Catégorie : actualite

Vente immobilière : attention aux affirmations qui pourraient être qualifiées de « mensongères » !

Le couple a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement et, pour cette acquisition, a recouru à l’emprunt. Parce qu’il n’a jamais pu louer ce logement, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts, notamment au promoteur et à l’agence qui a commercialisé cet investissement.

S’estimant en réalité trompé, il leur reproche des manœuvres dolosives qui auraient contribué à vicier son consentement à l’acquisition de cet appartement. Et le juge va lui donner raison. Voici pourquoi…

Il s’avère qu’en réalité, lorsque le promoteur a obtenu son permis de construire et fait démarcher le couple, l’état de saturation du marché locatif local était déjà observable. Malgré cette conjoncture qu’il n’ignorait pas, le promoteur a néanmoins assuré aux investisseurs, par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. Il s’avère qu’en outre le logement a été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle.

Le juge a constaté par ailleurs que c’est à partir de ces informations que l’agence qui a commercialisé ce logement a réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple. Elle lui a, à cet effet, remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

Tous ces éléments ont convaincu le juge qui a estimé que ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire. On a donc bien à faire à un dol dans cette histoire qui a déterminé le couple à acheter le bien.

Le juge en conclut donc que le contrat de vente doit effectivement être annulé et donne ainsi raison au couple investisseur.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 14-24164

Investissement locatif : actualisez vos plaquettes de commercialisation ! © Copyright WebLex – 2016

Un transfert des contrats organisé par une convention collective

Une entreprise organise un transfert de salariés à la suite d’une perte de marché. Mais les salariés ont contesté le transfert, qu’ils estiment arbitraire. Ils se considèrent donc toujours liés à leur employeur d’origine.

Cependant, ce dernier leur rappelle que leur contrat de travail comporte une clause autorisant la substitution de leur employeur par toute entreprise du même groupe. En outre, les 2 entreprises sont soumises à la même convention collective qui permet le transfert de salariés en cas de transfert de marché.

Mais le juge ne partage pas cet avis. Il indique que la clause du contrat de travail des salariés, visée par l’employeur, s’apparente à une clause de mobilité nulle, puisqu’elle imposerait au salarié d’accepter toute mutation dans une autre société. Cette clause ne peut donc pas s’appliquer. De ce fait, le transfert constitue une rupture des contrats de travail.

Ce qu’il faut retenir de cette affaire, c’est qu’un transfert conventionnel d’employeur, autorisé par une convention collective, nécessite l’accord individuel des salariés dans le cas où le transfert n’est pas rendu automatique par la loi.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 19 mai 2016, n° 14-26556 et suivants

Transférer un contrat de travail : faut-il l’accord du salarié ? © Copyright WebLex – 2016

Faute grave = impossibilité de maintenir le salarié dans l’entreprise

Un salarié dénonce à son employeur des faits de violence de la part de son supérieur hiérarchique. L’employeur, apprenant que ces faits sont faux, décide de licencier ce salarié pour faute grave.

Mais le salarié conteste le motif : pour lui, ces faits n’empêchent pas son maintien dans l’entreprise. La faute grave ne peut donc pas être retenue, d’après lui. Mais l’employeur se défend en précisant que son maintien dans l’entreprise, en contact quotidiennement avec le supérieur hiérarchique accusé, était impossible.

Argument qui ne convainc pas le juge : si ces faits constituent en effet une cause réelle et sérieuse de licenciement, ils ne constituent pas pour autant une faute grave, au regard de l’ancienneté du salarié (3 ans).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 19 mai 2016, n° 14-28245

Dénonciation mensongère = faute grave ? © Copyright WebLex – 2016

Pas de doublement de l’indemnité en cas de refus de reclassement « abusif »

Un salarié refuse tour à tour 3 postes de reclassement que son employeur lui a proposés en raison de son inaptitude d’origine professionnelle. Ce dernier est donc contraint de le licencier mais ne lui verse que l’indemnité légale de rupture, l’indemnité compensatrice de préavis et l’indemnité de congés payés.

