Catégorie : actualite

Nouvelle AG : ne modifiez pas le projet de résolution

Une assemblée générale (AG) des copropriétaires d’une résidence doit désigner le syndic. Parce qu’elle n’a pas pu voter le projet de résolution relatif à cette désignation en raison de l’insuffisance de copropriétaires présents, une seconde AG est convoquée 3 mois plus tard.

Au cours de cette seconde AG, la résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat est adoptée. Mais un copropriétaire va demander l’annulation de cette décision.

La désignation du syndic suppose une adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle AG, si elle est convoquée dans le délai maximal de 3 mois, peut alors statuer à la majorité simple sur cette désignation (« majorité de l’article 24 »). Ce qui a été respecté dans cette affaire.

Mais un problème de formalisme est soulevé par le copropriétaire : il constate que le projet de résolution a été modifié entre la 1ère et la 2nde AG. En effet, les 2 projets de contrats de syndic successivement proposés au vote des copropriétaires comportaient des différences, portant notamment sur la durée du contrat et sur la rémunération du syndic.

Or, même si les nouvelles conditions sont en définitive plus avantageuses pour les copropriétaires, cette différence n’est pas admissible et doit conduire à l’annulation de la désignation.

Ce que confirme le juge : le projet de délibération soumis à la 2nde assemblée générale doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2016, n° 15-15140

Copropriété : le formalisme de la « passerelle » en question… © Copyright WebLex – 2016

Imputation du déficit foncier = engagement de location

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, est imputable :

• sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
• sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction de celui-ci résultant des intérêts d’emprunt.

Mais l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de l’affectation de l’immeuble concerné à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation du déficit sur le revenu global.

Si l’immeuble cesse d’être loué (ou s’il est vendu) dans ce délai, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause : dans ce cas, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être.

Et si un propriétaire a déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d’immeubles différents et si l’un d’entre eux cesse d’être loué dans les trois ans qui suivent cette imputation, le déficit imputable sur le revenu global est reconstitué en faisant abstraction des résultats déficitaires de l’immeuble dont la location a cessé.

Source : Réponse ministérielle Frassa, Sénat, du 5 mai 2016, n° 17350

Déficit foncier et imputation sur le revenu global © Copyright WebLex – 2016

Combien de temps de repos ?

Les transporteurs routiers sont soumis à des règles particulières visant leur temps de travail (de conduite) et leur temps de repos.

En situation ordinaire, leur durée de conduite ne peut pas être portée à plus de 9 heures ou, dans la limite de 2 fois par semaine, elle ne peut excéder 10 heures. La durée de conduite hebdomadaire ne peut dépasser pas 56 heures et sur une période de 2 semaines consécutives, elle ne peut pas dépasser 90 heures.

En outre, les transporteurs routiers doivent bénéficier d’un repos journalier normal d’au moins 11 heures. Si ce temps de repos est fractionné en 2 périodes, il est porté à 12 heures minimum : la première période ne peut pas être inférieure à 3 heures et la seconde période ne peut pas être portée à moins de 9 heures.

Pour faire face aux mouvements sociaux actuels, le Gouvernement a augmenté la durée de conduite journalière de 2 heures, ce qui influera nécessairement sur la durée hebdomadaire.

De plus, le repos quotidien est diminué de 2 heures. Cela implique qu’une période de repos normal pourra être de 9 heures au moins et une période de repos réduit pourra être de 7 heures au moins.

Ces mesures sont temporaires : elles ne sont prises que pour une durée de 24 heures, reconductibles jusqu’à nouvel ordre. Néanmoins, l’Europe impose que les dérogations ne dépassent pas une durée de 30 jours.

Sources :

• Règlement CE n° 561/2006 du 15 mars 2006 relatif à l’harmonisation de certaines dispositions de la législation sociale dans le domaine des transports par route, modifiant les règlements (CEE) no 3821/85 et (CE) no 2135/98 du Conseil et abrogeant le règlement (CEE) no 3820/85 du Conseil
• Arrêté du 24 mai 2016 portant dérogation temporaire aux règles en matière de temps de conduite et de repos pour le transport d’hydrocarbures

TVA au taux réduit © Copyright WebLex – 2016

Un seuil de 15 000 € qui n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années

Le régime fiscal actuel du micro-foncier est réservé aux personnes qui ne perçoivent pas plus de 15 000 € de revenus fonciers par an. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, alors que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Voilà pourquoi la question est posée de savoir si ce seuil sera amené à être revalorisé. Ce à quoi le Gouvernement a apporté la réponse suivante.

Il rappelle que le régime micro-foncier permet aux bailleurs de ne déclarer que le montant des loyers perçus, un abattement de 30 % étant automatiquement appliqué sur ce montant pour tenir compte des charges foncières.

