Catégorie : actualite

Architectes : une nouvelle obligation de déclaration !

Afin de lutter contre les faux architectes, les « vrais » architectes devront déclarer auprès du Conseil régional dont ils dépendent, par courrier ou par mail, les permis de construire et d’aménager dont ils signent le projet architectural ou le projet architectural paysager et environnemental.

Notez que cette déclaration interviendra de façon concomitante avec le dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme.

Dans les semaines à venir, le Conseil national de l’ordre des architectes organisera les modalités de recueil des informations nécessaires à cette obligation et délivrera un récépissé de déclaration.

Attention : si le Conseil régional de l’ordre des architectes soupçonne que le projet architectural n’a pas été signé par un architecte régulièrement inscrit au tableau de l’ordre ou que l’architecte signataire du projet ne l’a pas élaboré, il devra en informer sans délai les services chargés de l’instruction des demandes d’autorisations délivrées et le Conseil national de l’ordre des architectes.

Source : Décret n° 2017-495 du 6 avril 2017 portant diverses dispositions relatives à l’organisation de la profession d’architecte (article 8)

Comment lutter contre les faux architectes ? © Copyright WebLex – 2017

Défenseur syndical, avocat : des garanties équivalentes

L’avocat est soumis au respect du secret professionnel portant sur les échanges et les correspondances entretenus avec ses clients. Le défenseur syndical, quant à lui, est tenu au secret professionnel pour toutes les questions relatives aux procédés de fabrication et à une obligation de discrétion au sujet des informations présentées comme confidentielles par la personne qu’il assiste, ou son adversaire dans le cadre d’une négociation.

Des avocats ont estimé que cette différence pouvait porter atteinte aux droits de la défense et au principe d’égalité entre les justiciables.

Ce à quoi le Conseil Constitutionnel a répondu que ces 2 modes de défense garantissent de manière équivalente le respect des droits de la défense et l’équilibre des droits des parties : la violation du secret professionnel par le défenseur syndical ou de son obligation de discrétion entraînerait sa radiation de la liste des défenseurs syndicaux. Il encourrait, en outre, une peine d’emprisonnement d’un an au maximum ainsi qu’une amende pouvant s’élever jusqu’à 15 000 €.

Source : Décision du Conseil Constitutionnel du 7 avril 2017, n° 2017-623 QPC

Défenseur syndical, avocat : même combat ? © Copyright WebLex – 2017

Un droit de vote pour tous !

Le droit de vote est un droit fondamental, consacré par la Constitution, qui bénéficie à tous les citoyens français. Une difficulté se pose néanmoins lorsque les élections se déroulent un dimanche au cours duquel certains salariés sont dans l’obligation de travailler : comment concilier au mieux exercice du droit de vote et organisation de l’activité le jour des élections ?

En tant qu’employeur, vous ne pouvez pas restreindre les droits et libertés individuelles de vos salariés (sauf dans quelques rares cas) : vous ne pouvez donc pas empêcher un salarié d’exprimer sa volonté à travers le vote.

« Il existe la procuration », pensez-vous ? Certes, mais vous ne pouvez pas interdire à un salarié d’aller voter personnellement. La Loi précise même que l’employeur doit prendre toutes les mesures nécessaires pour permettre aux salariés d’exercer personnellement leur droit de vote au titre des scrutins nationaux et locaux lorsqu’ils ont lieu le dimanche.

Cela signifie que les salariés ont le droit d’aller voter, mais qu’à cette occasion, vous avez le devoir de les laisser exercer ce droit. Vous êtes néanmoins libre des mesures à prendre afin de leur permettre d’aller voter en réorganisant les horaires de travail, par exemple.

Pour rappel, les scrutins se dérouleront les 23 avril et 7 mai 2017 pour les élections présidentielles et les 11 et 18 juin 2017 pour les élections législatives. Ils se dérouleront un jour plus tôt en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et en Polynésie française.