Le salarié conteste : il estime qu’en raison de l’origine professionnelle de son inaptitude, son indemnité de licenciement doit être doublée. Mais son employeur lui rappelle que le doublement de l’indemnité de licenciement n’est pas dû lorsque les refus de reclassement sont abusifs. Et il estime que le refus de son salarié est, en effet, abusif.

Mais le juge n’est pas d’accord avec lui : les 2 premières propositions n’étaient pas conformes aux préconisations du médecin du travail et entraînaient une modification du contrat de travail ou des conditions de travail du salarié. Enfin, la dernière proposition lui a été faite le jour de l’entretien préalable, sans lui permettre de bénéficier d’un délai de réflexion. Tous ses refus étaient donc légitimes.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 17 mai 2016, n° 14-19.070

Licenciement pour inaptitude professionnelle : une indemnité doublée ? © Copyright WebLex – 2016

Défaut de mention de l’adresse du bailleur dans le contrat de bail : un oubli indemnisable !

Un locataire quitte le logement loué auprès d’un bailleur par l’intermédiaire d’une agence immobilière en charge de la gestion de ce bien. Il souhaite récupérer le montant intégral de son dépôt de garantie qu’il estime être en droit d’obtenir.

L’agence immobilière retient le montant de ce dépôt de garantie, sans manifestement fournir d’explications au locataire quant à la cause de cette retenue. Ce dernier envisage donc de s’adresser directement au bailleur, sans pouvoir toutefois le faire, faute d’avoir son adresse.

Il constate, en effet, que l’adresse du bailleur ne figure pas dans le contrat de bail signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Et l’agence refuse de divulguer les coordonnées du bailleur, l’empêchant ainsi de faire valoir ses droits. Il se retourne donc contre cette dernière et demande à être indemnisé du préjudice qu’il estime subir. Il rappelle, à ce titre que, compte tenu de cette situation, l’agence doit être tenue à l’entier paiement du dépôt de garantie.

Ce que confirme le juge ! Le préjudice du locataire, tenant à l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de solliciter la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur (sans qu’une retenue quelconque ne soit justifiée), est caractérisé. En plus de la restitution du dépôt de garantie, il a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2016, n° 15-14075

Bail d’habitation : « ne dites pas au locataire où j’habite ! » © Copyright WebLex – 2016

Un don ouvre droit à la réduction d’impôt s’il profite à un organisme éligible

Si une réduction d’impôt est possible pour les dons versés aux organismes agréés dont l’objet exclusif est de fournir des prestations d’accompagnement à des petites et moyennes entreprises en vue de faciliter leur développement, la question est posée de savoir si cet avantage fiscal profite aussi aux organismes qui accompagnent de la même manière les associations d’intérêt général.

La question mérite, en effet, d’être soulevée d’autant que ces organismes ont justement pour objet de fournir des prestations d’accompagnement gratuites aux associations pour qu’elles améliorent leur gouvernance, leur transparence financière, leur efficacité ou leurs relations sociales internes.

Mais la réponse est claire : quand bien même il s’agit d’œuvrer pour un meilleur accompagnement du secteur associatif, le régime du mécénat est d’interprétation stricte et n’a donc pas vocation à s’appliquer aux actions d’accompagnement des fondations et associations elles-mêmes éligibles au régime du mécénat.

Source : Réponse ministérielle Mazetier, Assemblée Nationale, du 10 mai 2016, n° 90682

Réduction d’impôt « mécénat » : toutes les associations ne sont pas concernées © Copyright WebLex – 2016

Charges de copropriété : qui paie ?

Dans cette affaire, le nu-propriétaire refuse d’accéder à la demande du syndic car, pour lui, il n’existe aucune solidarité pour le recouvrement des charges par le syndic dans le cas où la propriété d’un lot est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Même si le syndic rappelle que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité, cette clause doit, pour le nu-propriétaire, être déclarée non écrite.

