Catégorie : actualite

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Robien

La situation qui nous (pré)occupe ici concerne le dispositif « Robien ». Pour mémoire, ce dispositif permet de déduire des revenus fonciers un amortissement calculé sur la base du prix d’achat du logement, offrant ainsi la possibilité de déduire une partie du prix d’acquisition du bien.

Cet avantage fiscal est notamment subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

Ce dispositif « Robien neuf » ne s’applique toutefois pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s’ensuit que le démembrement de propriété du logement et/ou de ses dépendances immédiates et nécessaires ou de son terrain d’assiette (transmission de la nue-propriété ou de l’usufruit) fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la déduction fiscale au titre de l’amortissement.

Concrètement, et lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause. Il faut donc avoir à l’esprit cette conséquence si vous envisagez de donner la nue-propriété d’un logement défiscalisé sous le régime « Robien »…

Démembrement de propriété d’un logement : le cas du Besson

Il faut ici distinguer deux régimes différents : le « Besson neuf » et le « Besson ancien ».

En ce qui concerne le « Besson neuf », qui permet, comme le « Robien », de déduire des revenus fonciers un amortissement, la sanction sera la même que pour le « Robien » : lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause.

En ce qui concerne le « Besson ancien », l’avantage fiscal prend ici la forme, non pas d’un amortissement, mais d’une déduction fiscale calculée au taux de 26 % et qui s’applique sur le montant des loyers perçus. En cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l’engagement de location, il faut distinguer selon deux situations :

• lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l’immeuble, il est admis qu’il puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée en tant qu’usufruitier, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location ;
• s’il cède l’usufruit, il perd le bénéfice de l’avantage fiscal : seul l’usufruitier pouvant bénéficier de la déduction, la donation de l’usufruit entraîne un cas de remise en cause de l’avantage fiscal.

Source : Réponse ministérielle Deflesselles, Assemblée Nationale, du 13 septembre 2016, n° 31774

Donner un bien immobilier défiscalisé : attention ! © Copyright WebLex – 2016

Des dérogations possibles après déclaration à l’inspecteur du travail

Une instruction interministérielle précise, sous forme de fiches, la procédure permettant de déroger aux travaux réglementés pour les mineurs. Elle suppose dérogations que vous effectuiez une déclaration auprès de la DIRECCTE, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle rappelle notamment les mentions qui doivent figurer dans la déclaration en apportant des précisions :

• aux différents lieux de formation connus : il est inutile de mentionner tous les chantiers sur lesquels le jeune interviendra mais il convient de préciser que le lieu de formation sera constitué de plusieurs chantiers ;
• aux machines dont l’utilisation par le jeune est requise pour effectuer des travaux réglementés : il n’est pas nécessaire de préciser ni la marque, ni le numéro de la machine, ni sa date de fabrication ou de mise en service.

Elle rappelle également que certaines informations ne doivent pas être mentionnées dans la lettre de déclaration mais doivent être laissées à la disposition de l’inspecteur du travail. Il s’agit des informations qui concernent personnellement un jeune (comme son identité, sa formation, son avis d’aptitude médicales, etc.). Cela s’explique par le fait que votre déclaration est générale : elle est valable 3 ans pour tous les jeunes susceptibles de se succéder sur ces travaux.

Enfin, elle recense sous forme de tableau les travaux strictement interdits (sans dérogation possible), ceux pour lesquels une dérogation est possible et ceux qui sont autorisés sans formalité particulière.

Source : Instruction interministérielle n° DGT/CT1/DGEFP/DPJJ/DGESCO/DGCS/DGER/DAFSL/2016/273 du 7 septembre 2016 relative à la mise en œuvre des dérogations aux travaux interdits pour les jeunes âgés de quinze ans au moins et de moins de dix-huit ans

Dérogation aux travaux interdits aux mineurs : quelques précisions… © Copyright WebLex – 2016

Mandat exclusif de vente : attention aux envois par lettre simple !

Une société donne un mandat de vente à une agence immobilière pour vendre ses locaux commerciaux. Ce mandat comporte une clause d’exclusivité interdisant à la société de céder ses locaux avec le concours d’une autre agence immobilière.

Mais l’agence apprend peu après que la société a vendu ses locaux avec une autre agence, au mépris de la clause d’exclusivité prévue au mandat. Elle demande donc le versement de la clause pénale qui a vocation à sanctionner le non-respect par la société de ses obligations contractuelles.

