Micro-foncier : un seuil (toujours ?) fixé à 15 000 €

En matière de revenus fonciers, un régime déclaratif (très) simple, le régime « micro-foncier » vous permet d’alléger vos obligations et de gagner du temps. Mais pour en bénéficier, vous ne devez pas percevoir plus de 15 000 € de loyers sur une année. Un seuil amené à évoluer ?

Un seuil de 15 000 € qui n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années

Le régime fiscal actuel du micro-foncier est réservé aux personnes qui ne perçoivent pas plus de 15 000 € de revenus fonciers par an. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, alors que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Voilà pourquoi la question est posée de savoir si ce seuil sera amené à être revalorisé. Ce à quoi le Gouvernement a apporté la réponse suivante.

Il rappelle que le régime micro-foncier permet aux bailleurs de ne déclarer que le montant des loyers perçus, un abattement de 30 % étant automatiquement appliqué sur ce montant pour tenir compte des charges foncières.

Il s’agit d’un régime dérogatoire par rapport à la méthode traditionnelle de déclaration des revenus fonciers qui suppose de déclarer le montant exact des revenus perçus et le montant exact des dépenses déductibles, ce qui est plus contraignant.

Pour le Gouvernement, cette dérogation, justifiée par mesure de simplification, doit donc être strictement limitée aux revenus locatifs dont le montant est modéré. Il considère, à ce titre, que le seuil d’application de ce régime micro-foncier ne doit pas contribuer à s’écarter du but ainsi poursuivi en permettant que des titulaires de revenus fonciers, autres que de faibles montants, bénéficient de cette mesure.

Voilà pourquoi il considère que le régime micro-foncier n’a pas vocation à voir son seuil d’application faire l’objet d’une revalorisation, des revenus bruts fonciers annuels de 15 000 € constituant déjà, selon lui, des revenus conséquents.

Source : Réponse ministérielle Laffineur, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 95479

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ISF : un abattement possible pour un bien détenu en indivision ?

La valeur d’un bien détenu en indivision doit-elle correspondre à sa valeur vénale pour le calcul de l’ISF ? Non, a répondu le juge de l’impôt, qui donne des indications sur la valeur à retenir, ou plus exactement sur l’abattement qui peut être appliqué…

La valeur des droits indivis doit être réduite par rapport à la valeur totale

A l’occasion d’un litige qui portait sur l’évaluation d’un bien immobilier détenu en indivision pour le calcul de l’ISF, le juge a apporté des précisions intéressantes sur la méthode qui peut être utilisée pour procéder à cette évaluation.

Il a ainsi précisé que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. Il a ajouté que ces droits ne peuvent pas être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux.

La valeur des droits indivis doit donc être réduite par rapport à la valeur totale du bien. Dans l’affaire qui lui a été soumise, le juge a admis qu’un abattement de 20 % par rapport à la valeur totale du bien était admissible.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 16 février 2016, n° 14-23301

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Caution : comment apprécier la (dis)proportion de l’engagement ?

Une banque demande à un chef d’entreprise qui s’est porté caution pour sa société de rembourser l’emprunt souscrit par cette dernière. Ce dernier refuse : pour lui, son engagement est disproportionné au regard de son patrimoine. Faux répond la banque qui produit une fiche de renseignements remplie par le chef d’entreprise.

Caractère proportionné de la caution : se fier à la fiche de renseignements ?

A l’occasion d’un engagement de caution, une banque vous demandera de remplir une fiche de renseignements qui lui permettra de recueillir tous les éléments permettant d’établir la consistance de votre patrimoine et de vos revenus.

Lorsque cette fiche contient de fausses déclarations ou des oublis, ces derniers peuvent se retourner contre vous : le juge a, en effet, souvent rappelé qu’en l’absence d’anomalies apparentes, la banque pourra se prévaloir du cautionnement. Mais il existe un tempérament à apporter à cette règle. Il est illustré par l’histoire qui est arrivée à un chef d’entreprise.

Un chef d’entreprise s’est porté une première fois caution d’un prêt consenti par la banque à son entreprise en mars 2007. A cette occasion, il remplit une fiche de renseignements, en omettant toutefois de mentionner les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement.

En juillet 2009, le chef d’entreprise s’est porté une seconde fois caution d’engagements pris par son entreprise. Malheureusement pour lui, sa société n’a pas pu honorer ses engagements. La banque s’est alors retournée contre lui pour obtenir le paiement des sommes restant dues au titre des deux emprunts.

Le chef d’entreprise lui a opposé un refus : pour lui, son engagement de caution était manifestement disproportionné au regard de ses capacités financières. Il estime que la banque aurait dû prendre en compte les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement lors du second engagement de caution.

