Catégorie : actualite

Vétérinaire : faut-il tout dire au client ?

Un particulier achète un cheval qu’il destine à une activité de dressage en compétition. Malheureusement, 2 ans plus tard, l’animal commence à boiter ce qui l’empêche de se présenter en compétition. Le particulier apprend alors via un rapport d’expertise que le cheval a un « nodule d’ostéochondrose ».

Or, l’examen médical qu’a subi le cheval, préalable à son achat, révélait déjà la présence du nodule. Pourtant, le vétérinaire qui a réalisé cet examen n’en a pas informé l’acheteur. Mécontent, ce dernier estime alors que le vétérinaire a commis une faute en ne l’informant pas de la présence de ce nodule et réclame des dommages-intérêts.

Ce que refuse le vétérinaire : s’il n’a pas informé l’acheteur de la présence d’un nodule d’ostéochondrose, c’est parce que cette découverte était insignifiante puisque le cheval ne montrait aucune inflammation, ni souffrance articulaire. De plus, ce nodule est fréquemment présent chez le cheval, rappelle-t-il. Pour lui, le particulier n’aurait pas été dissuadé d’acheter le cheval s’il avait connu la présence du nodule.

Il estime donc n’avoir commis aucune faute, d’autant plus que le rapport d’expertise précise que si le cheval boite, c’est à cause de lésions d’arthrose qui n’ont rien à voir avec le nodule…

… à raison selon le juge : savoir que le cheval avait un nodule d’ostéochondrose n’aurait pas dissuadé le particulier d’acheter l’animal. En outre, ce nodule étant sans lien avec la cause de la boiterie de l’animal, le vétérinaire n’a commis aucune faute. Il n’a donc pas à payer des dommages-intérêts au particulier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19429

Quand un vétérinaire (ne) murmure (pas) à l’oreille des chevaux… © Copyright WebLex – 2017

Il faut comptabiliser les intempéries à compter de la signature du contrat de vente !

Un couple achète une maison sous le régime de la « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) signée un 7 mars. La livraison de la maison est alors prévue à la fin du premier trimestre de l’année suivante, soit au 31 mars.

Toutefois, la livraison prend du retard et a finalement lieu le 3 octobre de l’année suivante. Mécontent, le couple réclame alors le paiement d’indemnités de retard. Si le constructeur accepte le principe du paiement de pénalités de retard, un litige subsiste quant à son montant…

Le constructeur rappelle alors au couple que le contrat signé envisage diverses situations qui repoussent la date de livraison et réduisent donc le montant des pénalités de retard. C’est le cas en présence d’intempéries, par exemple. Or, c’est exactement ce qu’il s’est passé : le constructeur comptabilise 64,5 jours d’intempéries depuis le début du chantier.

Pour déterminer la nouvelle date de livraison, le constructeur double alors les jours d’intempéries, comme le prévoit le contrat et effectue le calcul suivant : 64,5 x 2 = 129. Pour lui, la livraison aurait dû donc avoir lieu un 8 août. Comme la livraison effective a eu lieu le 3 octobre, le constructeur considère donc que 57 jours de pénalités de retard seulement doivent être retenus…

… à tort selon le couple : parmi les 64,5 jours que le constructeur retient, certains sont survenus avant qu’il ne signe le contrat de vente. Or, pour déterminer le nombre de jours de retard, il faut, selon lui, seulement tenir compte des jours d’intempéries survenus à compter de la signature de l’acte de vente.

Par conséquent, il retire 26,5 jours parmi ceux comptabilités par le constructeur : 64,5 – 26,5 = 38 jours. Doublant les jours de retard (38 x 2 = 76), le couple considère donc que la date de livraison doit être repoussée au 16 juin. La livraison ayant eu lieu le 3 octobre, le couple estime donc que 108 jours de retard doivent être retenus.

Exact, selon le juge : pour comptabiliser les jours d’intempéries et calculer les pénalités de retard, il faut seulement retenir les jours d’intempéries survenues à compter de la date de signature de l’acte de vente. Il donne donc raison au couple : 108 jours de pénalités de retard sont dus par le constructeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 15-27542

Construction livrée en retard : à partir de quand faut-il tenir compte des intempéries ? © Copyright WebLex – 2017

Empiètement sur le terrain du voisin = démolition de la maison ?

Un couple décide de faire édifier une maison par une société de construction. Mais une fois la maison terminée, les voisins se rendent compte que la maison empiète sur leur terrain en divers endroits (un empiètement maximum de 52 cm est constaté). Mécontents, les voisins ont alors réclamé la démolition de la partie de la maison qui empiète sur leur terrain, à savoir le mur pignon.

Ce que refuse le couple : il explique que la démolition du mur pignon implique la démolition de l’ensemble de la maison. Dès lors, la sanction lui paraît disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins…

… à tort selon les voisins : pour eux, la démolition n’est pas une sanction disproportionnée au regard de l’atteinte à leur droit de propriété. Ce que confirme le juge !

