Catégorie : actualite

2 phases de généralisation !

Très attendue, la généralisation de la carte professionnelle BTP va se faire en 2 phases successives, à savoir :

• pour les salariés et intérimaires d’entreprises établies hors de France, le dispositif entre en vigueur à compter du 22 mars 2017 ;
• pour les salariés et intérimaires d’entreprises établies en France, la généralisation va se faire progressivement, suivant une logique territoriale.

Concrètement, 5 zones géographiques ont été définies, à savoir :

• une zone 1 qui comprend la Nouvelle Aquitaine et l’Occitanie : le dispositif entre en vigueur à compter du 22 mars 2017 ;
• une zone 2 qui comprend les Pays-de-la-Loire, le Centre-Val-de-Loire, le Grand Est et la Bourgogne-Franche-Comté : le dispositif entre en vigueur le 1er mai 2017 ;
• une zone 3 qui comprend la Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Corse : le dispositif entre en vigueur le 1er juin 2017 ;
• une zone 4 qui comprend la Bretagne, la Normandie et les Hauts-de-France : le dispositif entre en vigueur le 1er juillet 2017 ;
• une zone 5 qui comprend l’Ile-de-France et les DOM : le dispositif entre en vigueur le 1er août 2017.

Pour mémoire, pour obtenir la carte pro BTP, il faut vous rendre sur le site www.cartebtp.fr. Une fois le carte commandée (son montant est de 10,80 €), vous la recevrez sous 7 jours environ en cas de paiement par carte bancaire (comptez 3 jours de plus pour un paiement par virement bancaire).

Source :

• Arrêté du 20 mars 2017 relatif au traitement automatisé de données à caractère personnel de la carte d’identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics
• Communiqué de presse du Ministère du Travail, de l’Emploi, de la Formation professionnelle et du Dialogue social du 21 mars 2017

Carte professionnelle BTP : c’est parti ! © Copyright WebLex – 2016

Indice des loyers commerciaux

Année 2016

L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d’affaires du commerce de détail.

1/ Année 2016

2/ Historique

Sources :

• www.insee.fr (indicateurs de conjonctures)

Par principe, c’est le locataire qui est responsable de la chaudière !

Une chaudière installée dans un local commercial explose. De nombreux dégâts sont alors causés qui nécessitent d’être réparés (à hauteur de 1 100 000 €). Se pose alors la question de la responsabilité et donc de la prise en charge des réparations : est-ce au bailleur ou au locataire d’assumer les frais ?

Pour le locataire, c’est le bailleur qui est responsable du sinistre. Si le bail commercial indique qu’il doit veiller à l’entretien de la chaudière, le locataire rappelle que la Loi prévoit que c’est le bailleur qui en est responsable en cas de vétusté. Ce qui est le cas ici, selon lui. Le locataire estime prouver le caractère vétuste de la chaudière grâce à 2 arguments :

• la chaudière était vieille de 17 ans lorsqu’elle a explosé ;
• la chaudière présentait des difficultés de fonctionnement maintes fois signalées au bailleur.

Arguments toutefois insuffisants pour caractériser la vétusté de la chaudière, selon le bailleur, car :

• le locataire n’a pas souscrit de contrat d’entretien de la chaudière ;
• selon un rapport d’expertise, l’explosion est due à une fuite de gaz dont la cause n’est pas déterminée (vétusté, panne, manipulation malencontreuse, etc.) ;
• le locataire n’a pas exigé le remplacement de la chaudière ;
• les salariés de l’entreprise locataire ont redémarré la chaudière 15 jours avant son explosion de leur propre chef ; ils ont pu, à cette occasion, commettre une faute de manipulation.

Pour le juge, parce qu’il n’est pas établi que la vétusté de la chaudière soit à l’origine du sinistre et parce que le locataire n’a procédé ni à un entretien régulier, ni à une vérification régulière de l’état de la chaudière, c’est à ce dernier d’assumer les frais de réparation engendrés par l’explosion.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-29042

Bail commercial : qui doit payer les dégâts causés par l’explosion d’une chaudière ? © Copyright WebLex – 2016

TGAP : peu importe la provenance des déchets !

Une société industrielle qui exploite une installation de stockage de déchets ménagers et assimilés doit acquitter la taxe générale sur les activités polluantes (TGAP). Mais l’administration lui notifie un redressement de TGAP, estimant que la société a commis une fausse déclaration s’agissant de la quantité de déchets réceptionnés.