Source :

• Article L3132-25-4, alinéa 6 du Code du travail
• Article L3132-26-1 du Code du travail

Des travailleurs aux urnes ? © Copyright WebLex – 2017

Révision du loyer commercial : le réajustement du loyer à la baisse doit être possible !

Un locataire demande à son bailleur de bien vouloir diminuer le montant du loyer dû, l’indice sur lequel le loyer étant indexé ayant baissé. Demande que rejette le bailleur : il rappelle que le bail commercial contient une clause prévoyant que le loyer versé lors de la conclusion du contrat était un loyer « plancher ».

Or, appliquer la variation de l’indice sur lequel est indexé aurait pour conséquence d’obtenir un loyer inférieur au montant « plancher ». Dès lors, le bailleur estime que la demande du locataire n’est pas valable.

Clause illégale estime le locataire : aucune clause ne peut avoir pour effet d’empêcher un réajustement du loyer à sa vraie valeur…

… à raison pour le juge ! La clause inscrite au contrat est illicite et ne peut pas être appliquée. Le locataire a donc droit d’obtenir le réajustement de son loyer à la baisse, en dessous du montant « plancher » qui avait été convenu illégalement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 mars 2017, n° 16-13914

Clause de révision du loyer d’un bail commercial : attention à sa rédaction ! © Copyright WebLex – 2017

La TVA est récupérable si la créance est irrécouvrable

Un commerçant qui vend des marchandises doit, par principe, reverser la TVA facturée à ses clients sans attendre qu’il ait obtenu le paiement effectif de sa facture. On dit que le fait générateur de la TVA (le moment où le commerçant doit reverser la TVA) se situe au moment où il livre ses produits, biens ou marchandises.

Pour un prestataire, la situation est différente puisque, par principe, il ne doit décaisser la TVA qu’au moment où il encaisse effectivement le prix de sa prestation.

Un commerçant qui est donc payé avec un chèque volé ou sans provision se retrouve confronté à un problème de trésorerie, aggravé par la TVA qu’il a normalement déjà reversé à l’administration.

La question qui se pose est donc de savoir s’il va pouvoir récupérer le montant de cette TVA dont il n’a en définitive pas obtenu le paiement de la part de son client. Et la réponse est oui, sous réserve de respecter certaines conditions qui viennent d’être rappelées par l’administration.

Lorsque le prix est réglé au moyen de chèques qui se révèlent volés ou sans provision, la récupération de la TVA acquittée par le commerçant peut intervenir dès que celui-ci justifie du caractère irrécouvrable de sa créance : concrètement, il doit prouver qu’il a été réglé au moyen de chèques volés (via un dépôt de plainte notamment) ou, dans le cas de règlement au moyen d’un chèque sans provision, qu’il a épuisé toutes les voies de recours pour obtenir un paiement effectif de sa facture (relance, mise en demeure infructueuse, etc.).

La récupération de TVA est subordonnée en outre à l’envoi au client d’un duplicata de la facture initiale impayée, indiquant que le prix est demeuré impayé et que la taxe correspondante ne peut pas faire l’objet d’une déduction.

Et si le client a disparu, le commerçant est dispensé de toute formalité de rectification de la facture initiale.

Source : Actualité BOFiP-TVA du 5 avril 2017– Justification du caractère irrécouvrable d’une créance

« J’ai été payé avec un chèque sans provision… » © Copyright WebLex – 2017

Révision du montant du RSA

Lorsqu’un huissier vous sollicite pour saisir une part de la rémunération d’un salarié, vous devez laisser à ce dernier un « reste à vivre », équivalent au revenu de solidarité active (RSA) fixé pour un foyer composé d’une seule personne.

Ce montant vient d’être réévalué à 536,78 € par mois depuis le 1er avril 2017. A compter du 1er septembre 2017, il atteindra 545,48 €.

Source : Communiqué de presse de la Caisse nationale des allocations familiales du 30 mars 2017

Relèvement du seuil d’insaisissabilité des rémunérations © Copyright WebLex – 2017

Application de la majoration de 25 % : automatique ?

