Catégorie : Le coin du dirigeant

Arrêté de péril visant les parties communes = suspension du loyer !

Aux termes de la Loi, lorsque des locaux font l’objet d’un arrêté de péril, le paiement des loyers afférents à ces locaux est suspendu. C’est pourquoi le locataire d’un logement situé en copropriété, dont l’immeuble est visé par un arrêté de péril, cesse de verser le loyer dû à son bailleur.

Mais le bailleur rappelle que l’arrêté de péril ne vise que les façades de l’immeuble et qu’il n’est pas assorti d’une interdiction d’habiter. Il en déduit donc que les travaux ne privent pas le locataire d’une occupation de son logement en toute sécurité. Or, la mesure de suspension des loyers ne s’applique que lorsque l’état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants. La sécurité étant ici assurée, le locataire doit donc continuer de lui verser le loyer

A tort selon le juge : lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble situé en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes concernées par les travaux. Comme le lot du bailleur comprend une quote-part des parties communes concernées par les travaux, le locataire a raison de ne pas continuer à verser de loyer.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 octobre 2016, n° 15-22680

En présence d’un arrêté de péril, un locataire doit-il toujours payer son loyer ? © Copyright WebLex – 2016

Attention aux termes de la promesse de vente !

2 particuliers signent une promesse de vente d’une maison sans que cette promesse ne soit rédigée par un professionnel de l’immobilier. Mais avant que l’acte de vente n’ait pu être signé chez le notaire, le vendeur décède. Ses héritiers refusent alors de vendre la maison et saisissent le juge afin que ce dernier constate que la promesse de vente est caduque.

Ce que conteste le vendeur. Il rappelle qu’une promesse de vente vaut vente dès qu’il y a accord sur la chose (ici la maison) et le prix. Ce qui est le cas ici : pour lui, la vente est donc parfaite et les héritiers ne peuvent pas refuser de vendre la maison.

Mais le juge n’est pas d’accord : s’il y avait accord sur la chose (la maison) et le prix, il constate, à la lecture de la promesse de vente, que le vendeur avait entendu faire de la signature de l’acte de vente chez le notaire la condition de validité de son engagement. L’acte de vente notarié n’ayant jamais été signé, la promesse de vente est caduque.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 octobre 2016, n° 15-23845

Compromis de vente sans professionnel de l’immobilier, une (fausse) bonne idée ? © Copyright WebLex – 2016

Louer le logement (1ère condition) à titre de résidence principale (2nde condition)

Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Besson », lui permettant de calculer un amortissement déductible des revenus fonciers. Ce dispositif n’est applicable que si de nombreuses conditions sont remplies : notamment, il faut que le logement soit loué pendant au moins 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal qui en fera sa résidence principale.

Et c’est à ce niveau que le couple a rencontré une difficulté avec l’administration fiscale. Cette dernière a procédé à un contrôle et s’est rendu compte que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Ce dernier était toujours domicilié à son ancienne adresse et il s’est avéré que le logement était, en réalité, occupé par une autre personne.

Parce que le logement n’était pas occupé à titre de résidence principale par le titulaire du bail, l’administration a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement (il n’a pas à vérifier l’effectivité de cette occupation) ; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal.

Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. Voilà donc une vérification qui s’impose pour les propriétaires de logements loués défiscalisés !

Rendue pour l’application du régime « Besson », cette décision semble pouvoir, à notre sens, s’appliquer pour les autres dispositifs (« Robien », « Scellier », « Duflot », « Pinel », etc.) qui imposent que le logement loué soit occupé par un locataire qui en fait sa résidence principale.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2016, n° 390790

Défiscalisation immobilière : louer une résidence…principale ! © Copyright WebLex – 2016

Estimez le montant de votre pension de retraite, notez la date de votre départ !

Un compte personnel retraite a été créé pour permettre à tous de connaître ses droits à la retraite, pour mieux la préparer. Vous pourrez ainsi connaître la date éventuelle d’un départ à la retraite au taux plein, bénéficier d’un accompagnement spécifique à votre régime de retraite, voire simuler le montant de votre pension… Attention, cette dernière fonctionnalité n’est pas encore active. De nouveaux services doivent être créés en 2017.

En attendant, vous pouvez découvrir ce nouveau site à l’adresse : www.info-retraite.fr.