Ce que conteste le syndic, à raison ! Le juge confirme, en effet, la validité de la clause de solidarité entre un nu-propriétaire et un usufruitier contenue dans le règlement de copropriété. Le verdict est donc le suivant : le nu-propriétaire et l’usufruitier sont solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 14 avril 2016, n° 15-12545

Charges de copropriété : un paiement « solidaire » ? © Copyright WebLex – 2016

Indemnité kilométrique vélo : une exonération fiscale depuis le 1er juillet 2015

La Loi relative à la croissance verte a prévu la possibilité pour les employeurs de prendre en charge tout ou partie des frais engagés par leurs salariés pour leurs déplacements à vélo (ou à vélo à assistance électrique) entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail.

Concrètement, l’employeur peut mettre en place le versement d’une indemnité kilométrique vélo, dont le montant a été à 0,25 € par kilomètre. Cet avantage en argent est, par principe, exonéré d’impôt sur le revenu pour le salarié, dans la limite de 200 € par an.

Attention : cette limite d’exonération est commune avec celle applicable à l’avantage résultant de la prise en charge par l’employeur des frais de carburant ou des frais exposés pour l’alimentation de véhicules électriques engagés par les salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail prévue.

Il vient d’être précisé que cette exonération d’impôt s’applique depuis le 1er juillet 2015.

Source :

• BOFiP-Impôts-BOI-RSA-Indemnités, primes, allocations, gratifications – Exonération de l’indemnité kilométrique vélo
• Actualité du 26 mai 2016

Se déplacer à vélo, c’est bon pour vos impôts ! © Copyright WebLex – 2016

Le dirigeant n’a plus à être lui-même « maître-restaurateur »

Pour bénéficier du crédit d’impôt maître-restaurateur, qui a vocation à aider au financement d’investissements nécessaires en vue de satisfaire à certaines normes d’aménagement et de fonctionnement dans les restaurants, l’entreprise doit compter parmi ses effectifs une personne qui a obtenu le titre de maître-restaurateur.

Alors que ce titre devait être détenu par le dirigeant, le bénéfice de l’avantage fiscal est désormais ouvert, depuis le 1er janvier 2016, aux entreprises dont un salarié a obtenu ce titre de maître-restaurateur (il doit avoir été embauché en CDI ou en CDD d’au moins 12 mois et être soumis à un temps de travail d’au moins 24 heures par semaine).

Les dépenses éligibles ont été restreintes depuis le 1er janvier 2016

Le crédit d’impôt maître-restaurateur permet d’obtenir un avantage fiscal égal à 50 % du montant des dépenses éligibles (retenues dans la limite de 30 000 €), soit un avantage fiscal maximal de 15 000 €.

Parmi les dépenses éligibles, on retrouve :

• les dotations aux amortissements des immobilisations permettant d’adapter les capacités de stockage et de conservation de l’entreprise à un approvisionnement majoritaire en produits frais ;
• les dotations aux amortissements des immobilisations relatives à l’agencement et à l’équipement des locaux lorsqu’elles permettent d’améliorer l’hygiène alimentaire ;
• les dotations aux amortissements des immobilisations et les dépenses permettant d’améliorer l’accueil de la clientèle.

Les dépenses d’investissements ne sont pas les seules concernées par ce crédit d’impôt puisque des dépenses courantes peuvent aussi être prises en compte dans le calcul. Mais, désormais, seules les dépenses d’audit externe permettant de vérifier le respect du cahier des charges relatif au titre de maître-restaurateur sont admises.

Source : BOFiP-Impôts-BIC-Aménagements du crédit d’impôt en faveur des maîtres-restaurateurs – Actualité du 4 mai 2016

Crédit d’impôt Maître-restaurateur © Copyright WebLex – 2016