Catégorie : Infos juridiques

Adjoindre une nouvelle activité : jamais sans le bailleur !

Le dirigeant d’une société qui exploite une activité de commerce de vins et restaurant dans un local loué sollicite un renouvellement de bail auprès du bailleur. Ce dernier donne sa réponse rapidement : non seulement il refuse le renouvellement du bail, mais en plus, il résilie le contrat aux torts du locataire. Mécontent, le locataire saisit alors la justice…

Pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, le bailleur explique que le contrat prévoyait une activité de commerce de vins et restaurant, à l’exclusion de toute autre activité. Or, il apparaît que le locataire a organisé régulièrement des concerts dans les lieux loués (l’établissement est répertorié dans les lieux et salles de concert de la ville et le site Internet du locataire fait mention de cette activité de salle de concert), activité qui n’était pas autorisé par le bail.

Mais le locataire estime qu’il peut tout à fait organiser des concerts sans autorisation du bailleur, cette activité étant accessoire à son activité principale de commerce de vins et restaurant…

… à tort selon le juge ! L’organisation de concerts est une activité différente de celle de commerce de vins et restaurant. Dès lors, le locataire ne pouvait adjoindre cette nouvelle activité librement. Par conséquent, le bail est résilié à ses torts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 15-26208

Bail commercial : adjoindre une nouvelle activité… librement ? © Copyright WebLex – 2017

Pas de rupture brutale, pas d’indemnités !

Un promoteur immobilier est contacté par une société qui est intéressée par l’un de ses programmes immobiliers. Des pourparlers s’engagent alors et les négociations avancent vite. Mais la société décide finalement de ne pas investir dans le programme immobilier. Estimant que la rupture des négociations est brutale, le promoteur demande des dommages-intérêts à la société que cette dernière refuse de payer…

… à tort selon le promoteur qui rappelle que la brutalité de la rupture de pourparlers précontractuels s’apprécie au regard de leur état d’avancement. Or, le promoteur explique qu’un accord avait été trouvé sur le prix et la partie de l’immeuble achetée, à savoir des places de parking. Accord qui l’a amené à transmettre un projet de compromis de vente à la société.

Rupture brutale que conteste la société : l’accord trouvé n’était qu’une simple étape dans l’avancement des pourparlers car dans les échanges de courriers, la société avait expressément indiqué que son engagement était subordonné à la levée de nombreuses conditions suspensives. En outre, le projet de compromis transmis comportait de nombreux blancs (consistance de l’immeuble, délais de réalisation de la vente, etc.).

Pour le juge, le promoteur ne démontre pas, que lors de la rupture des pourparlers, la société était déterminée à investir dans le programme immobilier qu’il commercialise. Les échanges de courriers et les nombreux blancs contenus dans le projet de compromis ne sont pas suffisants pour caractériser un état suffisamment avancé des négociations dont la rupture aurait pu justifier l’octroi de dommages-intérêts. Par conséquent, la demande d’indemnisation du promoteur est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 juin 2017, n° 16-14795

Rupture intempestive des négociations = indemnités ? © Copyright WebLex – 2017

Louer sans discriminer : les conseils du Défenseur des Droits…

Le Défenseur des Droits rappelle, tout d’abord, que des préjugées peuvent conduire à se rendre coupable d’actes discriminatoires, même involontairement. Voici quelques exemples de préjugés relevés en matière de location de logement, constitutifs d’une discrimination caractérisée :

• « la présence d’enfants augmente les risques de discrimination » ;
• « les jeunes font trop de bruit » ;
• « les parents isolés ne paient pas régulièrement leur loyer » ;
• « les immigrés ont des problèmes avec leurs voisins ».

Le Défenseur des Droits précise que choisir un locataire sur la base de tels préjugés ne permet pas d’éviter pour autant les risques locatifs. Eviter de tels risques suppose de fonder son choix uniquement sur des critères objectifs.

Le Défenseur des Droits rappelle, ensuite, que les pièces justificatives que vous pouvez demander à un candidat à la location sont limitées. Il cite, par exemple, le cas, discriminatoire, qui consiste à demander plus de pièces justificatives sous prétexte que le candidat à la location n’est pas français d’origine ou vient de l’outremer.