Il s’agit d’un régime dérogatoire par rapport à la méthode traditionnelle de déclaration des revenus fonciers qui suppose de déclarer le montant exact des revenus perçus et le montant exact des dépenses déductibles, ce qui est plus contraignant.

Pour le Gouvernement, cette dérogation, justifiée par mesure de simplification, doit donc être strictement limitée aux revenus locatifs dont le montant est modéré. Il considère, à ce titre, que le seuil d’application de ce régime micro-foncier ne doit pas contribuer à s’écarter du but ainsi poursuivi en permettant que des titulaires de revenus fonciers, autres que de faibles montants, bénéficient de cette mesure.

Voilà pourquoi il considère que le régime micro-foncier n’a pas vocation à voir son seuil d’application faire l’objet d’une revalorisation, des revenus bruts fonciers annuels de 15 000 € constituant déjà, selon lui, des revenus conséquents.

Source : Réponse ministérielle Laffineur, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 95479

Le régime micro-foncier © Copyright WebLex – 2016

La valeur des droits indivis doit être réduite par rapport à la valeur totale

A l’occasion d’un litige qui portait sur l’évaluation d’un bien immobilier détenu en indivision pour le calcul de l’ISF, le juge a apporté des précisions intéressantes sur la méthode qui peut être utilisée pour procéder à cette évaluation.

Il a ainsi précisé que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. Il a ajouté que ces droits ne peuvent pas être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux.

La valeur des droits indivis doit donc être réduite par rapport à la valeur totale du bien. Dans l’affaire qui lui a été soumise, le juge a admis qu’un abattement de 20 % par rapport à la valeur totale du bien était admissible.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 16 février 2016, n° 14-23301

ISF : un abattement possible pour un bien détenu en indivision ? © Copyright WebLex – 2016

Caractère proportionné de la caution : se fier à la fiche de renseignements ?

A l’occasion d’un engagement de caution, une banque vous demandera de remplir une fiche de renseignements qui lui permettra de recueillir tous les éléments permettant d’établir la consistance de votre patrimoine et de vos revenus.

Lorsque cette fiche contient de fausses déclarations ou des oublis, ces derniers peuvent se retourner contre vous : le juge a, en effet, souvent rappelé qu’en l’absence d’anomalies apparentes, la banque pourra se prévaloir du cautionnement. Mais il existe un tempérament à apporter à cette règle. Il est illustré par l’histoire qui est arrivée à un chef d’entreprise.

Un chef d’entreprise s’est porté une première fois caution d’un prêt consenti par la banque à son entreprise en mars 2007. A cette occasion, il remplit une fiche de renseignements, en omettant toutefois de mentionner les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement.

En juillet 2009, le chef d’entreprise s’est porté une seconde fois caution d’engagements pris par son entreprise. Malheureusement pour lui, sa société n’a pas pu honorer ses engagements. La banque s’est alors retournée contre lui pour obtenir le paiement des sommes restant dues au titre des deux emprunts.

Le chef d’entreprise lui a opposé un refus : pour lui, son engagement de caution était manifestement disproportionné au regard de ses capacités financières. Il estime que la banque aurait dû prendre en compte les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement lors du second engagement de caution.

Mais la banque n’est pas d’accord. Elle produit la fiche de renseignements remplie par le chef d’entreprise lors du premier engagement de caution sur laquelle il n’est pas fait mention des sommes dues au titre de ce plan de surendettement. Pour la banque, ces sommes n’ont donc pas à être prises en compte pour apprécier le caractère proportionné des engagements de caution.

Mais le juge va rejoindre le chef d’entreprise. Lors de la souscription du second engagement de caution, la banque n’a pas établi de nouvelle fiche de renseignements. En l’absence d’établissement de cette fiche, c’est l’ensemble du patrimoine du chef d’entreprise qu’il faut prendre en compte pour apprécier la disproportion du cautionnement. Y compris les sommes dues au titre du plan de surendettement que le chef d’entreprise n’avait pas mentionnées à la banque.

Ici, le chef d’entreprise a pu s’en sortir grâce à l’erreur de la banque qui n’a pas établi de seconde fiche de renseignements lors du second engagement de souscription. Les agissements du chef d’entreprise sont, en pratique, à éviter : lorsque vous avez une fiche de renseignements à fournir, il est conseillé de n’omettre aucune information !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 3 mai 2016, n° 14-25820

La (dis)proportion de l’engagement de caution © Copyright WebLex – 2016

Versement de l’indemnité de préavis : par l’employeur ou Pôle Emploi ?

Une salariée est licenciée pour motif économique après avoir accepté le bénéfice du contrat de sécurisation professionnelle (CSP). Cependant, à la suite d’une action en justice, le licenciement est requalifié en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

La salariée demande alors le versement de son indemnité de préavis ainsi que l’indemnité de congés payés correspondante. L’employeur refuse, rappelant qu’il a payé à Pôle Emploi l’équivalent de cette indemnité de préavis. Il estime donc ne pas avoir à repayer la même somme.