Pour rappel, le montant des bénéfices, retenu pour le calcul de l’impôt sur le revenu, est multiplié par 1,25 pour les titulaires de bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux ou agricoles qui ne sont pas adhérents d’un centre de gestion agréé (CGA).

C’est ce qui est arrivé à un entrepreneur qui a donc vu son bénéfice majoré de 25 % par l’administration pour le calcul de son bénéfice imposable. Sans remettre nécessairement en cause l’application de cette majoration, il reproche toutefois à l’administration un défaut de motivation : il constate que la notification de redressement ne mentionne pas distinctement la majoration de 25 % qui lui a été appliquée, ce qui s’apparente selon lui à une insuffisance de motivation.

Sauf que l’application de la majoration de 25% ne constitue pas une sanction, rappelle le juge : elle n’impose donc pas à l’administration d’obligation particulière de motivation dans la proposition de rectification qu’elle notifie à un entrepreneur.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 29 mars 2017, n° 397658

Non adhésion à un centre de gestion agréé = supplément d’impôt ? © Copyright WebLex – 2017

2 formulaires-types à connaître !

Pour mémoire, certains propriétaires souhaitant mettre en location un logement doivent obtenir un « permis de louer », si la Mairie du lieu où est situé leur bien immobilier décide d’instaurer ce dispositif. Notez que, parce que ce permis de louer vise à lutter contre l’habitat indigne, ce sont les immeubles jugés insalubres qui seront principalement concernés par ce permis de louer.

Le permis de louer, qui peut prendre la forme d’une autorisation préalable ou d’une déclaration de mise en location, suppose de remplir un formulaire dont le modèle-type vient (enfin) de paraître :

• pour une déclaration de mise en location, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°15651 ;
• pour une demande d’autorisation préalable, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 15663.

Source :

• Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l’autorisation préalable de mise en location de logement
• Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement

Permis de louer : du nouveau !© Copyright WebLex – 2017

Le locataire peut être un maître d’ouvrage !

Un entrepreneur, chargé de travaux d’extension d’un local professionnel, fait appel à un sous-traitant. Ce dernier réalise les travaux confiés, puis demande à l’entrepreneur de le payer. Mais l’entrepreneur refuse, faisant face à d’importantes difficultés financières qui le placent en situation de redressement judiciaire.

Le sous-traitant demande alors à la société qui occupe le local professionnel de le payer. Cette dernière refuse également, rappelant qu’elle est simplement locataire du local professionnel. Le sous-traitant ne peut donc pas, selon elle, lui demander de le payer. Elle lui explique qu’il faut qu’il se retourne contre le propriétaire du local (juridiquement appelé « maître d’ouvrage »).

Mais le sous-traitant persévère dans sa demande contre le locataire. Il rappelle que celui-ci s’est comporté à son égard comme un maître d’ouvrage. Concrètement, le locataire a :

• accepté les devis ;
• approuvé les plans ;
• assisté aux réunions de chantier ;
• dirigé les travaux.

Comportement qui convainc le juge de donner raison au sous-traitant. Le locataire, en prenant la véritable direction des travaux en lieu et place du propriétaire, doit être considéré comme un maître d’ouvrage. Il a donc commis une faute en ne mettant pas en demeure l’entrepreneur de faire agréer le sous-traitant ce qui a privé ce dernier de la possibilité d’engager une action directe en paiement. C’est pourquoi, le locataire est condamné à indemniser le sous-traitant.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mars 2017, n° 15-23683

Locataire = maître d’ouvrage ? © Copyright WebLex – 2017

Une mesure en faveur des petits commerçants

Très souvent, à Mayotte et en Guyane, il arrive que des petits commerces de détail rencontrent des difficultés financières à cause de coûts d’approvisionnement très élevés des produits et marchandises qu’ils vendent. Approvisionnement qui est effectué généralement auprès des grandes surfaces qui refusent d’appliquer un tarif préférentiel à l’égard des petits commerces.