Enfin, pour être sûr que le choix du locataire ne soit pas discriminant, lorsque vous avez plusieurs dossiers de candidature, le Défenseur des Droits a mis en place une grille d’auto-évaluation, qui comporte les 9 points suivants à vérifier :

• le logement est-il décent ? ;
• est-ce que l’annonce ne comporte aucune mention discriminatoire et n’écarte aucune catégorie de personnes ? ;
• les documents demandés correspondent-ils à la liste de documents autorisés par la Loi ? ;
• les critères de sélection reposent-ils uniquement sur des éléments réellement indispensables pour protéger le bailleur des risques locatifs ? ;
• les mêmes conditions ont-elles été appliquées strictement pour tous les candidats à la location ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les garanties publiques pouvant être accordées en cas de locataire aux ressources modestes ou jeunes ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les aides pouvant être accordés pour des travaux de mise en accessibilité ou d’adaptation pour une personne handicapée ? ;
• le contrat de location est-il conforme au contrat-type ? ;
• tous les candidats à la location ont-ils été informés de la décision finale (négative ou positive) ?

Source : www.defenseurdesdroits.fr

Location de logement : haltes aux discriminations ! © Copyright WebLex – 2017

Louer sans discriminer : les conseils du Défenseur des Droits…

Le Défenseur des Droits rappelle, tout d’abord, que des préjugées peuvent conduire à se rendre coupable d’actes discriminatoires, même involontairement. Voici quelques exemples de préjugés relevés en matière de location de logement, constitutifs d’une discrimination caractérisée :

• « la présence d’enfants augmente les risques de discrimination » ;
• « les jeunes font trop de bruit » ;
• « les parents isolés ne paient pas régulièrement leur loyer » ;
• « les immigrés ont des problèmes avec leurs voisins ».

Le Défenseur des Droits précise que choisir un locataire sur la base de tels préjugés ne permet pas d’éviter pour autant les risques locatifs. Eviter de tels risques suppose de fonder son choix uniquement sur des critères objectifs.

Le Défenseur des Droits rappelle, ensuite, que les pièces justificatives que vous pouvez demander à un candidat à la location sont limitées. Il cite, par exemple, le cas, discriminatoire, qui consiste à demander plus de pièces justificatives sous prétexte que le candidat à la location n’est pas français d’origine ou vient de l’outremer.

Enfin, pour être sûr que le choix du locataire ne soit pas discriminant, lorsque vous avez plusieurs dossiers de candidature, le Défenseur des Droits a mis en place une grille d’auto-évaluation, qui comporte les 9 points suivants à vérifier :

• le logement est-il décent ? ;
• est-ce que l’annonce ne comporte aucune mention discriminatoire et n’écarte aucune catégorie de personnes ? ;
• les documents demandés correspondent-ils à la liste de documents autorisés par la Loi ? ;
• les critères de sélection reposent-ils uniquement sur des éléments réellement indispensables pour protéger le bailleur des risques locatifs ? ;
• les mêmes conditions ont-elles été appliquées strictement pour tous les candidats à la location ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les garanties publiques pouvant être accordées en cas de locataire aux ressources modestes ou jeunes ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les aides pouvant être accordés pour des travaux de mise en accessibilité ou d’adaptation pour une personne handicapée ? ;
• le contrat de location est-il conforme au contrat-type ? ;
• tous les candidats à la location ont-ils été informés de la décision finale (négative ou positive) ?

Source : www.defenseurdesdroits.fr

Location de logement : halte aux discriminations ! © Copyright WebLex – 2017

Qui est le « bénéficiaire » des honoraires ?

Un député s’est fait l’écho auprès du Gouvernement, du problème que rencontrent les agents immobiliers et les notaires lorsqu’ils remplissent une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) : qui de l’acquéreur ou du vendeur est le bénéficiaire des honoraires d’agence ?

Les professionnels se demandaient s’il n’y avait pas là une erreur commise lors de l’élaboration du formulaire par les législateurs. Pour eux, en effet, le bénéficiaire des honoraires d’agence est nécessairement l’agence elle-même.

