Catégorie : Le coin du dirigeant

Résidence principale : lieu d’habitation habituel et effectif !

Un couple, locataire d’un appartement à Paris et propriétaire d’un appartement dans le Calvados (à Tourgéville) vend ce dernier et entend bénéficier de l’exonération fiscale liée aux résidences principales.

Pour démontrer qu’il s’agit effectivement de sa résidence principale, le couple produit les éléments de preuve suivants :

• les consommations d’eau et d’électricité respectives de leur logement parisien et de l’appartement de Tourgéville indiquent que ce dernier était, à la date de sa cession et au cours de la période qui précédait, leur résidence principale ;
• l’indication de l’appartement vendu comme adresse de leur habitation principale sur sa déclaration d’impôt ;
• la précision selon laquelle le couple est inscrit sur les listes électorales de Tourgéville.

De toutes ces circonstances, le couple en déduit que l’appartement de Tourgéville constitue effectivement sa résidence principale : il doit donc pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale qui y est attachée.

Ce qui n’est pas l’avis de l’administration qui relève les éléments de preuve contraires suivants :

• compte tenu du peu d’écart entre leurs niveaux respectifs, les consommations électriques de l’appartement de Paris et de celui de Tourgéville ne suffisent pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ;
• le couple occupe à Paris un appartement parisien en vertu d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1948 qui subordonne, en principe, l’occupation du logement au moins 8 mois dans l’année ;
• le couple a souscrit un contrat d’assurance habitation pour l’appartement de Paris qui prévoit une période d’inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d’assurance habitation concernant l’appartement de Tourgéville mentionne, lui, une période d’inhabitation de plus de 90 jours.

De toutes ces circonstances, l’administration en déduit que l’appartement de Tourgéville ne constitue pas la résidence principale du couple.

Et, au vu des éléments qu’elle produit, le juge de l’impôt lui a, ici, donné raison ! D’où l’importance, si vous détenez ou occupez plusieurs logements, de conserver tous les éléments justificatifs (que l’administration analysera scrupuleusement) utiles à prouver que le logement vendu était effectivement occupé à titre de résidence principale, pour bénéficier sans risque de l’exonération fiscale de la vente.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, n° 14NT01750

Vente immobilière : une exonération fiscale pour la résidence « principale » © Copyright WebLex – 2016

Défiscalisation Pinel : une prolongation jusqu’au 31 décembre 2017 ?

Si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Pinel », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Cet avantage fiscal repose, entre autres conditions, sur un engagement de votre part de louer le logement acheté ou construit à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans (la réduction d’impôt est alors de 12 %, ou 23 %pour un investissement immobilier en Outre-mer) ou de 9 ans (la réduction d’impôt est alors de 18 %, ou 29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer).

Ce dispositif s’applique normalement jusqu’au 31 décembre 2016. Mais il serait question de prolonger ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2017. C’est du moins ce qui ressort d’un discours prononcé le 8 avril 2016 par le Président de la république. Affaire à suivre…

Source : Discours du Président de la République du 8 avril 2016

Réduction d’impôt Pinel © Copyright WebLex – 2016

Clause de non-concurrence : une responsabilité personnelle « limitée » ?

Une société détient une filiale qu’elle vend à une troisième entreprise. L’acte de vente contient une clause de non-concurrence par laquelle la société cédante et son dirigeant, agissant tant en son nom personnel qu’au nom des sociétés qu’il dirige ou pourrait diriger, s’interdisent toute activité qui pourrait concurrencer celle exercée par la société qui est vendue.

Parce que cette clause de non-concurrence n’est pas respectée, notamment par des sociétés appartenant au dirigeant, la société vendue et la société qui s’est portée acquéreur de cette dernière vont poursuivre en justice la société cédante, d’autres sociétés appartenant au dirigeant et le dirigeant lui-même, à titre personnel, en vue d’obtenir la réparation du préjudice qu’elles estiment avoir subi.