Mais la banque n’est pas d’accord. Elle produit la fiche de renseignements remplie par le chef d’entreprise lors du premier engagement de caution sur laquelle il n’est pas fait mention des sommes dues au titre de ce plan de surendettement. Pour la banque, ces sommes n’ont donc pas à être prises en compte pour apprécier le caractère proportionné des engagements de caution.

Mais le juge va rejoindre le chef d’entreprise. Lors de la souscription du second engagement de caution, la banque n’a pas établi de nouvelle fiche de renseignements. En l’absence d’établissement de cette fiche, c’est l’ensemble du patrimoine du chef d’entreprise qu’il faut prendre en compte pour apprécier la disproportion du cautionnement. Y compris les sommes dues au titre du plan de surendettement que le chef d’entreprise n’avait pas mentionnées à la banque.

Ici, le chef d’entreprise a pu s’en sortir grâce à l’erreur de la banque qui n’a pas établi de seconde fiche de renseignements lors du second engagement de souscription. Les agissements du chef d’entreprise sont, en pratique, à éviter : lorsque vous avez une fiche de renseignements à fournir, il est conseillé de n’omettre aucune information !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 3 mai 2016, n° 14-25820

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Contrat de sécurisation professionnelle : qui verse l’indemnité de préavis ?

Une entreprise prononce le licenciement économique d’une salariée qui a accepté un contrat de sécurisation professionnelle. Cependant, le licenciement est requalifié en licenciement sans cause réelle et sérieuse et la salariée réclame son indemnité de préavis. L’employeur estime l’avoir déjà payée à Pôle Emploi. Doit-il encore payer ?

Versement de l’indemnité de préavis : par l’employeur ou Pôle Emploi ?

Une salariée est licenciée pour motif économique après avoir accepté le bénéfice du contrat de sécurisation professionnelle (CSP). Cependant, à la suite d’une action en justice, le licenciement est requalifié en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

La salariée demande alors le versement de son indemnité de préavis ainsi que l’indemnité de congés payés correspondante. L’employeur refuse, rappelant qu’il a payé à Pôle Emploi l’équivalent de cette indemnité de préavis. Il estime donc ne pas avoir à repayer la même somme.

Mais l’employeur ne peut pas opérer cette déduction, comme le précise le juge : seules les sommes versées à la salariée peuvent effectivement être déduites. Dans cette affaire, l’employeur doit donc payer l’indemnité de préavis à la salariée, ainsi que les congés payés correspondants.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 10 mai 2016, n° 14-27953

Contrat de sécurisation professionnelle © Copyright WebLex – 2016

Vente immobilière et pluralité d’agences : la concurrence est libre !

Un couple visite une maison en vente avec une agence immobilière et fait une offre qui sera refusée. Le couple formule une autre offre qui sera, cette fois, acceptée. Mais cette seconde offre sera faite par l’intermédiaire d’une seconde agence immobilière, ce qui n’est pas du goût de la première agence. Qui, évidemment, réagit…

Vente immobilière et pluralité d’agences : pas de problème pour l’acquéreur ?

Un couple confie à un agent immobilier un mandat exclusif pour vendre sa maison au prix total, honoraires inclus, de 483 000 €. A l’issue de la période d’exclusivité, l’agent fait visiter cette maison à un couple qui se porte acquéreur en proposant une 1ère offre d’achat à hauteur de 460 000 € qui ne sera pas prise en compte.

Ce couple acquéreur formule une 2nde offre pour un montant supérieur fixé à 475 000 €, offre qui sera acceptée par les vendeurs. Mais cette offre sera faite par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, forçant l’agent immobilier chargé en premier lieu de la vente à réagir : il réclame aux acquéreurs qu’il considère indélicats des dommages-intérêts pour le préjudice qu’il estime avoir subi.

L’agent immobilier estime qu’en présentant une offre supérieure à un concurrent, les acquéreurs ont, en effet, fait preuve d’un comportement déloyal à son encontre, le privant d’une perte de chance de percevoir la commission à laquelle il avait droit. Ce comportement qu’il qualifie de fautif doit donc être indemnisé, selon lui…

… mais pas pour le juge ! Celui-ci rappelle qu’aucun contrat ne liant les acquéreurs à la première agence, dont la période d’exclusivité du mandat était expirée, il était loisible à ceux-ci de formuler une offre d’achat aux vendeurs par l’entremise d’une autre agence.

