Catégorie : actualite

Programme immobilier neuf : commercialiser séparément les parkings et les appartements ?

Un plan local d’urbanisme impose que chaque appartement construit dispose de 2 places de parking. La question a été posée de savoir s’il était possible, pour le promoteur immobilier, de vendre séparément des appartements d’une part, et des aires de stationnement d’autre part.

Il semblerait, en effet, que des communes s’opposent à ces commercialisations séparées. Mais cela semble être au mépris des règles propres au droit de propriété.

Il est rappelé que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ». Concrètement, cela signifie que le promoteur est libre de vendre séparément les appartements et les places de stationnement.

L’obligation faite au promoteur de réaliser 2 places de stationnement par appartement ne l’oblige pas à vendre à un seul et même acquéreur un appartement et une aire de stationnement. Inversement, cela reviendrait à contraindre l’acquéreur d’acheter, en plus de l’appartement, une place de stationnement, ce qui renchérirait le prix, alors même que l’acquéreur n’en aurait pas nécessairement l’usage.

En substance, retenez qu’il n’existe aucun fondement juridique permettant à une commune de s’opposer à une vente séparée des appartements et des aires de stationnement.

Source : Réponse ministérielle Masson, Sénat, du 18 février 2016, n° 17134

Vendre un appartement et/ou une place de parking © Copyright WebLex – 2016

Référé = urgence = bref délai ?

Le médecin du travail informe le CHSCT d’une entreprise d’un risque grave encouru par les salariés en situation de grande souffrance au travail. Parallèlement, le CHSCT constate une forte augmentation des arrêts de travail pour maladie. Il sollicite donc une expertise. 3 mois plus tard, l’employeur décide de contester cette délibération du CHSCT réclamant la désignation d’un expert.

Le CHSCT conteste l’action de l’employeur visant à faire annuler sa délibération. La contestation doit, en effet, être portée devant le juge des référés, ce qui implique une procédure d’urgence. Or, pour le CHSCT, si l’employeur a attendu 3 mois avant de contester sa décision, c’est qu’il n’y a pas d’urgence.

Dans cette affaire, le juge reconnaît le droit de contestation de l’employeur : les textes ne fixant aucun délai spécifique, l’employeur peut contester une expertise commandée par le CHSCT pendant 5 ans.

Source : Arrêts de la Cour de Cassation, du 17 février 2016, n° 14-22097 et n°14-26145

Contester une expertise du CHSCT : sous quel délai ? © Copyright WebLex – 2016

Un contrat, même signé par un « directeur », n’engage pas toujours la société…

Un directeur de site d’une entreprise a signé, pour le compte de cette dernière, un contrat de location d’une machine auprès d’un établissement de financement. La société va refuser de payer les factures de location de cette machine, au motif que le signataire n’était pas habilité pour la représenter, et résilier ce contrat.

La société de financement va contester ce refus et assigner la société en paiement des loyers échus, ainsi que de l’indemnité de résiliation. Elle va se retrancher derrière la « théorie du mandat apparent » : concrètement, elle considère qu’elle a légitimement cru que le directeur avait le pouvoir d’engager la société en signant le contrat de location.

Et pour cause, souligne-t-elle : le contrat porte, sous la rubrique locataire, le cachet de la société et la signature du salarié en qualité de directeur ; il en est de même du bon de livraison de la machine et de l’autorisation du prélèvement. Ces circonstances l’autorisent à ne pas vérifier les pouvoirs exacts du directeur.

En vain selon le juge : le seul cachet de l’entreprise et la signature du directeur sont, au contraire, insuffisants à autoriser la société de financement à ne pas vérifier si le directeur pouvait effectivement engager la société par sa signature.

Quant à l’argument selon lequel la société ne prouve pas que le directeur n’aurait pas eu le pouvoir de signer le contrat, il est inopérant : c’est à la société de financement d’établir au contraire la réalité des pouvoirs de celui avec lequel elle signe !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 19 janvier 2016, n° 14-11604

Contrat : vérifiez la qualité du signataire ! © Copyright WebLex – 2016

En mai pour le papier, en juin pour le net !