Sachez que cette erreur d’implantation est survenue par la faute du géomètre chargé de procéder au bornage de la propriété du couple. Lors du bornage, il a, en effet, indiqué au constructeur une délimitation du terrain erronée, débordant sur celui des voisins. Parce que le constructeur ne s’est pas assuré que la surface du terrain sur lequel a été édifiée la maison était correcte, il a été condamné à indemniser le couple pour le préjudice subi.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18890

Construire une maison sur le terrain de son voisin, une mauvaise idée ? © Copyright WebLex – 2017

Méfiez-vous des cessions de fonds de commerce d’agences immobilières !

A l’occasion de la signature d’un acte de vente, un agent immobilier réclame à l’acquéreur le paiement de ses honoraires convenus aux termes d’un mandat de recherche.

Paiement que refuse l’acquéreur : il rappelle que depuis la signature du mandat, l’agence immobilière qui emploie l’agent a été placée en liquidation judiciaire. Pour lui, le mandat a pris fin à compter de cette liquidation. Dès lors, sans mandat le liant à l’agent immobilier, il considère que ce dernier ne peut pas réclamer ses honoraires…

« Faux » répond l’agent immobilier : suite à la liquidation judiciaire, une agence immobilière a racheté le fonds de commerce de son ancien employeur. Or, un fonds de commerce comporte divers éléments, dont la clientèle qui est composée, entre autres, des mandats…

« Non », rétorque l’acquéreur qui refuse toujours de payer les honoraires : il rappelle que la vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, de sorte que son refus de verser les honoraires est légitime, le mandat n’étant conclu avec la société liquidée n’étant plus valable. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394

Agent immobilier : pas de mandat, pas d’honoraires ? © Copyright WebLex – 2017

Un garagiste est censé connaître les vices affectant son garage !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué (présence dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds), à cause de cuves enterrées qui se révèlent défectueuses. Mécontent, il demande au garagiste une indemnisation du préjudice. Ce que ce dernier refuse…

Le garagiste explique qu’il n’était pas au courant des fuites provenant des cuves enterrées. Dès lors, il considère qu’il s’agit là d’un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il estime donc qu’il n’a pas à indemniser l’acquéreur…

… à tort selon ce dernier : le garagiste, exploitant du garage familial (son père y a travaillé avant lui), doit être considéré comme un professionnel qui, en cette qualité, ne pouvait avoir ignoré les vices affectant les locaux. Par conséquent, le garagiste ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés et doit l’indemniser. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Un garagiste, une cuve qui fuit, une responsabilité engagée ? © Copyright WebLex – 2017

Absence non justifiée = faute

A la suite d’un arrêt maladie de plus de 30 jours, une salariée a repris le travail pour une seule demi-journée puis n’a plus donné de nouvelles, malgré 2 relances de l’employeur lui demandant de justifier son absence. En l’absence de réponse au bout d’un mois, il la licencie pour faute grave.

Ce que conteste la salariée qui rappelle qu’après une absence de plus de 30 jours, l’employeur est tenu d’organiser une visite médicale ; en revenant travailler une demi-journée, elle a, estime-t-elle, manifesté sa volonté de reprendre le travail. Elle considère qu’en l’absence de visite de reprise, son absence est justifiée. L’employeur ne peut donc pas la licencier pour ce motif.

Faux, d’après le juge qui retient que la salariée ne peut pas reprocher à son employeur de n’avoir pas organisé la visite médicale de reprise alors qu’il avait été laissé sans nouvelles, malgré 2 demandes de justificatif d’absence. Cette absence injustifiée qui s’est prolongée pendant 1 mois constitue bel et bien une faute grave.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 29 juin 2017, n° 15-22856

Absence de visite de reprise suite à un arrêt maladie = absence justifiée ? © Copyright WebLex – 2017

Attention à ne pas oublier de raccorder votre centrale électrique !

Pour obtenir une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement Outre-mer, un couple investit, par l’intermédiaire d’entreprises, dans plusieurs centrales photovoltaïques destinées à la production et à la revente d’énergie auprès d’Electricité de France (EDF). Suite à un contrôle fiscal, l’administration leur refuse le bénéfice de la réduction d’impôt.

Elle rappelle que pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bien acquis doit être susceptible d’une utilisation effective, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir produire des revenus. En clair, investir dans une centrale électrique qui revendra l’électricité produite à EDF suppose, pour que la réduction d’impôt soit acquise, que la centrale soit effectivement raccordée au réseau public d’énergie… Ce qui n’était pas le cas ici !

Ce que conteste le couple qui précise que les centrales en question étaient susceptibles de fonctionner de manière autonome, sans raccordement au réseau public d’énergie. L’utilisation effective de la centrale étant possible (elle peut produire de l’électricité), la réduction d’impôt doit leur être accordée !

