaines ont fait l’objet d’un dépôt de brevet.

Le juge de l’impôt, saisi de cette affaire, n’a pas suivi les arguments de la société, et voici pourquoi. Au préalable, il faut rappeler que les améliorations techniques, pour être éligibles au crédit d’impôt recherche, doivent être « substantielles » : elles doivent donc présenter un caractère de nouveauté et ne pas découler d’une simple utilisation de l’état des techniques existantes. Si le dépôt d’un brevet laisse présumer que ce critère est rempli, le juge ajoute qu’il ne suffit pas, à lui seul, à établir le caractère substantiel d’innovations techniques.

Dans cette affaire, le juge a estimé, pour confirmer le redressement fiscal, que les perfectionnements apportés par la société aux différents matériels, dans le cadre de son projet de recherche, constituaient des améliorations techniques existantes dépourvues de caractère substantiel.

Reprenant cette décision de justice à son compte, l’administration fiscale confirme donc que le dépôt d’un brevet ne suffit pas, à lui seul, à établir le caractère substantiel d’innovations techniques, élément essentiel pour l’obtention du crédit d’impôt recherche.

Source :

• Arrêt du Conseil d’Etat du 13 novembre 2013, n° 341432
• BOFiP-Impôts-BOI-BIC-Définition des dépenses éligibles au crédit d’impôt recherche – Actualité du 2 novembre 2016

Crédit d’impôt recherche : déposer un brevet est-il (in)suffisant ? © Copyright WebLex – 2016

Indemnité forfaitaire de conciliation : en cas d’accord avec le salarié

Avant de vous présenter devant le juge des prud’hommes, vous serez amené à tenter une conciliation avec votre ancien salarié. Si un accord est conclu, vous n’aurez pas à vous présenter devant le juge et le conflit sera clos. Mais en contrepartie de la clôture du conflit vous devrez verser une indemnité forfaitaire à votre ex-salarié. Le montant de cette indemnité évolue en fonction de l’ancienneté de votre salarié comme suit :

• 2 mois de salaire pour une ancienneté inférieure à 1 an ;
• 3 mois de salaire pour une ancienneté d’un an ;
• 4 mois de salaire pour une ancienneté de 2 ans ;
• 5 mois de salaire pour une ancienneté de 3 ans ;
• 6 mois de salaire pour une ancienneté de 4 ans ;
• 7 mois de salaire pour une ancienneté de 5 ans ;
• 8 mois de salaire pour une ancienneté de 6 ans ;
• 9 mois de salaire pour une ancienneté de 7 ans ;
• 10 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 8 ans et 12 ans ;
• 12 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 12 ans et 15 ans ;
• 14 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 15 ans et 19 ans ;
• 16 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 19 ans et 23 ans ;
• 18 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 23 ans et 26 ans ;
• 20 mois de salaire pour une ancienneté comprise entre 26 ans et 30 ans ;
• 24 mois de salaire pour une ancienneté supérieure à 30 ans.

Indemnité forfaitaire pour licenciement abusif : en cas d’échec de conciliation

Dans le cas où la conciliation avec votre salarié échoue, le juge décidera, le cas échéant, du montant des indemnités que vous devrez verser à votre ancien salarié. Le juge a la possibilité, et non l’obligation, de prendre en compte un référentiel indicatif qui est établi en fonction de l’ancienneté, de l’âge et de la situation de votre ancien salarié par rapport à l’emploi. Mais vous pouvez également, par une demande conjointe avec votre ex-salarié, demander à ce que ce référentiel soit obligatoirement utilisé. Dans ce cas, le montant de l’indemnité forfaitaire évolue selon ce barème :

Les montants indiqués dans ce barème sont majorés d’un mois si le salarié était âgé d’au moins 50 ans à la date de la rupture. Ils sont également majorés d’un mois en cas de difficultés particulières de retour à l’emploi de votre ancien salarié.

Attention, notez que ces indemnités forfaitaires ne se substituent pas aux indemnités de licenciement, aux indemnités de préavis, de congés payés, etc.

Sources :

• Décret n° 2016-1582 du 23 novembre 2016 modifiant le barème de l’indemnité forfaitaire de conciliation fixé à l’article D 1235-21 du Code du travail
• Décret n° 2016-1581 du 23 novembre 2016 portant fixation du référentiel indicatif d’indemnisation prévu à l’article L 1235-1 du Code du travail

Contester un licenciement : combien ça coûte ? © Copyright WebLex – 2016

Généralisation de la carte professionnelle BTP : pour qui ?

Vous allez devoir demander une nouvelle carte BTP pour tous vos salariés, y compris les salariés et intérimaires détachés provenant d’entreprises établies à l’étranger. Il existe néanmoins une exception pour vos salariés intérimaires provenant d’entreprises temporaires de travail établies en France : ce sera à elles, en effet, d’effectuer les demandes de cartes professionnelles BTP.

Mais ne sont pas concernés, même lorsqu’ils travaillent sur un site ou un chantier de travaux de bâtiment ou de travaux publics, les architectes, diagnostiqueurs immobiliers, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs.

Cette nouvelle carte professionnelle est une carte individuelle sécurisée sur laquelle figurent les éléments d’identification du salarié (ainsi qu’une photo) et ceux de l’entreprise. A ce propos, sachez qu’il existe une application mobile gratuite, « Carte BTP photo », qui vous permet de prendre des photos de vos salariés au format adéquat.

L’attribution de cette carte est payante : en tant qu’employeur, vous serez tenu de verser une redevance. Notez qu’en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte, payante à nouveau.

Les cartes professionnelles actuelles restent valables jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle carte professionnelle BTP (plus aucune carte n’est délivrée depuis le 15 septembre 2016 dans l’attente de la nouvelle carte).

Généralisation de la carte professionnelle BTP : pour quand ?

Très attendue, la généralisation de la carte professionnelle BTP se fera en 2 phases successives :

• à compter du 5 décembre 2016, une phase pilote va commencer mais seules quelques entreprises seront concernées (sélectionnées par le Gouvernement) ; cette phase durera environ 2 mois et devra permettre de perfectionner le dispositif avant sa généralisation ;
• début 2017 (la date exacte sera connue dans un arrêté ministériel qui n’est pas encore publié), le dispositif sera généralisé sur toute la France.

La généralisation du dispositif se fera de manière différente selon que l’entreprise est ou non établie en France, à savoir :

• la généralisation se fera uniformément pour les salariés et intérimaires détachés d’entreprises établies hors de France ;
• la généralisation se fera progressivement pour les salariés et intérimaires d’entreprises établies en France, suivant une logique territoriale.

5 zones géographiques ont été définies, à savoir :

• une zone 1 qui comprend la Nouvelle Aquitaine et l’Occitanie ;
• une zone 2 qui comprend les Pays-de-la-Loire, le Centre-Val-de-Loire, le Grand Est et la Bourgogne-Franche-Comté ;
• une zone 3 qui comprend la Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Corse ;
• une zone 4 qui comprend la Bretagne, la Normandie et les Hauts-de-France ;
• une zone 5 qui comprend l’Ile-de-France et les DOM.

Sur le site www.cartebtp.fr, vous pouvez vous inscrire afin d’être prévenu tout de suite lorsque vous aurez la possibilité d’effectuer une demande de Carte BTP.

Source : www.cartebtp.fr

Carte professionnelle BTP : bientôt généralisée ? © Copyright WebLex – 2016