Mais elles vont perdre, du moins en partie : le juge va refuser de condamner le gérant à titre personnel. Les violations de la clause de non-concurrence reprochées au dirigeant sont le fait de sociétés dont il assure les fonctions de président. Si ces sociétés peuvent être condamnées, le dirigeant ne peut être poursuivi, à titre personnel, que pour des fautes d’une particulière gravité et séparables de son mandat social. Ce qui n’est pas le cas dans cette affaire.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 16 février 2016, n° 14-21557

Vente d’une société : attention à la clause de non-concurrence ! © Copyright WebLex – 2016

Une perte « imputable » sur des revenus de même nature

Le financement participatif peut prendre différentes formes : il pourra s’agir d’un don, d’un apport (avec une rémunération qui sera fonction des dividendes et de la valorisation de l’entreprise financée au moment de la revente des titres) ou d’un prêt.

Dans cette dernière hypothèse, le montant du prêt consenti par un particulier est, par principe, limité, par projet financé, à 1 000 € pour un prêt rémunéré et 4 000 € pour un prêt sans intérêts.

Bien entendu, aucune garantie de succès de l’opération financée n’est accordée, de telle sorte que vous pouvez perdre votre investissement. Ainsi, dans le cas d’un prêt, vous risquez le non-remboursement des montants consentis dans le cadre de cet emprunt.

Sur un plan purement fiscal, il est admis que vous puissiez tenir compte de cette perte en capital, sous conditions : pour autant que votre investissement s’inscrive dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, la perte en capital pourra s’imputer sur les intérêts imposables générés par d’autres prêts participatifs que vous auriez consentis par ailleurs.

Cette imputation ne sera toutefois possible qu’au titre de l’année au cours de laquelle les sommes sont définitivement irrécouvrables et pendant les 5 années suivantes (ce qui suppose donc de réinvestir) et uniquement à raison des prêts participatifs consentis à compter du 1er janvier 2016.

Notez, enfin, que cette imputation ne vaut que pour le calcul de l’impôt sur le revenu : elle n’a aucune incidence sur les prélèvements sociaux qui restent dus, quoiqu’il arrive.

Source : Actualité BOFiP-Impôts-BOI-RPPM du 21 mars 2016

Participer au crowdfunding : et en cas de perte ? © Copyright WebLex – 2016

Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : tous concernés ?

L’objectif du prélèvement à la source est de faire disparaître, du moins en ce qui concerne certains revenus, le décalage d’un an qui existe entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant.

Sont concernés par ce prélèvement à la source :

• les personnes percevant des traitements et salaires, des revenus dits « de remplacement » (allocation chômage par exemple) et des pensions de retraite versées par des tiers (employeurs, Pôle Emploi, caisses de retraite, etc.) ;
• les travailleurs indépendants pour les revenus perçus au titre de leur activité ;
• les personnes qui perçoivent des revenus fonciers.

Pour information, il faut savoir que l’impôt relatif à la plupart des revenus de capitaux mobiliers et aux plus-values immobilières font déjà l’objet d’un prélèvement à la source.

Prélèvement à la source : un mode opératoire « simple » ?

Si aucun changement n’est prévu en ce qui concerne le barème de l’impôt sur le revenu, l’application du quotient familial et la prise en compte de la situation de famille, l’octroi de réductions ou de crédits d’impôt ou encore le principe d’une déclaration annuelle de revenus à remplir, des aménagements sont nécessairement induits par le mécanisme du prélèvement à la source.

Pour les salariés :

Pour les salaires, pensions de retraites et revenus de remplacement, l’impôt sera prélevé à la source par le tiers versant les revenus, en fonction d’un taux calculé et transmis par l’administration.

Ainsi, dès 2018, l’administration appliquera aux revenus perçus par les salariés le taux de prélèvement qu’elle aura calculé en 2017 sur la base des revenus de 2016 (qui sera actualisé en septembre 2018 pour tenir compte de la situation de 2017).

Ce taux s’appliquera aux revenus perçus tous les mois. Si le revenu évolue, à la baisse ou à la hausse, le montant du prélèvement diminuera ou augmentera dans la même proportion.