Pour tenter de remédier à ce problème, à titre expérimental, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2022, le représentant de l’Etat pourra négocier un tarif préférentiel pour aider les petits commerces.

Concrètement, ce tarif préférentiel se présentera sous la forme d’un tarif professionnel maximal appliqué par les grandes surfaces pour leur activité de gros à l’égard des petites surfaces de commerce de détail enregistrées au Registre du commerce et des sociétés.

Si aucun accord n’est conclu dans le délai d’un mois à compter de l’ouverture des négociations, le représentant de l’Etat arrêtera le tarif professionnel maximal ainsi que ses modalités d’encadrement. Les modalités de calcul d’un tarif maximal consistent en un pourcentage de majoration par rapport au prix d’achat des grandes et moyennes surfaces ou en un pourcentage de minoration par rapport aux prix facturés aux clients.

Sachez que ce dispositif n’a pas vocation à résoudre définitivement le problème. L’objectif final du Gouvernement est que les petits commerces se regroupent pour être plus forts lors des négociations avec les grandes surfaces.

Des mesures concernant le contrat de professionnalisation

Lorsque vous signez un contrat de professionnalisation ou que vous convenez d’une période de professionnalisation avec un salarié, vous devez désigner un tuteur.

A partir du 1er juillet 2017 et à titre expérimental pour une durée de 18 mois, les frais engagés pour assurer la fonction tutorale (salaire et cotisations sociales, notamment) pourront être pris en charge par l’Organisme paritaire collecteur agréé (OPCA) auquel est affilié l’employeur. Cependant, les modalités de prises en charge doivent être définies dans un accord à venir entre l’Etat et les OPCA concernés.

En outre, si vous déposez une offre d’emploi auprès de Pôle Emploi, il est possible de signer un contrat de professionnalisation avec un demandeur d’emploi qui bénéficiera d’une formation préalablement à son entrée dans l’entreprise. Dans ce cas, le contrat de professionnalisation ne pourra pas être d’une durée inférieure à 12 mois, sauf en Guadeloupe, en Guyane, à La Réunion, en Martinique, à Saint-Martin ou encore à Saint Pierre et Miquelon, où, jusqu’au 28 février 2020, il ne pourra pas être d’une durée inférieure à 6 mois.

Cela suppose néanmoins que le demandeur d’emploi ait bénéficié de la préparation opérationnelle à l’emploi (prise en charge par Pôle Emploi) hors de son territoire de résidence, qu’elle ait duré plus de 3 mois et que le contrat de professionnalisation prenant effet à l’issue de cette préparation ait été signé préalablement à l’accomplissement de celle-ci.

Des mesures concernant les négociations collectives

Jusqu’à présent, les conventions et accords collectifs applicables au niveau national, ne s’appliquaient pas en outre-mer, sauf s’ils le prévoyaient expressément. Mais depuis le 1er avril 2017, tous les accords et conventions collectifs s’appliquent en outre-mer sauf s’ils l’excluent expressément.

Mais les dispositions contenues dans ces accords collectifs ne sont pas toujours nécessairement adaptées aux territoires d’outre-mer. En conséquence, les syndicats représentatifs en outre-mer peuvent les adapter à leur territoire, jusqu’au 1er janvier 2019.

Pour être représentatif, le syndicat doit :

• recueillir, au niveau de son territoire d’outre-mer, au moins 8 % des suffrages exprimés au 1er tour des dernières élections des titulaires au comité d’entreprise ou de la délégation unique du personnel ou, à défaut, des délégués du personnel, quel que soit le nombre de votants ;
• respecter les valeurs républicaines ;
• avoir une ancienneté minimale de 2 ans dans le champ professionnel et géographique couvrant le niveau de négociation, appréciée à compter de la date de dépôt légal des statuts.

Source : Loi n° 2017-256 du 28 février 2017 de programmation relative à l’égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique (articles 18, 59, 60 et 63)

Outre-Mer : du nouveau ! © Copyright WebLex – 2017