Une situation qui aurait pu tourner dans un sens plus favorable à l’agent immobilier s’il avait aussi poursuivi les vendeurs en faisant jouer son droit de suite…

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 6 avril 2016, n° 15-14631

La commission des agents immobiliers © Copyright WebLex – 2016

Une section syndicale au sein d’une entreprise de travail temporaire : possible ?

Une section syndicale peut être mise en place dans une entreprise dès lors qu’un syndicat compte au moins 2 adhérents salariés de cette entreprise. Mais qu’en est-il lorsque l’entreprise en question est une entreprise de travail temporaire et que les adhérents du syndicat ne sont que des intérimaires ?

Un salarié intérimaire peut-il être représentant de section syndicale ?

Une entreprise de travail temporaire sollicite, en justice, l’annulation de la désignation d’un représentant de section syndicale. Le représentant désigné a, certes, déjà travaillé pour l’entreprise de travail temporaire mais n’était plus en mission au moment de sa désignation.

Le syndicat se défend en rappelant qu’une section syndicale peut être constituée dans toute entreprise dès lors que le syndicat réunit au moins 2 adhérents parmi les salariés de cette entreprise. De plus, il précise que les salariés intérimaires doivent être pris en compte dans les effectifs d’une entreprise de travail temporaire dès lors qu’ils ont comptabilisé au moins 3 mois de mission pendant la dernière année civile, ce qui était le cas ici.

Le représentant de section syndicale n’a donc pas, d’après lui, à être titulaire d’un contrat de mission au moment de sa désignation.

Ce que confirme le juge. Les salariés intérimaires sont adhérents au syndicat et peuvent donc être désignés en qualité de représentant de section syndicale dès lors :

  • qu’ils remplissent la condition d’ancienneté,
  • qu’ils n’ont pas fait connaître à l’entreprise de travail temporaire leur volonté de ne plus bénéficier d’un nouveau contrat ou que l’entreprise de travail temporaire ne leur a pas notifié sa décision de ne plus faire appel à eux pour de nouveaux contrats.

La section syndicale était donc, dans cette affaire, régulièrement constituée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 11 mai 2016, n° 15-17200

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Avocats : un métier ouvert sur l’Europe

La profession d’avocat est ouverte à la concurrence et elle l’est encore plus depuis le 14 mai 2016. Depuis cette date, en effet, les modalités de reconnaissance des qualifications professionnelles des avocats européens ont été assouplies. Dans quelle mesure ?

Avocats européens : une reconnaissance des qualifications professionnelles simplifiées

Le droit de l’Union européenne impacte de nombreuses branches professionnelles, y compris celles des avocats. C’est ainsi que la reconnaissance des qualifications professionnelles des avocats européens en France est modifiée depuis le 14 mai 2016, suite à la transposition d’une directive européenne.

Concrètement, cette modification prévoit qu’un avocat ressortissant de l’Union européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen peut :

  • voir ses qualifications professionnelles reconnues après 1 an d’exercice et donc s’établir en France (contre 2 ans auparavant) ;
  • être maître de stage s’il a exercé son métier durant plus de 4 ans (il ne le pouvait pas jusqu’à présent).

Il faut, en outre, savoir que les stages professionnels effectués à l’étranger sont désormais reconnus dans le cadre de la formation des avocats.

Source : Décret n° 2016-576 du 11 mai 2016 portant adaptation du décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991 organisant la profession d’avocat au droit de l’Union européenne

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Départ en retraite d’un notaire : une répartition des bénéfices à prévoir ?

Un notaire part à la retraite et vend ses parts sociales à ses associés en juillet 2006. Mais le départ à la retraite d’un notaire suppose une acceptation de la part du Garde des Sceaux, qui n’est intervenue qu’en août 2009. Pendant ce délai de 3 ans, à qui reviennent les bénéfices ?

Retrait accepté par le Garde des Sceaux = fin de la perception des bénéfices ?

En juillet 2006, un notaire demande à partir en retraite. A cette occasion, il signe un contrat de cession des parts sociales qu’il possède dans la société au sein de laquelle il travaille, avec ses associés, sous la condition suspensive de l’acceptation de son retrait par le Garde des Sceaux. Acceptation qui n’interviendra que le 20 août 2009. Le notaire demande alors le versement des sommes correspondant à sa quote-part des bénéfices sociaux qui ont été réalisés jusqu’au 20 août 2009. Ce que refusent ses ex-associés.

Pour justifier leur refus, les ex-associés rappellent que, si un notaire a le droit de percevoir les rémunérations qui sont la contrepartie de ses apports en capital jusqu’à la publication de l’arrêté du Garde des Sceaux constatant son retrait, ce droit ne s’applique pas lorsque, par contrat, un notaire renonce à ces perceptions.