Source : Communiqué de presse de Marisol Touraine, du 13 octobre 2016, social-sante.gouv.fr

Un site internet pour préparer votre retraite ! © Copyright WebLex – 2016

Le paraphe est-il suffisant pour valider l’acte de cautionnement ?

Un dirigeant a consenti un cautionnement au profit de sa société dans le cadre de la souscription d’un emprunt professionnel. La société ne pouvant rembourser l’emprunt, il est donc appelé en garantie par la banque qui lui réclame alors le remboursement du solde du prêt pour lequel il s’est porté caution.

Parce qu’il a relu attentivement son acte de cautionnement, et s’apercevant que la signature est placée, non pas après, mais avant la mention manuscrite légale qui doit être obligatoirement reproduite dans l’acte, il réclame la nullité du cautionnement : signer après la mention manuscrite est une condition de validité de l’acte, rappelle-t-il, marquant ainsi son engagement en toute connaissance de cause. Ce qui ne saurait être le cas s’il signe avant cette mention.

Mais la banque fait remarquer que le dirigeant a paraphé la page sur laquelle est reproduite cette mention, après cette dernière, en bas à droite. Certes, reconnaît le dirigeant, mais ce paraphe apposé en bas de la page ne peut manifestement pas être considéré comme une véritable signature attestant la validité de l’engagement.

Mais le juge analyse la portée de ce paraphe autrement : il relève qu’effectivement la mention manuscrite, qui est conforme à la mention légale au demeurant et qui figure certes sous la signature du dirigeant, est immédiatement suivie du paraphe de ce dernier. Pour le juge, le sens, la portée et donc la validité de cette mention ne s’en trouve pas affectée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-19543

Acte de cautionnement : à signer… ou parapher ? © Copyright WebLex – 2016

L’organisme ne doit pas fonctionner au profit d’un cercle restreint

D’une manière générale, pour le bénéfice de la réduction d’impôt, les dons doivent être versés au profit d’une œuvre ou d’un organisme dit « d’intérêt général ». Cet intérêt général sera caractérisé dès lors que l’organisme en question remplit les 3 conditions cumulatives suivantes : il n’exerce pas d’activité lucrative, il fait l’objet d’une gestion désintéressée et il ne fonctionne pas au profit d’un cercle restreint de personnes.

Un don effectué au profit d’un organisme qui fonctionne au profit d’un cercle restreint de personnes ne sera donc pas éligible à la réduction d’impôt, même si sa gestion est désintéressée et son activité non lucrative : sera considéré comme tel l’organisme qui poursuit des intérêts particuliers d’une ou plusieurs personnes clairement individualisables, membre(s) ou non de l’organisme.

Ainsi, par exemple, une association qui a pour objet de mobiliser des moyens pour lutter contre les maladies rares sera considérée comme étant d’intérêt général : son action contre la maladie bénéficie à l’ensemble de la collectivité. En revanche, une association dont le seul objet serait de venir en aide à un enfant atteint d’une maladie (les dons étant versés dans le seul but d’aider cet enfant) ne sera pas éligible à la réduction d’impôt.

Ce sera aussi le cas d’une association d’élèves ou d’anciens élèves d’une école, dont l’objet principal est la défense des intérêts matériels et moraux de ses membres et la création de liens de solidarité entre eux : un don effectué à une association de ce type n’ouvrira donc pas droit à la réduction d’impôt.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt mécénat des particuliers

Réduction d’impôt : faire un don… à qui ? © Copyright WebLex – 2016

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Robien

La situation qui nous (pré)occupe ici concerne le dispositif « Robien ». Pour mémoire, ce dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement calculé sur la base du prix d’achat du logement, offrant ainsi la possibilité de déduire une partie du prix d’acquisition du bien.

Cet avantage fiscal est notamment subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

Ce dispositif « Robien neuf » ne s’applique toutefois pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s’ensuit que le démembrement de propriété du logement et/ou de ses dépendances immédiates et nécessaires ou de son terrain d’assiette (transmission de la nue-propriété ou de l’usufruit) fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la déduction fiscale au titre de l’amortissement.

Concrètement, et lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause. Il faut donc avoir à l’esprit cette conséquence si vous envisagez de donner la nue-propriété d’un logement défiscalisé sous le régime « Robien »…

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Besson

Il faut ici distinguer deux régimes différents : le « Besson neuf » et le « Besson ancien ».

En ce qui concerne le « Besson neuf », qui permet, comme le « Robien », de déduire des revenus fonciers un amortissement, la sanction sera la même que pour le « Robien » : lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause.