Versement que la société refuse de payer, considérant que le mandat de vente donné à l’agent immobilier est nul. Et voici les arguments qu’elle met en avant.

La société a signé le mandat de vente le 2 juillet 2010. L’agence immobilière, elle, a signé ce mandat le 5 juillet 2010 et en a renvoyé un exemplaire à la société. Mais parce qu’elle a envoyé cet exemplaire par lettre simple, il existe une incertitude sur la date du mandat.

Or, en l’absence de date certaine du mandat, la formalité de l’enregistrement chronologique de cet acte, exigée par la réglementation, n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il doit être déclaré nul.

Ce que valide le juge : ‘il n’est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l’agent immobilier ait effectivement expédié par La Poste, à cette date, l’exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l’avoir reçu ultérieurement. A défaut de date certaine, le mandat était nul

Pour éviter toute difficulté sur ce point, si la régularisation du mandat se fait par échange de courriers, il est vivement conseillé de les envoyer en recommandé avec accusé réception et non en lettre simple afin de leur conférer une date certaine. Mais, pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat exclusif qui lui revient. Les juges ont, en effet, déjà pu décider que la remise immédiate était une exigence de la validité même du mandat exclusif.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-19313

Mandats de vente exclusif de vente : lui conférer une date certaine… © Copyright WebLex – 2016

Agent commercial = travailleur indépendant

Une agence immobilière développe son activité commerciale. Pour ce faire, elle signe un contrat d’agent commercial avec 2 professionnels. Ceux-ci rompent leur contrat 3 ans plus tard et saisissent le Conseil des prud’hommes en vue d’obtenir la requalification de leur contrat d’agent commercial en contrat de travail de VRP. Cette requalification leur permettra en plus d’obtenir le paiement de diverses indemnités de rupture.

Ils indiquent être soumis aux directives de l’agence immobilière, qui leur impose de mettre à jour des fiches de commercialisation, dont elle contrôle l’exécution, en leur demandant de rendre des comptes hebdomadaires à l’occasion de réunions. Ils ajoutent que l’agence immobilière exerce son pouvoir de sanction lorsqu’elle leur rappelle « les éléments validés ensemble », comprenant la mise en place de secteur de prospection qui peuvent être modifiés s’ils sont « insuffisamment travaillés ».

Ces différents éléments constituent donc, selon les agents commerciaux, le lien de subordination caractéristique du contrat de travail. Ce que l’agence immobilière conteste : bien que locaux et matériel soient mis à leur disposition pour faciliter leur travail, aucun horaire ne leur est imposé et l’absence d’exclusivité leur permet même de se créer une clientèle personnelle. En outre, ce que les agents commerciaux attribuent à un lien de subordination n’est que l’expression des contraintes inhérentes aux mandats dont ils sont chargés.

Mais le juge reconnaît que les agents commerciaux travaillent dans le cadre d’un service organisé et sous l’autorité de l’entreprise qui donne ses directives, en contrôle l’exécution et sanctionne les manquements. Ce sont tous ces éléments qui caractérisent le contrat de travail.

Source : Arrêts de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 26 septembre 2016, n° 15-10105 et n° 15-10111

Agent commercial ou VRP : quelle différence ? © Copyright WebLex – 2016

La pertinence d’un PSE s’apprécie au regard des moyens engagés

Lorsqu’une entreprise transfère son activité sur un autre site, un trop grand nombre de salariés refusent la modification de leur contrat de travail impliquée par le transfert. Cela contraint l’employeur à mettre en place un plan de sauvegarde de l’emploi (PSE), comprenant notamment des mesures de reclassement interne (il propose, à cette fin, 54 postes) ainsi que des aides financières pour favoriser le reclassement externe. Parmi les aides annoncées :

• une aide à la mobilité comprenant la prise en charge de frais de déménagement dans la limite de 2 000 € ;
• une allocation temporaire dégressive d’un montant maximal mensuel de 150 € pour les salariés reclassés pour un salaire inférieur ;
• une aide à la création d’entreprise de 2 000 € maximum ;
• un accompagnement au reclassement géré par un cabinet extérieur ;
• …

Pourtant, certains salariés dont le licenciement est envisagé estiment que les mesures contenues dans le PSE sont insuffisantes. Trop peu de salariés ont pu profiter des aides visées, entraînant une dépense pour l’entreprise d’environ 0,05 % du coût que représentait le transfert d’activité.