Faux répond le juge : les centrales ont été construites dans le but de produire, puis de revendre l’énergie à EDF, revente qui n’est pas possible en l’absence de raccordement au réseau public d’énergie. Les centrales ne produisant aucun revenu, le redressement fiscal est donc confirmé !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 29 juin 2017, n°15MA04713

Défiscalisation Outre-mer : les centrales électriques aussi ? © Copyright WebLex – 2017

Pas de factures, pas de droit à déduction !

Un maçon fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’occasion duquel le vérificateur prend la décision d’écarter la comptabilité pour défaut de valeur probante. Dès lors, pour le calcul des sommes dues au titre du redressement fiscal, il procède à une reconstitution des bénéfices imposables et retient un taux de charge qu’il estime à 70 %.

A l’issue du contrôle, le maçon doit, notamment, payer un supplément de TVA, ce qu’il conteste. Il estime que le vérificateur a adopté une position contradictoire : il retient un taux de charge de 70 % pour le calcul de son bénéfice imposable, mais refuse de tenir compte de ce même taux de charge pour le calcul de la TVA. Le maçon a dû payer les factures de ses fournisseurs, ce qui, selon lui, constitue bien une charge. Pourtant, le vérificateur refuse qu’il puisse récupérer la TVA payée sur ces factures !

Pour rappel, le principe en la matière est le suivant : un professionnel réalisant des travaux facture ses prestations avec TVA, TVA qu’il doit reverser à l’administration. C’est ce qu’on appelle la TVA collectée. Cette obligation a pour corollaire un droit à déduction : le professionnel peut déduire de la TVA collectée pour le compte de l’administration la TVA qu’il a lui-même payée à ses fournisseurs à l’occasion par exemple d’achats de matériaux. En clair, pour calculer le montant de TVA dû à l’administration, les professionnels doivent réaliser le calcul suivant : TVA collectée – TVA déductible.

Puisqu’il a payé de la TVA sur ses factures fournisseurs, le maçon demande à faire jouer son droit à déduction… ce que lui refuse l’administration : le maçon a été dans l’incapacité de lui fournir les factures émises par ses fournisseurs. Or, la Loi est claire à ce sujet : si un professionnel souhaite bénéficier du droit à déduction, il doit être en possession de la facture originale justifiant cette déduction. Ce que confirme le juge de l’impôt qui valide le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 28 juin 2017, n°16PA02310

Déduction de TVA : de l’importance de conserver vos factures ! © Copyright WebLex – 2017

Le taux de 5,5 % applicable aux travaux induits et indissociables des travaux d’amélioration de la qualité énergétique

A l’occasion de la réalisation de travaux dans des logements d’habitation, la question du taux de TVA applicable se pose fréquemment. Notez qu’aujourd’hui, 3 taux coexistent :

• le taux normal de 20 %, qui s’applique généralement aux travaux réalisés dans les logements achevés depuis moins de 2 ans et aux travaux de construction et d’agrandissement ;
• le taux réduit de 10 % (dit « taux intermédiaire ») qui s’applique, toutes conditions remplies, aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des logements achevés depuis plus de 2 ans ;
• le taux réduit de 5,5 % qui s’applique, toutes conditions remplies, aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de 2 ans, ainsi qu’aux travaux induits qui leur sont indissociablement liés.

Parmi les travaux d’amélioration de la qualité énergétique, on retrouve les travaux d’isolation des parois opaques ou vitrées, des volets isolants ou des portes d’entrées donnant sur l’extérieur.

Quant aux travaux induits indissociablement liés aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique, il s’agit des travaux qui portent sur la même pièce que celle sur laquelle ont porté ces travaux d’amélioration ou sur les éléments du bâti directement affectés par ces travaux d’amélioration. C’est le cas par exemple de certains travaux touchant aux toitures (maintien ou reprise d’étanchéité, remplacement de tuiles ou ardoises, etc.).

Il vient de nous être rappelé que l’administration ne distingue pas selon que les travaux d’isolation sont réalisés par l’intérieur ou par l’extérieur (sarking). Si des travaux d’isolation par l’extérieur d’une habitation achevée depuis plus de deux ans nécessitent, par exemple, la réalisation de travaux de reprise de corniches, fenêtres de toits, évacuations d’eaux pluviales, etc., ces travaux induits bénéficieront du taux réduit de TVA de 5,5 %.

En revanche, les travaux de réfection totale d’une toiture ou de reprise d’une charpente ne bénéficient toujours pas du taux réduit.

Source : Réponse ministérielle Carrez, Assemblée nationale du 4 avril 2017, n°93563

TVA : des précisions sur l’application du taux de 5,5 % © Copyright WebLex – 2017

Conclure un avenant à un compromis de vente n’est pas sans risques !