Il est prévu qu’en cas de changement de situation conduisant à une variation significative du taux (variation importante de revenus, mariage, naissance, etc.), il soit possible de demander une mise à jour du taux d’imposition de ce prélèvement à la source.

Pour les travailleurs indépendants et les bailleurs :

L’impôt de l’année en cours fera l’objet d’acomptes, payés mensuellement ou trimestriellement, et calculés par l’administration sur la base de la situation passée.

Là encore, en cas de forte variation des revenus, ces acomptes pourront faire l’objet d’une actualisation en cours d’année, sur demande adressée à l’administration.

Prélèvement à la source : une confidentialité assurée

Seule l’administration sera destinataire des informations fiscales qui concernent les salariés : il est prévu que le nouveau système mis en place garantisse la confidentialité des informations personnelles des salariés, notamment en ce qui concerne la situation familiale, les éventuels autres revenus perçus, etc. L’employeur ne sera, en pratique, informé que du taux du prélèvement à pratiquer.

Concrètement, l’administration restera seule collecteur de l’impôt sur le revenu :

• elle calculera le taux du prélèvement pour chaque personne concernée et le communiquera au tiers versant des revenus (employeurs, Pôle Emploi, caisses de retraite, etc.) ;
• elle sera seule destinataire des éventuelles demandes de modulation du taux du prélèvement ;
• elle seule recevra les déclarations annuelles de revenus, comme aujourd’hui ;
• elle seule calculera l’impôt finalement dû.

Il faut savoir, à ce sujet, que les couples pourront opter pour 2 taux différents en fonction de leurs revenus respectifs, afin de garantir la confidentialité sur le niveau des salaires perçus par chacun des membres du couple. Cela permettra également de bénéficier d’une plus grande liberté dans la répartition de l’impôt.

Prélèvement à la source : une année de transition ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt sera payé en 2017 sur les revenus de 2016, en 2018 sur les revenus de 2018, en 2019 sur les revenus de 2019, etc.

Cela signifie qu’il n’y aura pas de double imposition en 2018 sur les salaires, les retraites, les revenus de remplacements, les revenus des travailleurs indépendants et les revenus fonciers.

Il est aussi prévu que les réductions et des crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier au titre de 2017 seront conservées. En outre, les revenus exceptionnels et les autres revenus exclus du prélèvement perçus en 2017 seront imposés en 2018 selon les modalités actuelles.

A toutes fins utiles, l’administration précise que des mesures spécifiques seront mises en place pour éviter les optimisations abusives.

Source : Ministère des Finances et des Comptes Publics – Dossier de presse – 16 mars 2016

Paiement de l’impôt : le changement, c’est pour bientôt ? © Copyright WebLex – 2016

Le propriétaire ne peut pas exiger la remise en l’état du local loué

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l’état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Une atténuation est désormais à apporter à cette règle lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne souffrant d’un handicap ou en situation de perte d’autonomie.

Ces travaux sont réalisés au frais du locataire et ils doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du propriétaire. Ce dernier a 4 mois pour répondre. A défaut, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Source : Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement (article 16)

Travaux : quand le locataire souffre d’un handicap… © Copyright WebLex – 2016

Une mise en garde limitée à la personne qui se porte caution

Un dirigeant s’est rendu caution solidaire des dettes de sa société envers la banque. Cette dernière a sollicité le consentement de son conjoint, ce que l’épouse a accepté (étant précisé que les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale). Pour la banque, il s’agissait d’étendre le patrimoine pouvant répondre des dettes de la société aux biens communs aux époux.

Parce que la société a finalement été placée en liquidation judiciaire, la banque a appelé la caution en garantie et, dans ce cadre, a obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur la résidence détenue en commun par les époux.

L’épouse a contesté cette situation et reproché à la banque un manquement à son obligation de mise en garde à son égard, estimant par-là que son consentement à l’acte de cautionnement souscrit par son époux n’a pas été donné en connaissance de cause.

