Catégorie : Le coin du dirigeant

Un calcul à partir de la valeur vénale

Pour calculer les droits de donation ou de succession qui se rapportent à un bien immobilier, il faut retenir la valeur vénale : cette valeur correspond au prix du marché déterminé en fonction de l’offre et de la demande ; autrement dit, il faut comparer la valeur du bien par rapport à des biens intrinsèquement similaires (en termes de consistance, de localisation géographique, de caractères physiques, etc.) pour en déduire une valeur de marché.

La valeur à retenir sera celle connue au jour du « fait générateur de l’impôt » : concrètement, cela signifie qu’il faut se placer au jour où les droits de donation sont calculés et dus pour apprécier la valeur du bien immobilier.

Enfin, il n’est pas possible de tenir compte d’éléments qui viendraient influer à la baisse la valeur du bien, encore incertains à cette date, et même effectivement intervenus après ce « fait générateur ». C’est ce qui vient d’être rappelé par le Gouvernement à propos du calcul des droits de succession, transposable au calcul des droits de donation.

Pour le calcul des droits de succession, l’évaluation d’un immeuble doit être faite en se plaçant à la date du décès. Par suite, les événements ultérieurs, comme par exemple un changement de classement au plan local d’urbanisme pour un terrain, encore incertains au jour de la transmission, ne doivent pas être pris en compte pour le calcul des droits de succession.

Source : Réponse ministérielle Pellevat, Sénat, du 9 mars 2017, n° 21996

Donation / succession d’un bien immobilier : combien ça coûte ? © Copyright WebLex – 2017

Par principe, vos données sont confidentielles, mais…

Toutes les correspondances échangées par service de communication électronique (SMS, mail, conversation téléphonique, etc.) sont protégées : la Loi pour une République numérique les protège en vert d’un principe de confidentialité des correspondances.

Ce principe de confidentialité vaut autant pour le contenu échangé, que pour l’identité des correspondants ou pour les fichiers transmis.

Pourtant, il est possible d’y déroger, pour autant que les correspondants aient donné leur accord. Pour cela, les fournisseurs de service de communication électronique doivent recueillir le consentement de leurs utilisateurs tous les ans.

Source : Décret n° 2017-428 du 28 mars 2017 relatif à la confidentialité des correspondances électroniques privées

SMS, mails, conversations téléphoniques : « big brother » is watching you ? © Copyright WebLex – 2017

En mai pour le papier, en juin pour le net !

Dès le 3 avril 2017, vous devrez déclarer vos revenus professionnels, via un formulaire papier à adresser au RSI ou par internet, sur votre déclaration sociale des indépendants. Cette déclaration permet de calculer vos cotisations et contributions sociales obligatoires dues au titre de votre activité professionnelle.

Si vos revenus de l’année 2015 sont supérieurs à 7 846 €, vous aurez l’obligation de déclarer vos revenus via Internet (www.net-entreprise.fr). Si ce n’est pas le cas, vous pourrez toujours utiliser le formulaire papier.

Les dates limites de déclaration sont fixées, pour 2017 :

• au 19 mai 2017 pour le dépôt du formulaire papier ;
• au 9 juin 2017 par la télédéclaration.

Vous pouvez désormais aussi saisir (voire corriger) et consulter vos déclarations directement sur smartphone (service réservé aux mono-déclarants). Pour cela, il faut télécharger l’application dédiée (pour Apple et Android), accessible via le site net-entreprises.fr.

Attention, si vous ne déclarez pas vos revenus dans les délais, vous encourez une pénalité de 3 % au maximum du montant de vos cotisations et contributions sociales.

Si vous ne faites aucune déclaration, vous encourez une taxation forfaitaire et une pénalité de 10 %. Et dans cette dernière hypothèse, vos cotisations sociales seront calculées provisoirement. La base de calcul retenue (qui sera majorée de 25 % pour chaque année non déclarée) sera égale à la base la plus élevée parmi :

• la moyenne des revenus déclarés au titre des 2 années précédentes ou, en 2ème année d’activité, le revenu déclaré au titre de la 1ère année d’activité (lorsque l’un de ces revenus n’a pas été déclaré, il est tenu compte pour l’année considérée de la base ayant servi au calcul des cotisations de cette année, sans prise en compte pour celle-ci de la majoration de 25 % précitée) ;
• les revenus d’activité déclarés à l’administration fiscale, lorsque l’organisme de sécurité sociale en dispose, augmentés de 30 % ;
• 50 % du plafond annuel de la sécurité sociale en vigueur au 1er janvier de l’année au titre de laquelle est notifiée la taxation.