Un couple achète une maison A et indique qu’il ne peut procéder à son achat qu’à la condition qu’il vende sa propre maison B. L’agent immobilier, chargé de la rédaction du compromis, a donc précisé cette mention dans les clauses suspensives du contrat.

Par la suite, le couple a trouvé des acquéreurs pour sa propre maison B. Il a alors indiqué au vendeur que la condition suspensive prévue pour l’achat de la maison A relative à la vente de sa maison B était levée. A cette occasion, un avenant au compromis de vente de la maison A a été signé, aux termes duquel le couple a autorisé le vendeur à occuper la maison A pour une durée de 45 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mais avant que l’acte de vente ne puisse être conclu, le couple a été informé que les personnes souhaitant acheter la maison B changeaient d’avis. Par conséquent, n’ayant pas réussi à vendre sa maison B, le couple a indiqué au vendeur qu’il renonçait à son achat.

Mécontent, ce dernier a réclamé le paiement du montant de la clause pénale au couple (15 000 €). Ce qu’a refusé le couple, rappelant que l’achat était subordonné à la vente de sa propre maison B. La vente de sa maison B n’ayant pas eu lieu, la condition suspensive n’a pas été levée et la vente de la maison A doit être abandonnée, sans que la clause pénale soit due, estime-t-il.

« Faux » a répondu le vendeur : aux termes de l’avenant rédigé par l’agent immobilier, il estime que le couple a renoncé à la condition suspensive de vente de sa propre maison B. Dès lors, en renonçant à la vente pour ce motif, le couple commet une faute qui lui permet de réclamer le montant dû au titre de la clause pénale.

Lorsqu’un avenant à un compromis de vente est conclu, pensez, le cas échéant, à reproduire les conditions suspensives ! En outre, informez vos clients que cet avenant peut valoir renonciation à une clause suspensive si cette dernière n’est pas reproduite.

Informez vos clients des projets d’éoliennes !

Un acquéreur, peu après avoir acheté une maison, découvre l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité de celle-ci. Projet qui voit finalement le jour. L’acquéreur réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, estimant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil. Ce que refuse l’agent immobilier…

… à tort selon l’acquéreur : il rappelle que le compromis de vente, rédigé par l’agent immobilier, prévoit que ce dernier doit obligatoirement l’informer des « projets d’urbanisme » ou des « modifications structurantes ». Or, pour lui, les éoliennes sont un « projet d’urbanisme » et une « modification structurante ». Dès lors, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de l’existence du projet d’éoliennes, ce dernier a manqué à son devoir de conseil.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que les informations dont il était redevable envers l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées (sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles, mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication). Parce que le projet d’éoliennes n’est pas mentionné, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A raison pour le juge ! Les projets d’éoliennes ne faisant pas partie de la liste des points sur lesquels il devait informer l’acquéreur, l’agent immobilier n’a commis aucune faute. Dès lors, il n’est pas tenu de dédommager l’acquéreur.

Pour la petite histoire, sachez que si l’agent immobilier a gagné son litige vis-à-vis de l’acquéreur à propos de son manquement au devoir de conseil, le juge a :

• annulé la vente ;
• condamné le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
• condamné l’agent immobilier à restituer les honoraires qu’il avait perçus.

Si l’agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, c’est parce que le compromis avait été bien rédigé. La liste des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » était limitative. Toutefois, dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leur faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maîtrisiez) le plan local d’urbanisme !

Vendre un garage : un cas pratique à (ne pas) reproduire !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué, à cause de cuves fuyantes enterrées. Mécontent, il demande à l’agent immobilier de l’indemniser pour le préjudice subi.

Ce que refuse le professionnel de l’immobilier, qui, au courant de l’existence des cuves enterrées, rappelle avoir prévenu l’acquéreur lors d’un entretien oral. Ce que conteste l’acquéreur : aucun écrit ne prouve qu’il ait été mis au courant de l’existence des cuves. Aucune preuve ne venant étayer les allégations de l’agent immobilier, ce dernier est condamné à indemniser l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’agent immobilier a commis 3 erreurs qu’il ne faut pas reproduire :

• il a averti l’acquéreur de la présence des cuves « seulement » par oral : l’écrit est primordial, il faut toujours que vous en ayez un ;
• il n’a pas prévenu le notaire de la présence des cuves enterrées ; toutes les informations en votre possession relatives à la vente d’un bien doivent être transmises au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ;
• aucun diagnostic de pollution du sous-sol n’a été réalisé : en cas de vente d’un site industriel ou d’un commerce pouvant polluer le sol en raison de son activité, comme celle de garagiste, il faut faire réaliser un diagnostic de pollution du sous-sol.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19337
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18360
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Agent immobilier : le point sur quelques (bonnes ?) pratiques… © Copyright WebLex – 2017