Dès le 30 mars 2016, vous aurez la possibilité de déclarer vos revenus professionnels sur papier ou par internet. Vous n’aurez toutefois pas le choix de déclarer vos revenus de 2015 par internet si ceux de l’année 2014 sont supérieurs à 7 723 €. Dans ce cas, vous avez jusqu’au 9 juin 2016 pour remplir votre déclaration sur www.net-entreprise.fr.

En revanche, si vos revenus de 2014 sont inférieurs à 7 723 €, vous pouvez continuer de les déclarer au format papier. Dans ce cas, vous n’avez que jusqu’au 19 mai 2016 pour rendre votre déclaration.

Attention, si vous laissez expirer le délai, vous encourez une pénalité de 10 % au maximum du montant de vos cotisations et contributions sociales.

Source : www.rsi.fr

Déclaration sociale des indépendants : plus de temps sur le net ! © Copyright WebLex – 2016

Un local CE « adapté »

Un employeur reçoit la visite de l’inspection du travail. A la suite de son passage, l’inspecteur lui rappelle qu’il doit mettre à la disposition du CE un local lui permettant l’exercice de ses missions. Quatre mois après, l’inspecteur se rend une nouvelle fois dans les locaux de l’entreprise et réitère son alerte. L’employeur ne changeant rien, il est finalement poursuivi pour délit d’entrave au fonctionnement du CE.

Cependant, il conteste les faits : le CE a toujours bénéficié d’un local au sein de l’établissement, certes un peu étroit, mais après tout, aucun texte n’impose une surface minimum ! Il soutient que l’exiguïté du local résulte, non pas de sa volonté, mais des contraintes rencontrées lors de la construction du bâtiment.

Il est, malgré cela, condamné. Le juge retient, en effet, qu’un local de 2 mètres sur 5 mètres ne peut pas accueillir les 7 représentants du personnel de l’entreprise, les empêchant de se réunir dans de bonnes conditions et compromettant également toute activité collégiale comme notamment l’invitation de personnalités extérieures.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre criminelle, du 26 janvier 2016, n° 13-85770

Quelle surface pour un local CE ? © Copyright WebLex – 2016

Un impact sur les conditions de travail ?

Apprenant que l’employeur a pour projet de faire installer un boîtier électronique sur les véhicules utilisés par des agents d’intervention, le CHSCT décide de recourir à une expertise. En effet, cette installation pourrait avoir des répercussions sur les conditions de travail du personnel. Il souhaite donc que soient évalués l’impact sur les risques psychosociaux et l’atteinte aux libertés des salariés concernés.

L’employeur conteste la délibération du CHSCT : ce système permet de fournir une solution de suivi des kilomètres parcourus, afin de faciliter la maintenance des véhicules. En outre, le dispositif de géolocalisation ne peut être activé que ponctuellement, ce qui permettrait de situer un véhicule en cas de vol. Pour lui, le projet ne revêt donc pas une importance justifiant le recours à un expert.

Le juge confirme que le CHSCT devait être consulté pour cette question : l’installation d’un tel dispositif est de nature à affecter les conditions de travail des salariés concernés dans la mesure où la fonction de géolocalisation peut être activée, même ponctuellement, à tout moment.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 25 janvier 2016, n° 14-17227

Installation d’un dispositif de géolocalisation : qui décide ? © Copyright WebLex – 2016

Vente en VEFA : tout dépend de l’importance des travaux

Un promoteur immobilier est poursuivi en justice par un couple qui demande l’annulation du contrat de vente d’immeuble à construire qu’ils ont conclu ensemble. Ce contrat portait sur un local situé dans une copropriété devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d’habitation (travaux que la société s’était engagée à effectuer pour moitié soit environ 700 000 €).

Les travaux n’étant pas réalisés, le couple a demandé l’annulation de la vente. Pour eux, les travaux de rénovation étaient tellement lourds (viabilisation et division de l’immeuble en logement d’habitation, aménagement des parties communes, accessibilité de l’immeuble, etc.) que le contrat de vente est assimilable à une VEFA. Les mentions obligatoires attachées aux ventes en VEFA faisant défaut, ils estiment que le contrat est donc nul.

