Catégorie : actualite

VEFA : une garantie financière à fournir

Afin de protéger les acheteurs qui investissent dans un bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, notamment en cas de défaillance financière du promoteur, ce dernier doit fournir une garantie financière.

Depuis le 28 mars 2016, seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut permettre au promoteur de répondre à son obligation de garantie d’achèvement.

Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que le promoteur puisse faire constater cet achèvement. Pour cela, il peut (ou doit, s’il assure lui-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

VEFA : une attestation d’achèvement à fournir

Le modèle d’attestation vient d’être fourni et contiendra les mentions suivantes.

Il faut noter que l’attestation d’achèvement devra être établie en 3 exemplaires originaux, dont un exemplaire devra être remis par le vendeur à son garant et au notaire en charge de la vente.

Source : Arrêté du 17 mai 2016 définissant le modèle d’attestation d’achèvement d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement prévu à l’article R. 261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation

VEFA : le point sur la garantie financière © Copyright WebLex – 2016

Une indemnisation suppose un préjudice

Un salarié reproche à son employeur de lui avoir imposé une clause de non-concurrence sans contrepartie financière. Il estime que ce manquement de l’employeur est de nature à lui causer nécessairement un préjudice et réclame donc une indemnisation.

L’employeur refuse : pour lui, le salarié ne justifie d’aucun préjudice puisqu’il a exercé une activité concurrente (et de fait interdite) 2 jours seulement après avoir pris acte de la rupture de son contrat de travail.

Et le juge approuve la position de l’employeur : le salarié ayant exercé l’activité que la clause de non-concurrence lui interdisait immédiatement après la rupture de son contrat de travail, il ne justifie d’aucun préjudice.

Encore un exemple de l’habitude récemment prise par les juges de considérer que tout manquement de l’employeur n’est pas de nature à être automatiquement indemnisé en l’absence de préjudice avéré.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 25 mai 2016, n° 14-20578

Nullité d’une clause de non-concurrence : plus d’indemnisation automatique ? © Copyright WebLex – 2016

Des mentions obligatoires à faire apparaître sur les pages internet !

Afin que les sites comparateurs en ligne puissent respecter leur obligation d’information à l’égard des personnes qui se rendent sur leur site internet, ces sites devront intégrer des mentions obligatoires dans le visuel de leurs pages internet.

Tout d’abord, ces sites doivent préciser dans une rubrique spécifique le fonctionnement du service de comparaison. Cette rubrique, directement accessible sur toutes les pages du site, doit comporter les mentions suivantes :

• les différents critères de classement des offres de biens et de services ainsi que leur définition ;
• l’existence ou non d’une relation contractuelle ou de liens capitalistiques entre le site de comparaison et les professionnels référencés ;
• l’existence ou non d’une rémunération du site par les professionnels référencés et, le cas échéant, l’impact de celle-ci sur le classement des offres ;
• le détail des éléments constitutifs du prix et la possibilité que des frais supplémentaires y soient ajoutés ;
• le cas échéant, la variation des garanties commerciales selon les produits comparés ;
• le caractère exhaustif ou non des offres de biens ou de services comparées et du nombre de sites ou d’entreprises référencés ;
• la périodicité et la méthode d’actualisation des offres comparées.

Les sites comparateurs en ligne doivent également faire apparaître de manière lisible et compréhensible, en haut de chaque page de résultats de comparaison et avant le classement des offres, les informations suivantes :

• le critère de classement des offres utilisé par défaut ainsi que la définition de ce critère (la définition est indiquée, à proximité du critère, par tout moyen approprié), sauf si le critère de classement utilisé par défaut est le prix ;
• le caractère exhaustif ou non des offres de biens ou de services comparées et du nombre de sites ou d’entreprises référencés ;
• le caractère payant ou non du référencement.

Outre ces mentions, ils doivent faire apparaître à proximité de chaque offre de produits ou de services dont ils proposent la comparaison, les informations suivantes ;

• les caractéristiques essentielles du bien ou du service ;
• le prix total à payer par le client ;
• lorsqu’elles existent, les garanties commerciales comprises dans le prix.

Notez que le prix indiqué doit comprendre tous les frais : frais de dossier, de gestion, de réservation, d’annulation, de livraison, d’intermédiation, etc.

Enfin, la mention « annonces » devra figurer sur la page d’affichage de résultats des sites comparateurs en ligne, à côté des offres de biens ou de services référencées à titre payant dont le rang de classement dépend de cette rémunération.

Source : Décret n° 2016-505 du 22 avril 2016 relatif aux obligations d’information sur les sites comparateurs en ligne

Sites comparateurs en ligne : de nouvelles obligations ! © Copyright WebLex – 2016

Travaux d’amélioration énergétique : un double avantage ?