Source : www.rsi.fr

Déclaration sociale des indépendants : c’est parti ! © Copyright WebLex – 2017

Vous devez prendre compte l’isolation acoustique du bâtiment si…

A compter du 1er juillet 2017, si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation énergétique globale ou de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture, vous devez respecter des normes acoustiques précises.

La nouvelle réglementation vaut aussi bien pour les immeubles d’habitation que pour les immeubles d’enseignement, d’hébergement et soins et les hôtels. Toutefois, pour être soumis à cette nouvelle réglementation, il faut que l’immeuble soit situé dans une zone de dépassement des valeurs limites sur une carte de bruit routier et ferroviaire ou dans une zone de bruit du plan de gêne d’un aéroport (pour savoir si vous êtes concerné, rendez-vous auprès de votre Préfecture).

Concrètement, lorsque les travaux :

• comprennent le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l’extérieur de pièces principales, ces parois vitrées ou portes doivent respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
• comprennent la réfection d’une toiture donnant directement sur des pièces principales, la toiture doit respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
• portent sur l’isolation thermique de parois opaques donnant sur l’extérieur, ils ne doivent pas avoir pour effet de réduire l’isolation aux bruits extérieurs des pièces principales.

Notez que les seuils seront précisés dans un arrêté non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Attention : la nouvelle réglementation ne s’appliquera pas si vous effectuez les travaux après le 1er juillet 2017 sur la base d’un devis ou d’un marché signé avant cette date.

Source : Décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d’isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants

Travaux de rénovation : pensez à l’isolation acoustique ! © Copyright WebLex – 2016

Condition d’exercice d’une fonction de direction : qui doit la remplir ?

Sous réserve de prendre des engagements de conservation des parts ou actions de la société, vous pouvez envisager de transmettre (par donation ou, le cas échéant, par succession) les titres de votre société tout en bénéficiant d’une exonération de droits de mutation à concurrence des ¾ de leur valeur.

Pour en bénéficier, vous devez, avec d’autres associés, prendre un engagement de conservation des titres de la société d’une durée minimale de deux ans, en cours au jour de la transmission. Cet engagement doit porter sur au moins 34 % du capital de la société.

Cet engagement collectif est toutefois « réputé acquis » si vous détenez le nombre de titres requis depuis au moins 2 ans (seul ou avec votre conjoint ou partenaire de PACS) et que vous exercez dans la société, depuis plus de 2 ans au moins, votre activité professionnelle principale ou, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), une fonction de direction (gérant d’une SARL, associé d’une société de personnes, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions).

De leur côté, chacun des donataires (ou héritiers, ou légataires) doit prendre l’engagement de conserver les parts ou actions transmises pendant une durée de 4 ans (délai qui court à compter de l’expiration de l’engagement collectif que vous avez vous-même pris ou de la date de l’acte qui constate cet engagement individuel lorsque l’engagement collectif est réputé acquis).

Et l’un des héritiers, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif de conservation des parts ou actions, doit exercer dans la société, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années qui suivent la transmission son activité principale (s’il s’agit d’une société de personnes) ou une des fonctions de direction (s’il s’agit d’une société soumise à l’IS).

Mais l’administration vient d’apporter une précision importante : dans l’hypothèse d’un engagement collectif « réputé acquis », l’exonération partielle ne sera pas admise si c’est vous-même, en qualité de donateur, qui exercez la fonction de direction postérieurement à la donation des titres.

Source : Réponse ministérielle Moreau, Assemblée Nationale, du 7 mars 2017, n° 99759

Transmettre une entreprise : optimisez les droits de donation… sous conditions ! © Copyright WebLex – 2016

Acte de cautionnement souscrit par une société : il faut l’accord des associés !

Une société se porte caution solidaire d’engagements financiers pris par une autre société qui est placée en liquidation judiciaire quelques années plus tard. La banque demande alors à la société qui s’est portée caution solidaire de rembourser les sommes encore dues.

Ce que refuse cette dernière ! La société rappelle que les associés doivent autoriser le cautionnement… ce qui n’est pas le cas ici. Dès lors, faute d’autorisation des associés, le dirigeant n’avait pas le pouvoir de souscrire un engagement de caution, ce qui rend nul l’acte de caution.

A tort pour la banque. Cette dernière considère que l’absence d’autorisation des associés n’est pas un problème en soi puisque :

• le dirigeant de la société a souscrit l’acte de cautionnement au nom de la société ;
• l’acte de cautionnement n’est pas contraire à l’objet social de la société ;
• il était de l’intérêt de la société de souscrire l’engagement de caution.