Ce que confirme le juge : le caractère suffisant ou non du PSE dans ses mesures visant le reclassement interne ou externe des salariés et notamment des salariés fragiles (âgés, handicapés…) s’apprécie au regard des moyens engagés.

Dans une autre affaire du même jour, le juge a précisé que lorsque l’entreprise qui met en place le PSE appartient à un groupe, le caractère suffisant des mesures comprises dans le PSE s’apprécie au regard des moyens du groupe auquel elle appartient.

Source :

• Arrêts de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 29 septembre 2016, n° 14-26460 et n° 14-26461
• Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 29 septembre 2016, n° 14-24662

Plan de sauvegarde de l’emploi : quels moyens engager ? © Copyright WebLex – 2016

Présentez votre permis de conduire et votre attestation d’assurance !

A compter du 1er décembre 2016, la décision de mainlevée de la mise en fourrière d’un véhicule ne pourra être prononcée qu’après la présentation par le propriétaire ou le conducteur du véhicule :

• de l’attestation d’assurance couvrant le véhicule ;
• et du permis de conduire en cours de validité correspondant à la catégorie du véhicule concerné.

Toutefois, si le propriétaire décide de faire appel à un professionnel qualifié pour le remorquage de son véhicule vers un lieu de son choix, la décision de mainlevée pourra être prononcée après la seule présentation de l’attestation d’assurance.

Cette nouvelle mesure a pour objectif de mieux détecter et sanctionner les personnes roulant sans permis de conduire et/ou sans assurance couvrant leur véhicule.

Source : Décret n° 2016-1289 du 30 septembre 2016 relatif à la réquisition par les agents de l’autorité compétente d’un document attestant que le véhicule est équipé d’un dispositif homologué d’antidémarrage par éthylotest électronique et à la décision de mainlevée d’une prescription de mise en fourrière d’un véhicule

Voiture mise en fourrière : comment la récupérer ? © Copyright WebLex – 2016

Assouplissement / durcissement des règles d’amortissement en vue

Actuellement, l’amortissement d’une voiture de société (immatriculée dans la catégorie des voitures particulières) est déductible, sur le plan fiscal, mais seulement pour la fraction du prix d’achat de la voiture qui ne dépasse pas 18 300 € TTC. Et si le véhicule rejette plus de 200 grammes de CO² par km, le plafond d’amortissement est abaissé à 9 900 € TTC.

Si la voiture est, non pas achetée, mais louée, la déduction fiscale des loyers est limitée dans les mêmes proportions.

Le projet de Loi de Finances pour 2017 prévoit de modifier ces règles de déduction des amortissements et des loyers. Il serait donc question :

• de porter le plafond à 30 000 € TTC pour les véhicules qui rejettent moins de 60 grammes de CO² par km ;
• d’abaisser ce plafond à 9 900 € TTC pour les véhicules dont le rejet de CO² est supérieur à :

                 ○ 155 g/km en 2017,

                 ○ 150 g/km en 2018,

                 ○ 140 g/km en 2019,

                 ○ 135 g/km en 2020,

                 ○ 130 g/km à partir de 2021.

• de maintenir la limite de 18 300 € TTC pour les autres véhicules.

Ces dispositions s’appliqueraient aux véhicules acquis ou loués à partir du 1er janvier 2017. Si vous envisagez d’investir dans un ou des véhicules de société d’ici la fin de l’année 2016, il peut alors être opportun d’accélérer la prise de décision avant l’entrée en vigueur de ces dispositions (qui restent toutefois encore sujettes à modification) ou, au contraire, de repousser cet investissement au début de l’année 2017. Tout va dépendre du type de véhicule concerné…

Notez, enfin, qu’il est également question de modifier l’imposition des voitures de tourisme à la taxe sur les véhicules de sociétés : à compter du 1er janvier 2018, la période d’imposition coïnciderait avec l’année civile (aujourd’hui, la taxe est calculée sur la période 1er octobre – 30 septembre) ; la taxe serait payée en même temps que la TVA (au titre des opérations de décembre ou du 4ème trimestre civil). Pour le 4ème trimestre 2017, une imposition spécifique serait due au plus tard au 15 décembre 2017.