En ce qui concerne le « Besson ancien », l’avantage fiscal prend ici la forme, non pas d’un amortissement, mais d’une déduction fiscale calculée au taux de 26 % et qui s’applique sur le montant des loyers perçus. En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l’engagement de location, il faut distinguer selon deux situations :

• lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l’immeuble, il est admis qu’il puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée en tant qu’usufruitier, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location ;
• s’il cède l’usufruit, il perd le bénéfice de l’avantage fiscal : seul l’usufruitier pouvant bénéficier de la déduction, la donation de l’usufruit entraîne un cas de remise en cause de l’avantage fiscal.

Source : Réponse ministérielle Deflesselles, Assemblée Nationale, du 13 septembre 2016, n° 31774

Donner un bien immobilier défiscalisé : attention ! © Copyright WebLex – 2016

Présentez votre permis de conduire et votre attestation d’assurance !

A compter du 1er décembre 2016, la décision de mainlevée de la mise en fourrière d’un véhicule ne pourra être prononcée qu’après la présentation par le propriétaire ou le conducteur du véhicule :

• de l’attestation d’assurance couvrant le véhicule ;
• et du permis de conduire en cours de validité correspondant à la catégorie du véhicule concerné.

Toutefois, si le propriétaire décide de faire appel à un professionnel qualifié pour le remorquage de son véhicule vers un lieu de son choix, la décision de mainlevée pourra être prononcée après la seule présentation de l’attestation d’assurance.

Cette nouvelle mesure a pour objectif de mieux détecter et sanctionner les personnes roulant sans permis de conduire et/ou sans assurance couvrant leur véhicule.

Source : Décret n° 2016-1289 du 30 septembre 2016 relatif à la réquisition par les agents de l’autorité compétente d’un document attestant que le véhicule est équipé d’un dispositif homologué d’antidémarrage par éthylotest électronique et à la décision de mainlevée d’une prescription de mise en fourrière d’un véhicule

Voiture mise en fourrière : comment la récupérer ? © Copyright WebLex – 2016

Une information obligatoire au plus tard 2 mois avant…

Par principe, dans les sociétés employant moins de 520 salariés (qui n’ont donc pas l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise), lorsque le propriétaire d’une participation représentant plus de 50 % des parts d’une SARL, d’une SA ou d’une SAS veut les céder, les salariés en sont informés, et ce au plus tard 2 mois avant la cession, afin de permettre à un ou plusieurs salariés de présenter une offre d’achat de cette participation. Ce même principe s’applique en cas de vente d’un fonds de commerce par un exploitant.

Pour l’appréciation de ce délai de 2 mois, il est tenu compte, comme date de cession, de la date à laquelle s’opère le transfert de propriété des titres de la société ou du fonds de commerce. Mais cette appréciation semble soulever quelques difficultés.

S’il est vrai qu’une vente est parfaite entre les parties, et que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il y a accord entre eux « sur la chose et sur le prix », rien n’empêche les parties de convenir que le transfert de propriété soit reporté à une date ultérieure.

Compte tenu de cette circonstance, et parce que le texte de Loi qui impose ce droit à l’information au bénéfice des salariés fait référence à la « vente », le juge de l’impôt considère qu’il faut prendre comme date de référence celle de la « conclusion de la vente ».

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 8 juillet 2016, n° 386792

Informer les salariés en cas de vente d’une entreprise © Copyright WebLex – 2016

Le choix du garagiste peut (doit !) vous appartenir

Depuis le 31 août 2016, tout contrat d’assurance automobile doit mentionner la faculté qui vous est offerte, en cas de dommages garantis par le contrat, de choisir le garagiste auquel vous souhaitez recourir. Vous ne serez donc plus obligé de recourir à un garagiste agréé par l’assureur.

Cette faculté doit vous être rappelée de manière claire et objective par votre assurance dès que vous entrez en contact avec elle pour lui déclarer le sinistre dont vous êtes victime. En cas de communication orale, un écrit doit vous rappeler dans les plus brefs délais votre faculté (par mail ou par SMS).

Source : Arrêté du 17 juin 2016 relatif aux modalités d’information de l’assuré au moment du sinistre sur la faculté de choisir le réparateur professionnel auquel il souhaite recourir prévue à l’article L. 211-5-1 du code des assurances

Accidents de voiture : qui choisit le garagiste ? © Copyright WebLex – 2016