Mais l’employeur ne peut pas opérer cette déduction, comme le précise le juge : seules les sommes versées à la salariée peuvent effectivement être déduites. Dans cette affaire, l’employeur doit donc payer l’indemnité de préavis à la salariée, ainsi que les congés payés correspondants.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 10 mai 2016, n° 14-27953

Contrat de sécurisation professionnelle © Copyright WebLex – 2016

Vente immobilière et pluralité d’agences : pas de problème pour l’acquéreur ?

Un couple confie à un agent immobilier un mandat exclusif pour vendre sa maison au prix total, honoraires inclus, de 483 000 €. A l’issue de la période d’exclusivité, l’agent fait visiter cette maison à un couple qui se porte acquéreur en proposant une 1ère offre d’achat à hauteur de 460 000 € qui ne sera pas prise en compte.

Ce couple acquéreur formule une 2nde offre pour un montant supérieur fixé à 475 000 €, offre qui sera acceptée par les vendeurs. Mais cette offre sera faite par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, forçant l’agent immobilier chargé en premier lieu de la vente à réagir : il réclame aux acquéreurs qu’il considère indélicats des dommages-intérêts pour le préjudice qu’il estime avoir subi.

L’agent immobilier estime qu’en présentant une offre supérieure à un concurrent, les acquéreurs ont, en effet, fait preuve d’un comportement déloyal à son encontre, le privant d’une perte de chance de percevoir la commission à laquelle il avait droit. Ce comportement qu’il qualifie de fautif doit donc être indemnisé, selon lui…

… mais pas pour le juge ! Celui-ci rappelle qu’aucun contrat ne liant les acquéreurs à la première agence, dont la période d’exclusivité du mandat était expirée, il était loisible à ceux-ci de formuler une offre d’achat aux vendeurs par l’entremise d’une autre agence.

Une situation qui aurait pu tourner dans un sens plus favorable à l’agent immobilier s’il avait aussi poursuivi les vendeurs en faisant jouer son droit de suite…

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 6 avril 2016, n° 15-14631

La commission des agents immobiliers © Copyright WebLex – 2016

Un salarié intérimaire peut-il être représentant de section syndicale ?

Une entreprise de travail temporaire sollicite, en justice, l’annulation de la désignation d’un représentant de section syndicale. Le représentant désigné a, certes, déjà travaillé pour l’entreprise de travail temporaire mais n’était plus en mission au moment de sa désignation.

Le syndicat se défend en rappelant qu’une section syndicale peut être constituée dans toute entreprise dès lors que le syndicat réunit au moins 2 adhérents parmi les salariés de cette entreprise. De plus, il précise que les salariés intérimaires doivent être pris en compte dans les effectifs d’une entreprise de travail temporaire dès lors qu’ils ont comptabilisé au moins 3 mois de mission pendant la dernière année civile, ce qui était le cas ici.

Le représentant de section syndicale n’a donc pas, d’après lui, à être titulaire d’un contrat de mission au moment de sa désignation.

Ce que confirme le juge. Les salariés intérimaires sont adhérents au syndicat et peuvent donc être désignés en qualité de représentant de section syndicale dès lors :

• qu’ils remplissent la condition d’ancienneté,
• qu’ils n’ont pas fait connaître à l’entreprise de travail temporaire leur volonté de ne plus bénéficier d’un nouveau contrat ou que l’entreprise de travail temporaire ne leur a pas notifié sa décision de ne plus faire appel à eux pour de nouveaux contrats.

La section syndicale était donc, dans cette affaire, régulièrement constituée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 11 mai 2016, n° 15-17200

Section syndicale et entreprise de travail temporaire © Copyright WebLex – 2016

Avocats européens : une reconnaissance des qualifications professionnelles simplifiées

Le droit de l’Union européenne impacte de nombreuses branches professionnelles, y compris celles des avocats. C’est ainsi que la reconnaissance des qualifications professionnelles des avocats européens en France est modifiée depuis le 14 mai 2016, suite à la transposition d’une directive européenne.

Concrètement, cette modification prévoit qu’un avocat ressortissant de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen peut :

• voir ses qualifications professionnelles reconnues après 1 an d’exercice et donc s’établir en France (contre 2 ans auparavant) ;
• être maître de stage s’il a exercé son métier durant plus de 4 ans (il ne le pouvait pas jusqu’à présent).

Il faut, en outre, savoir que les stages professionnels effectués à l’étranger sont désormais reconnus dans le cadre de la formation des avocats.

Source : Décret n° 2016-576 du 11 mai 2016 portant adaptation du décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d’avocat au droit de l’Union européenne

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