Source :

• Projet de Loi de Finances pour 2017, article 42
• Projet de Loi de Financement pour la sécurité Sociale pour 2017, article 11

Achat ou location d’une voiture de société : à anticiper avant 2017 ? © Copyright WebLex – 2016

La mauvaise foi s’apprécie au niveau de l’associé, pas de la société

Une SCI a acquis un bien immobilier et a fait réaliser des travaux de rénovation importants. Dans le cadre de la détermination de son bénéfice imposable, la SCI a déduit fiscalement certaines dépenses, ce que l’administration fiscale lui a refusé.

Cette dernière a constaté que le bien immobilier, non seulement n’était pas loué, mais encore que la SCI n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires en vue de mettre en location ce bien. L’administration en a donc conclu que la SCI s’était réservé la jouissance du logement.

Ce faisant, elle a donc refusé la déduction des travaux et a assorti son redressement de la pénalité de 40 % pour mauvaise foi : elle considère que la SCI a volontairement cherché à diminuer son bénéfice imposable en déduisant ces travaux que cette dernière savait, selon l’administration, non déductibles.

Par le jeu de la transparence fiscale, le redressement et la pénalité de 40 % ont été mis à la charge des associés, à proportion de leur pourcentage de détention du capital de la SCI. Mais l’un d’eux refuse l’application de la pénalité de 40 % : associé majoritaire de la SCI, mais non gérant, il estime qu’il n’a personnellement pas cherché à éluder volontairement l’impôt. Pourtant, l’administration lui rétorque qu’il ne pouvait toutefois pas ignorer la déduction abusive des charges foncières. Mais le juge ne va pas lui donner raison.

Le juge rappelle, en effet, que lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu, le caractère délibéré de l’infraction sanctionnée par la pénalité de 40 % s’apprécie au niveau de chaque associé, et non pas au niveau de la société. L’administration devait prouver l’implication personnelle de l’associé dans le manquement sanctionné, ce qu’elle n’a pas fait dans cette affaire.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 juin 2016, n° 376513

Pénalité fiscale pour mauvaise foi : qui est coupable ? © Copyright WebLex – 2016

Les CCI ont mis en place le site internet les-aides.fr

Le site internet les-aides.fr, mis en place par les CCI, permet aux entreprises de découvrir tous les dispositifs adaptés à leurs besoins, à partir de leur numéro Siret.

Une fois le numéro Siret renseigné, le site internet se renseignera automatiquement sur les différentes caractéristiques de votre entreprise et vous proposera les dispositifs les plus adaptés à votre structure.

Avec l’aide proposée, il vous sera également fourni les coordonnées de la CCI locale afin que vous puissiez vous rapprocher d’un conseiller qui vous accompagnera dans le montage de votre dossier.

Notez que ce site est un élément du « choc de simplification » : il fait partie, en effet, du programme « Dites-le nous une fois » qui vise à faire en sorte qu’une entreprise n’ait plus à fournir qu’une seule fois la même information ou la même pièce juridique à l’administration.

Source :

• les-aides.fr
• www.economie.gouv.fr

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Révision triennale : date de renouvellement ou date d’exigibilité du nouveau loyer ?

Une société locataire sollicite le renouvellement de son bail commercial. N’arrivant pas à trouver un accord avec le bailleur, les parties saisissent le juge des loyers commerciaux. Ce dernier fixe la date du renouvellement du bail au 1er avril 2007 mais reporte la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer au 23 juin 2008.

Toutefois, un nouveau litige va survenir entre le locataire et le bailleur : ce dernier a demandé la révision triennale du loyer. Dans cette demande, il se réfère à l’indice du coût de la construction en vigueur à la date du renouvellement du bail (avril 2007).

Le locataire n’est pas d’accord avec le bailleur et considère, au contraire, qu’il faut appliquer l’indice du coût de la construction en vigueur lors de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer (juin 2008), qui lui est plus favorable.

Le juge rappelle qu’aux termes de la Loi, la majoration ou diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice du coût retenu (ici l’indice du coût de la construction) intervenue depuis la dernière fixation judiciaire du loyer.

Et en application de la Loi, le juge donne raison au bailleur : le report de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer étant sans conséquence sur la date de renouvellement du bail, la date de la dernière fixation judiciaire du loyer est le 1er avril 2007. C’est donc l’indice en vigueur en avril 2007 qu’il faut retenir.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-17485

Révision triennale du bail : quelle date faut-il retenir ? © Copyright WebLex – 2016