Mais en vain : le juge a considéré que la banque n’était tenue à aucune obligation d’information ou de mise en garde envers l’épouse, puisque cette dernière n’a pas la qualité de partie à l’acte de cautionnement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 9 février 2016, n° 14-20304

Se porter caution : informer son conjoint ? © Copyright WebLex – 2016

Une information précise sur le montant de votre engagement

Lorsque vous vous portez caution, notamment d’un prêt consenti par votre société, la banque doit, au plus tard avant le 31 mars de chaque année, vous préciser le montant de votre engagement (principal, intérêts, commissions, frais et accessoires) restant à courir au 31 décembre de l’année précédente, ainsi que le terme de cet engagement. Si l’engagement est à durée indéterminée, la banque doit vous rappeler votre faculté de révocation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci est exercée.

A défaut, la banque ne pourra pas vous réclamer les intérêts échus depuis la date à laquelle elle aurait dû vous informer. Elle doit être en mesure de prouver qu’elle vous a effectivement envoyé son courrier d’information annuelle.

C’est sur ce point que le dirigeant, dans l’affaire qui nous intéresse, s’est appuyé pour contester la demande en paiement de la banque : il prétend ne pas avoir reçu les lettres d’information annuelle qu’elle doit normalement lui adresser.

La banque se défend de ne pas avoir respecté cette obligatoire et fournit une copie des lettres transmises au dirigeant, détaillant, pour chacune des années en cause, le montant des engagements au 31 décembre de l’année précédente en principal, intérêts et accessoires.

Mais il s’agit de « lettres simples », ce qui ne convient pas au juge : ce dernier précise que la seule production de la copie d’une lettre ne suffit pas à justifier de son envoi. En clair, la banque ne justifie pas avoir accompli et respecté son obligation d’information annuelle de la caution.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 9 février 2016, n° 14-22179

Caution : une information annuelle obligatoire © Copyright WebLex – 2016

Les pénalités de retard ont pour terme… la date de livraison !

Un couple signe un contrat de construction d’une maison individuelle avec une société spécialisée. La réception est effectuée avec des réserves portant sur un défaut de conformité des tuiles posées. Le solde du prix n’étant pas réglé, la société décide de poursuivre en justice le couple lequel demande alors à la société de lui verser des pénalités de retard dans la livraison.

Un problème se pose toutefois sur le calcul de ces pénalités de retard. Pour le couple, le calcul de ces pénalités de retard se détermine en prenant pour terme la date de levée des réserves consignées lors de la réception : il en résulte que la pénalité s’applique sur 1013 jours.

Mais la société de construction n’est pas d’accord. Pour elle, la date à retenir n’est pas la date de la levée des réserves consignées, mais la date de la livraison.

Le juge va donner raison à la société : les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison et non la levée des réserves consignées à la réception.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 février 2016, n° 14-25701

Retard dans la livraison d’une maison neuve : un calcul à faire ! © Copyright WebLex – 2016

Un nouveau dispositif : l’ASDIR

Une fois la déclaration de revenus faite au printemps (en général, entre avril et juin, selon les modes de déclaration et les lieux de résidence), vous deviez attendre quelques mois (fin août au plus tôt) pour recevoir votre avis d’imposition. Et ce, même si vous déclarez vos revenus par Internet et que vous avez immédiatement connaissance du montant des impôts à payer.

Ce ne sera plus vrai pour les personnes qui vont déclarer leurs revenus par Internet : cette année, si tel est votre cas, vous recevrez instantanément, une fois votre déclaration faite, votre avis d’imposition. Il s’agit du dispositif ASDIR pour « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu ».

Il s’agit, pour l’administration, d’un argument supplémentaire en faveur des déclarations d’impôt sur le revenu en ligne : les contribuables internautes pourront avoir rapidement connaissance de leur situation fiscale et détenir, le cas échéant, une pièce justificative à cet effet.

Source : Ministères de l’Economie, des Finances et des Comptes Publics – 8 mars 2016

Impôt sur le revenu 2016 : aussitôt fait, aussitôt dit ? © Copyright WebLex – 2016