Ce qui est le cas ici puisque, dans le contrat de cession de parts sociales, une clause prévoyait que les comptes de la société seraient arrêtés au 30 juin 2006 et qu’à compter de cette date, le notaire partant à la retraite n’aurait « plus droit aux recettes, ni aux bénéfices, ou à tout autre actif quelconque de la société ».

Mais le juge ne va pas leur donner raison. Faisant droit à la demande du notaire partant à la retraite, il rappelle que le contrat de cession de parts sociales privait le notaire partant à la retraite de tout bénéfice ou actif quelconque de la société. Le contrat est, par conséquent, caractérisé par une absence de contrepartie au profit du notaire partant à la retraite, ce qui contrevient à l’ordre public selon le juge.

Le contrat est donc nul et le notaire partant à la retraite a doit à sa part des bénéfices sociaux jusqu’à l’acceptation effective de son départ en retraite par le Garde des Sceaux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 12 mai 2016, n° 15-12360

Départ en retraite d’un notaire et droit aux dividendes © Copyright WebLex – 2016

Inaptitude : doublement de l’indemnité de préavis ?

Suite à la déclaration d’inaptitude de son salarié, une entreprise est dans l’incapacité d’assurer son reclassement. Elle prononce donc son licenciement et lui verse ses différentes indemnités. Cependant, le salarié demande à ce que son indemnité de préavis soit doublée. Doit-elle l’être ?

Travailleur handicapé = durée du préavis doublée

Un salarié est déclaré inapte, à la suite d’un accident de travail. Il est donc licencié pour inaptitude professionnelle et son employeur lui verse : son indemnité spéciale de licenciement (indemnité légale doublée), son indemnité de préavis et son indemnité de congés payés.

Cependant, le salarié réclame le doublement de son indemnité de préavis. Il est, en effet, travailleur handicapé, et la Loi prévoit que le préavis d’un travailleur handicapé est doublé, sans pouvoir excéder 3 mois. Sa convention collective étend même la durée maximum du préavis à 4 mois.

Et c’est ce que lui accorde le juge : le salarié reconnu travailleur handicapé peut prétendre au doublement de l’indemnité de préavis dans la limite de 4 mois, conformément à sa convention collective. Dans cette affaire, le salarié licencié pour inaptitude d’origine professionnelle a donc droit, ici :

  • au doublement de son indemnité légale de rupture,
  • au doublement de son indemnité de préavis,
  • à son indemnité compensatrice de congés payés.

Cette décision permet de rappeler la différence de traitement entre les inaptitudes d’origine professionnelle et celles d’origine non professionnelle : en cas d’inaptitude non professionnelle, aucune indemnité de préavis n’est due car le préavis ne peut pas être exécuté. Néanmoins, la durée qu’aurait dû avoir le préavis s’il avait été exécuté est prise en compte dans le calcul de l’ancienneté du salarié, permettant d’établir le montant de l’indemnité de rupture.

Par ailleurs, soyez vigilant quant aux dispositions de votre convention collective car si des dispositions plus favorables au salarié y sont mentionnées, elles trouveront toujours à s’appliquer.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 11 mai 2016, n° 14-12169

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Travail dissimulé : quelles indemnités pour le salarié ?

Une entreprise a été condamnée à verser une indemnité forfaitaire de travail dissimulé à une salariée. Cette dernière réclame, en plus, une indemnité de licenciement. Pour l’entreprise, seule l’indemnité la plus élevée est due. Qu’en est-il réellement ?

Un cumul d’indemnités possible ?

Une entreprise est condamnée pour travail dissimulé et rupture de la relation de travail avec la salariée concernée. Elle est tenue de verser une indemnité forfaitaire de travail dissimulé égale à 6 mois de salaire. L’entreprise a donc payé à son ancienne salariée la somme de 22 430,22 €.

Cependant, la salariée estime que cette indemnité forfaitaire de travail dissimulé doit être ajoutée à l’indemnité légale de licenciement. L’employeur refuse car l’indemnité forfaitaire n’est due qu’en cas de rupture de la relation de travail. Il estime donc que seule l’indemnité la plus élevée est due.

A tort, d’après le juge ! L’indemnité forfaitaire correspond uniquement à une sanction civile. Elle est donc cumulable avec l’indemnité de licenciement résultant de la rupture du contrat de travail. L’entreprise a donc été condamnée à verser à la salariée la somme de 22 430,22 € au titre de l’indemnité forfaitaire, ainsi que la somme de 7 227,50 € au titre de l’indemnité de licenciement.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 11 mai 2016, n° 10-30325

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