L’administration considère qu’aux 600 tonnes de déchets verts déclarées par la société qui proviennent des différents sites sur lesquels elle intervient, il faut rajouter 300 tonnes de compost produites à partir de ces mêmes déchets, utilisées par la société pour revégétaliser son site.

Ce que conteste cette dernière. Pour la société, il faut faire une distinction : les déchets extérieurs à son site sont soumis à la TGAP, tandis que les déchets qu’elles créent elle-même sur son propre site ne sont pas soumis à la TGAP. C’est pourquoi elle n’a pas omis de faire mention des 300 tonnes de compost dans sa déclaration…

… à tort pour le juge ! Il rappelle que le fait générateur de la TGAP est la réception de déchets par la société, peu importe la nature et la provenance de ces derniers. Le redressement notifié à la société est donc valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-16179

Taxe générale sur les activités polluantes (TGAP) : une distinction à faire selon la provenance des déchets ? © Copyright WebLex – 2016

Contrôle par échantillonnage : quand l’Urssaf ne respecte pas la procédure…

Appliquée dans les grandes entreprises plus particulièrement, et pour alléger les contraintes du contrôle, notamment pour limiter la masse des documents à fournir, l’Urssaf peut proposer à l’entreprise, par l’intermédiaire de l’inspecteur, d’utiliser des méthodes de vérification par échantillonnage et extrapolation.

Cette méthode s’organise autour de 4 phases :

• tout d’abord, il s’agira, de constituer une base de sondage : l’inspecteur définit la population soumise à investigation et détermine un ensemble d’individus statistiques ;
• ensuite, il y a un tirage aléatoire d’un échantillon (le nombre d’individus statistiques ne pouvant être inférieur à 50) ;
• par la suite, l’inspecteur procède à l’examen critique de cet échantillon au regard du point de législation vérifié ;
• enfin, les résultats obtenus sont extrapolés à l’ensemble des individus constituant la base de sondage, à l’origine de l’échantillon.

Dans ce cas, il doit vous indiquer au moins 15 jours avant leur mise en œuvre l’adresse électronique à laquelle vous pourrez consulter un document formalisant cette démarche ainsi que la copie de l’arrêté du 11 avril 2007 définissant cette procédure. Vous pouvez vous opposer (par écrit) à cette procédure, dans les 15 jours qui suivent la réception de ces documents. Si cette méthode est appliquée, vous pouvez présenter des observations.

Cette méthode a été appliquée dans une entreprise qui employait environ 50 salariés : le vérificateur a constitué un échantillon de 8 salariés à partir duquel il a exercé son contrôle et remis en cause la politique de remboursement des frais professionnels à l’ensemble des salariés. Mais il n’a pas respecté les différentes étapes de la procédure, ni offert à l’entreprise la possibilité de s’y opposer ou de formuler des observations.

S’appuyant sur le fait que la réglementation du contrôle par échantillonnage prévoit que le nombre d’individus statistiques ne peut être inférieur à 50, et l’entreprise employant environ 50 salariés, l’Urssaf en a déduit qu’elle était autorisée à effectuer un contrôle par échantillonnage et extrapolation, sans avoir à respecter la procédure spécifique de ce type de contrôle. C’est d’ailleurs pour cette raison, relève-t-elle, qu’elle n’a pas calculé le redressement par échantillonnage, mais en tenant compte de l’intégralité des frais réels remboursés aux salariés.

Ce qui n’empêche pas que le contrôle doive être annulé, estime le juge : dès lors que l’Urssaf n’a pas respecté la procédure, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs dans cette affaire, le redressement fondé sur la technique de l’échantillonnage et d’extrapolation doit être annulé, quel que soit l’effectif de l’entreprise.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 2ème chambre civile, du 9 février 2017, n° 16-10971

Contrôle : l’Urssaf n’a pas toujours raison… © Copyright WebLex – 2016

Une hausse de loyer postérieure à la vente est possible !

Un propriétaire souhaite vendre une maison qu’il a mise en location au prix de 320 000 €. A cette occasion, il délivre un congé pour vente à son locataire. Ce dernier fait une contreproposition à 305 000 € que le propriétaire accepte. Un acte de vente est ensuite signé. 6 mois plus tard, le propriétaire reprend contact avec son ancien locataire et lui demande de lui verser 12 000 € au titre de la révision des loyers.

Ce que refuse son ancien locataire. Il rappelle que la demande est intervenue après la date d’effet du congé mettant fin au bail, après la signature de l’acte de vente et que la somme demandée est étonnamment proche de la baisse de prix de vente consentie par le propriétaire. Pour lui, son ancien propriétaire ne peut pas, sous prétexte d’une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix de vente acceptée.