Peine perdue pour la banque… Le juge confirme que l’autorisation des associés est une condition de validité du cautionnement. A défaut, l’acte de cautionnement est nul, peu importe que l’acte soit conforme à l’objet social de la société et que cette dernière ait eu intérêt à le souscrire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 mars 2017, n° 15-19787

Caution : un engagement sous surveillance ? © Copyright WebLex – 2016

Imposition des loyers : revenus fonciers, BIC ou BNC ?

Selon le type de location et le type de logement loué, les loyers perçus en contrepartie ne sont pas imposés de la même manière, comme vient de le rappeler l’administration.

C’est ainsi que :

• les loyers perçus dans le cadre d’une location d’un logement non meublé sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une location d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location d’un logement non meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ;
• les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Source : Réponse ministérielle Frassa, Sénat, du 9 mars 2017, n° 23432

Comment sont imposés les loyers ? © Copyright WebLex – 2016

Une hausse de loyer postérieure à la vente est possible !

Un propriétaire souhaite vendre une maison qu’il a mise en location au prix de 320 000 €. A cette occasion, il délivre un congé pour vente à son locataire. Ce dernier fait une contreproposition à 305 000 € que le propriétaire accepte. Un acte de vente est ensuite signé. 6 mois plus tard, le propriétaire reprend contact avec son ancien locataire et lui demande de lui verser 12 000 € au titre de la révision des loyers.

Ce que refuse son ancien locataire. Il rappelle que la demande est intervenue après la date d’effet du congé mettant fin au bail, après la signature de l’acte de vente et que la somme demandée est étonnamment proche de la baisse de prix de vente consentie par le propriétaire. Pour lui, son ancien propriétaire ne peut pas, sous prétexte d’une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix de vente acceptée.

Mais le juge donne raison à l’ancien propriétaire. La clause d’indexation du loyer avait été librement négociée lors de la conclusion du bail d’habitation. Dès lors, l’ancien propriétaire présentant sa demande de paiement au titre de la révision des loyers durant le délai légal (en l’occurrence, c’est la prescription quinquennale qui s’applique), il doit être fait application de la clause d’indexation. L’ancien locataire doit donc verser 12 000 € à son ancien propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 16-10600

Vendre une maison à son locataire… puis appliquer une hausse de loyer rétroactive ? © Copyright WebLex – 2016

Défaut d’information = faute du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de bar-pub-brasserie vend son fonds. Peu après, l’acquéreur apprend qu’il existe un litige entre les copropriétaires habitant dans l’immeuble où se trouve le local professionnel et l’ancien propriétaire. Concrètement, les copropriétaires estiment que l’activité de bar-pub-brasserie produit trop de nuisances sonores. Ils ont donc demandé un rapport d’expertise judiciaire qui a été réalisé 2 mois avant l’achat du fonds par l’acquéreur.

Et ce rapport révèle que le local ne respecte pas les normes d’insonorisation ! L’acquéreur demande alors des dommages-intérêts au vendeur, estimant que ce dernier a sciemment omis de l’informer de l’existence du rapport.

Ce que conteste le vendeur : ce dernier explique que s’il n’a pas jugé utile d’informer l’acquéreur de l’existence du litige avec les copropriétaires et de l’existence du rapport, c’est parce qu’il a effectué des travaux pour rendre le local conforme aux normes d’insonorisation. En outre, il rappelle qu’au contrat de vente, est annexée une étude d’impact sonore réalisée 2 ans plus tôt. Dès lors, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A tort pour le juge qui relève que les travaux réalisés par le vendeur sont totalement inefficaces. Parce que le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence du rapport et le litige avec les copropriétaires, il a manqué à son devoir d’information. Il doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-22866

Vente d’un fonds de commerce : faut-il tout dire à l’acquéreur ? © Copyright WebLex – 2016

Un complément de prix imposable : quand ?

Dans le cadre de la vente des titres d’une société, il est convenu que le vendeur devait percevoir, outre un prix de vente fixe, un complément de prix versé en 2 fois, constitué d’un montant garanti augmenté, le cas échéant, d’une part variable indexée sur les résultats de l’entreprise.

A l’occasion d’u contrôle fiscal, la question s’est posée de savoir à quelle année devait être rattachée l’imposition de la plus-value correspondant à ce complément de prix : l’année de la vente des titres ou l’année de la perception du complément de prix.

Le juge a rappelé ici que le complément de prix était, en réalité, constitué de 2 composantes : l’une déterminée dès la conclusion du contrat et l’autre indéterminée en raison de son caractère aléatoire. Il en a alors déduit la conclusion suivante :

• la partie garantie du complément de prix doit être imposée l’année de la cession des titres ;
• la partie indéterminée de ce complément de prix ne doit être imposée que l’année de sa perception.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 19 janvier 2017, n° 15NT02188

Vente de titres de sociétés : en cas de complément de prix… © Copyright WebLex – 2016