Ce que conteste le promoteur immobilier. Pour lui, un contrat d’immeuble à construire ne peut pas être assimilé à une VEFA lorsque les travaux de transformation (même comparables à des travaux de construction) sont aux frais de l’acquéreur, les travaux à la charge du promoteur n’étant qu’une « prestation caractéristique ».

Mais le juge ne va pas aller dans le sens du promoteur immobilier. Pour lui, cette « prestation caractéristique » est telle (chiffrée à 700 000 € pour mémoire) que les travaux sont assimilables à la construction d’un immeuble relevant de la VEFA. Dès lors, les mentions obligatoires devant être contenues dans le contrat de vente faisant défaut, le couple est fondé à demander l’annulation de la vente.

Un secret professionnel étendu aux documents détenus par la partie adverse ?

Au cours d’un litige entre 2 sociétés, un des avocats demande à pouvoir consulter certains documents confidentiels détenus par la partie adverse afin de pouvoir respecter le principe du contradictoire. Ces documents relevant du « secret des affaires », il explique qu’il peut les consulter car il est tenu au secret professionnel.

Mais la société refuse de communiquer les documents demandés : pour elle, le secret professionnel de l’avocat ne s’étend pas aux documents détenus par l’adversaire de leur client. Surtout lorsque ces documents, susceptibles de relever du « secret des affaires » et dont la communication est refusée, sont l’objet du litige.

Le juge va donner raison à la société : s’agissant des documents susceptibles de relever du « secret des affaires » et détenus par l’adversaire de son client, un avocat n’est pas tenu au secret professionnel. Dès lors, il ne peut pas se les faire communiquer.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 février 2016, n° 14-25729

Le secret professionnel des avocats en question © Copyright WebLex – 2016

5 ans ou 2 ans pour agir ?

Une société vend un immeuble en l’état futur d’achèvement à un couple en 2001. En 2011, la société décide d’agir en justice pour obtenir le reste du prix qui ne lui a pas été versé.

Le couple estime que l’action est trop tardive. Il explique qu’étant un consommateur et la société un professionnel, il bénéficie de la prescription de 2 ans. Or, suite à la réforme des prescriptions de 2008, il rappelle que la société pouvait agir dans les 2 ans qui suivaient soit jusqu’en 2010.

La société conteste cette argumentation. Elle affirme que le couple ne peut pas être considéré comme un consommateur car l’action en paiement du prix de vente d’un immeuble en état futur d’achèvement ne peut pas être assimilée à un simple bien de consommation. Dès lors, c’est la prescription quinquennale qui s’applique : elle considère donc que son action en justice initiée en 2011 est valable, la prescription, décomptée à partir de 2008, intervenant en 2013.

Le juge va donner raison au couple. Il rappelle que l’action d’un professionnel, pour les biens ou les services qu’il fournit à un consommateur, se prescrit par 2 ans : peu importe s’il s’agit d’un bien meuble (vente d’une table, d’une chaise, d’une voiture, etc.) ou d’un bien immeuble. Par conséquent, l’action de la société est trop tardive.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 17 février 2016, n° 14-29612

Réclamer une facture impayée : combien de temps avez-vous ? © Copyright WebLex – 2016

Lettre recommandée avec AR : ce n’est pas suffisant !

En litige avec un client au sujet du montant des honoraires qu’il doit lui verser, un avocat décide de saisir le bâtonnier de son Ordre. Trop tard selon son client qui rappelle que le délai pour agir d’un professionnel contre un particulier est de 2 ans.

C’est vrai répond l’avocat, mais le délai a été interrompu par la lettre recommandée avec AR qu’il lui a envoyée. Dès lors, il estime être toujours dans les temps pour saisir son bâtonnier.

C’est faux répond le juge qui se range du côté du client. Il rappelle que l’envoi d’une lettre recommandée avec AR n’interrompt pas le délai de prescription. Par conséquent, le bâtonnier étant saisi hors délai, l’action de l’avocat n’est pas valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 10 décembre 2015, n° 14-25892

Recouvrer une facture impayée : attention aux lettres recommandées avec AR ! © Copyright WebLex – 2016