Le Gouvernement vient d’éclairer les professionnels sur le problème posé par le terme de « bénéficiaire ». Il faut l’entendre comme la personne qui a en charge le paiement des honoraires. C’est donc pour cela, qu’il faut indiquer soit l’acquéreur soit le vendeur dans la DIA comme le bénéficiaire des honoraires.

Source : Réponse Ministérielle Morel-A-L’Huissier, Assemblée Nationale, du 16 mai 2017, n° 6385

Remplir une DIA : quand c’est flou, il y a un loup… © Copyright WebLex – 2017

C’est au transporteur d’indemniser un passager !

Une personne, qui souhaite voyager vers l’étranger, achète un billet d’avion via le site Internet d’une agence de voyage. Quelques jours avant le départ, l’agence le prévient que le vol est annulé. Ayant été prévenu moins de 2 semaines avant son départ, le passager demande au transporteur aérien de l’indemniser, comme le prévoit la Loi.

Ce que ce dernier refuse : le transporteur explique, en effet, qu’il a prévenu l’agence de voyage que le vol était annulé, plus d’un mois avant le départ prévu. Dès lors, il estime avoir rempli son obligation d’information puisque c’était désormais à l’agence de voyage de transmettre l’information au passager. Il considère ne pas être responsable des manquements de l’agence…

… à tort selon le juge ! L’obligation d’informer un passager que son vol est annulé vaut non seulement lorsque le contrat a été conclu directement entre le passager et le transporteur mais également lorsqu’il a été conclu par l’entremise d’une agence de voyage. Dès lors, seul le transporteur est redevable de l’indemnisation des passagers, lorsque l’information a été portée à la connaissance moins de 2 semaines avant la date de départ prévue.

Le transporteur aérien devra alors se retourner contre l’agence de voyage avec laquelle il a conclu un contrat, s’il souhaite être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi par la faute de cette dernière.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne, du 11 mai 2017, n° C-302/16

Annulation d’un vol : qui paie ? © Copyright WebLex – 2017

Améliorez la performance énergétique du bâtiment !

Tout d’abord, sachez que l’obligation d’améliorer la performance énergétique vaut pour les bâtiments à usage de bureaux, d’hôtels, de commerces regroupant des locaux d’une surface supérieure ou égale à 2 000 m² de surface utile. Sont également concernés les bâtiments publics. Il est également impératif que le bâtiment appartienne à un propriétaire unique.

L’obligation d’amélioration de la performance énergétique doit permettre de diminuer la consommation énergétique totale du bâtiment, jusqu’à un niveau de consommation, à atteindre au 1er janvier 2020, exprimé en kWh/ m²/ an en énergie primaire dont les seuils seront précisés dans un arrêté non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Concrètement, 2 mesures doivent être prises pour respecter cette nouvelle obligation :

• des actions de sensibilisation doivent être menées auprès des salariés ;
• des plans d’action doivent être élaborés afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments concernés ; ces plans peuvent notamment prévoir des travaux.

Le propriétaire ou le locataire d’un bâtiment à usage tertiaire doit, dans le respect des responsabilités et des obligations de chacun, transmettre les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• avant le 1er juillet 2017, le rapport d’études énergétiques, le plan d’actions et, le cas échéant, le nouveau plan d’actions et le nouvel objectif de consommation énergétique ;
• avant le 1er juillet de chaque année civile à compter de l’année 2018, et une fois par an, les consommations énergétiques de l’année civile précédente par type d’énergie exprimées en kWh et en kWh/ m² ;
• avant le 1er juillet 2020, un bilan complet sur les travaux menés et les économies d’énergie réalisées.

Toutefois, l’arrêté devant préciser l’application de cette nouvelle obligation n’est pas publié à l’heure où nous rédigeons cet article. Ce qui implique qu’il est, pour l’instant, difficile de remettre les documents demandés avant le 1er juillet 2017…

Source : Décret n° 2017-918 du 9 mai 2017 relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire

Bâtiments à usage tertiaire : une (nouvelle) obligation à connaître ! © Copyright WebLex – 2017

Procédure abusive = amende de 10 000 € !