Mais le juge donne raison à l’ancien propriétaire. La clause d’indexation du loyer avait été librement négociée lors de la conclusion du bail d’habitation. Dès lors, l’ancien propriétaire présentant sa demande de paiement au titre de la révision des loyers durant le délai légal (en l’occurrence, c’est la prescription quinquennale qui s’applique), il doit être fait application de la clause d’indexation. L’ancien locataire doit donc verser 12 000 € à son ancien propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 16-10600

Vendre une maison à son locataire… puis appliquer une hausse de loyer rétroactive ? © Copyright WebLex – 2016

Les grosses réparations incombent au bailleur !

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est expressément prévu que les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent pas être imputées au locataire.

Mais s’agissant des baux conclus avant cette date et non encore renouvelés, la règle est différente : si les grosses réparations incombent, par principe, au bailleur, il est toutefois possible de les mettre à la charge du locataire. Cependant, cette clause doit être suffisamment précise dans sa rédaction afin d’éviter toute difficulté d’interprétation, source de litige. Ce que n’a manifestement pas fait un bailleur…

Pour la petite histoire, ce dernier a conclu un bail commercial avec un locataire en 2007. Souhaitant mettre à la charge du locataire les « grosses réparations », le contrat contenait une clause précisant que le locataire s’engageait à prendre les locaux en l’état de vétusté où ils se trouvaient sans pouvoir prétendre à aucune réparation au cours du bail.

Par la suite, il s’est révélé que le local loué était sujet à de nombreuses infiltrations d’eau ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture et un défaut de perméabilité d’un mur pignon. Clairement, il s’agissait de « grosses réparations » aux termes de la Loi. Mais en vertu de la clause insérée dans le bail commercial, le bailleur refusait d’assumer les travaux de réparation…

… à tort pour le juge ! Ce dernier a considéré que la rédaction de la clause ne faisait pas obstacle à ce que les grosses réparations soient effectuées aux frais du bailleur. Dès lors, le bailleur a dû assumer les frais des travaux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-22056

Défaut d’étanchéité de la toiture : à qui incombent les travaux ? © Copyright WebLex – 2016

Défaut d’information = faute du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de bar-pub-brasserie vend son fonds. Peu après, l’acquéreur apprend qu’il existe un litige entre les copropriétaires habitant dans l’immeuble où se trouve le local professionnel et l’ancien propriétaire. Concrètement, les copropriétaires estiment que l’activité de bar-pub-brasserie produit trop de nuisances sonores. Ils ont donc demandé un rapport d’expertise judiciaire qui a été réalisé 2 mois avant l’achat du fonds par l’acquéreur.

Et ce rapport révèle que le local ne respecte pas les normes d’insonorisation ! L’acquéreur demande alors des dommages-intérêts au vendeur, estimant que ce dernier a sciemment omis de l’informer de l’existence du rapport.

Ce que conteste le vendeur : ce dernier explique que s’il n’a pas jugé utile d’informer l’acquéreur de l’existence du litige avec les copropriétaires et de l’existence du rapport, c’est parce qu’il a effectué des travaux pour rendre le local conforme aux normes d’insonorisation. En outre, il rappelle qu’au contrat de vente, est annexée une étude d’impact sonore réalisée 2 ans plus tôt. Dès lors, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A tort pour le juge qui relève que les travaux réalisés par le vendeur sont totalement inefficaces. Parce que le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence du rapport et le litige avec les copropriétaires, il a manqué à son devoir d’information. Il doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-22866

Vente d’un fonds de commerce : faut-il tout dire à l’acquéreur ? © Copyright WebLex – 2016

Un logement doit être « énergétiquement » décent !

Un logement mis en location devra dorénavant répondre à des critères de performance énergétique. Concrètement, à compter du 1er janvier 2018, le logement devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. A cet effet :

• les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante ;
• les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres ;
• les cheminées devront être munies de trappe.

En outre, à compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Source : Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Logement décent : un nouveau critère à connaître ! © Copyright WebLex – 2016

Présence obligatoire d’un architecte : obligatoire à partir de quel seuil ?

Le recours à un architecte pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Cette nouvelle obligation s’appliquera aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017.

Source : Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement

Permis d’aménager un lotissement : le recours à l’architecte est-il (toujours ?) obligatoire ? © Copyright WebLex – 2016