Depuis le 11 mai 2017, une personne qui engage une procédure en justice abusive peut être condamnée au paiement d’une amende ne pouvant excéder 10 000 €. Auparavant, cette amende ne pouvait pas excéder 3 000 €. L’augmentation de l’amende a donc clairement pour objectif de dissuader une personne d’engager une action en justice « pour le plaisir » afin de désengorger les tribunaux.

Ce changement du montant maximal de l’amende en cas d’action en justice a un autre impact important, pour les employeurs cette-fois. Pour mémoire, la réglementation oblige tout employeur à déclarer au créancier d’un salarié qui fait l’objet d’une saisie sur rémunération :

• que le lien qu’il possède avec son salarié est un contrat de salariat ;
• les cessions, saisies, avis à tiers détenteur ou paiement direct de créances d’aliments en cours d’exécution.

Or, jusqu’à présent, si l’employeur s’abstenait sans motif légitime de faire cette déclaration ou faisait une déclaration mensongère, il pouvait être condamné, outre à des dommages-intérêts, au paiement d’une amende ne pouvant excéder 3 000 €.

Depuis le 11 mai 2017, le montant maximum de cette amende est porté à 10 000 €, le même que celui qui peut être prononcé contre une personne qui a engagé une action judiciaire abusivement.

Source : Décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 portant diverses mesures de modernisation et de simplification de la procédure civile (article 67)

Engager une procédure abusive : ça peut coûter cher ! © Copyright WebLex – 2017

Procédure abusive = amende de 10 000 € !

Depuis le 11 mai 2017, une personne qui engage une procédure en justice abusive peut être condamnée au paiement d’une amende ne pouvant excéder 10 000 €. Auparavant, cette amende ne pouvait pas excéder 3 000 €. L’augmentation de l’amende a donc clairement pour objectif de dissuader une personne d’engager une action en justice « pour le plaisir » afin de désengorger les tribunaux.

Ce changement du montant maximal de l’amende en cas d’action en justice a un autre impact important, pour les employeurs cette-fois. Pour mémoire, la réglementation oblige tout employeur à déclarer au créancier d’un salarié qui fait l’objet d’une saisie sur rémunération :

• que le lien qu’il possède avec son salarié est un contrat de salariat ;
• les cessions, saisies, avis à tiers détenteur ou paiement direct de créances d’aliments en cours d’exécution.

Or, jusqu’à présent, si l’employeur s’abstenait sans motif légitime de faire cette déclaration ou faisait une déclaration mensongère, il pouvait être condamné, outre à des dommages-intérêts, au paiement d’une amende ne pouvant excéder 3 000 €.

Depuis le 11 mai 2017, le montant maximum de cette amende est porté à 10 000 €, le même que celui qui peut être prononcé contre une personne qui a engagé une action judiciaire abusivement.

Source : Décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 portant diverses mesures de modernisation et de simplification de la procédure civile (article 67)

Engager une procédure abusive : ça peut coûter cher ! © Copyright WebLex – 2017

Activité réglementée = inscription au tableau de l’ordre professionnel !

Lorsqu’une personne déclare au registre du commerce et des sociétés (RCS) une activité relevant d’un monopole des experts-comptables, il y a quelques règles spécifiques à respecter. C’est ce qu’a rappelé le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS), dans un avis publié le 9 mai 2017.

Le CCRCS a ainsi rappelé que l’inscription au RCS, lorsque l’activité déclarée porte sur des prestations de « saisie de travaux comptables », « saisie ou passation d’écriture comptables » ou « tenue de comptabilité » suppose que le déclarant soit inscrit, au préalable, au tableau de l’ordre des experts-comptables.

Le greffier chargé du dossier d’inscription doit donc, le cas échéant, vérifier que le dossier déposé comporte bien un document justifiant de l’inscription du déclarant au tableau de l’ordre des experts-comptables.

Plus généralement, lorsqu’une activité déclarée relève du monopole d’une profession (avocat, notaire, etc.), il faut que le déclarant se soit préalablement inscrit à l’ordre professionnel concerné.

Source : Avis du Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés, du 9 mai 2017, n° 2016-025

Inscription au RCS : quand l’activité relève du monopole des experts-comptables… © Copyright WebLex – 2017