Rappelons tout d’abord que l’éco-PTZ vous permet de bénéficier d’une aide financière maximale de 30 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique dans votre habitation principale (qui doit être achevée avant le 1er janvier 1990). L’intérêt de ce prêt à taux 0 est d’être accessible sans à avoir à justifier de conditions de ressources (autres que celles, bien entendu, qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt).

Rappelons ensuite que le crédit d’impôt pour la transition énergétique vous permet d’obtenir un avantage fiscal à raison des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie effectués dans votre résidence principale (achevée depuis plus de 2 ans). Il est égal à 30 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 8 000 € (pour une personne seule) ou 16 000 € (pour un couple), ce plafond étant majoré de 400 € par personne à charge.

Jusqu’à présent, pour prétendre au cumul des 2 avantages, il fallait que votre revenu fiscal de référence du foyer fiscal n’excède pas 25 000 € (pour une personne célibataire, veuve ou divorcée) ou 35 000 € (pour un couple soumis à imposition commune), majoré de 7 500 € supplémentaires par personne à charge, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de l’avance à taux 0.

Depuis le 1er mars 2016, cette condition est supprimée : il est désormais possible de cumuler un éco-PTZ et le CITE sans avoir à respecter des conditions de ressources.

Une validation définitive (sur le plan juridique) de cette information dans le cadre d’une prochaine Loi de Finances est toutefois attendue, pour plus de sécurité juridique…

Source : Réponse ministérielle, Geoffroy, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 92371

Eco-PTZ et crédit d’impôt : un cumul possible sans conditions de ressources © Copyright WebLex – 2016

Une obligation de gravage supprimée au 1er juillet 2016 !

Depuis 1935, dans le but d’informer votre client, la capacité de contenance de vos récipients (carafes, verres, etc.) doit être gravée dessus, cette contenance devant être exprimée en litres, décilitres ou centilitres.

Il était apparu pour les professionnels du secteur de la restauration que cette obligation était désuète car la clientèle peut prendre connaissance de la contenance des récipients par d’autres moyens d’affichage comme les panneaux situés à l’entrée des restaurants ou encore au moyen des cartes-menus.

Sachez que cette obligation a (enfin) été supprimée. A compter du 1er juillet 2016, le gravage de la contenance des récipients n’est plus nécessaire, cette dispense s’inscrivant dans le cadre de la simplification de la vie des entreprises voulue par le Gouvernement.

Un verre gravé coûtant plus cher qu’un verre non gravé (10 € en moyenne), un restaurant disposant d’une salle de 40 tables doit avoir à sa disposition au moins 200 verres ; en cas de renouvellement du stock de verres, il est certain que le restaurateur pourra, désormais, compter sur une économie substantielle…

Source : Ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation (article 34)

Restaurateurs : devez-vous (toujours ?) faire graver vos récipients ? © Copyright WebLex – 2016

Un dépôt des déclarations sous format papier encore possible après le 19 mai ?

Les médecins, chirurgiens-dentistes, sages-femmes et auxiliaires médicaux conventionnés peuvent déclarer leurs revenus professionnels jusqu’au 9 juin 2016. Comme tous les travailleurs indépendants, vous dites-vous.

Oui, mais ces praticiens et auxiliaires médicaux conventionnés peuvent encore déposer leur déclaration des revenus professionnels au format papier jusqu’au 9 juin 2016.

Soyez vigilant car un retard dans votre dépôt peut vous faire encourir une pénalité de 3 %, voire de 10 % si vous ne déclarez pas vos revenus. Dans cette dernière hypothèse, l’administration pourra vous appliquer une taxation forfaitaire d’après une estimation provisoire. L’assiette retenue (qui sera majorée de 25 % pour chaque année non déclarée) sera égale à la base la plus élevée parmi :

• la moyenne des revenus déclarés au titre des 2 années précédentes ou, en 2ème année d’activité, le revenu déclaré au titre de la 1ère année d’activité (lorsque l’un de ces revenus n’a pas été déclaré, il est tenu compte pour l’année considérée de la base ayant servi au calcul des cotisations de cette année, sans prise en compte pour celle-ci de la majoration de 25 % précitée) ;
• les revenus d’activité déclarés à l’administration fiscale, lorsque l’organisme de sécurité sociale en dispose, augmentés de 30 % ;
• 50 % du plafond annuel de la sécurité sociale en vigueur au 1er janvier de l’année au titre de laquelle est notifiée la taxation.

Source : Arrêté du 11 mai 2016 relatif à la date limite de dépôt de la déclaration sociale de revenus au titre de l’année 2015 des travailleurs indépendants et des praticiens et auxiliaires médicaux conventionnés

Praticiens et auxiliaires médicaux : un délai supplémentaire pour votre déclaration sociale des indépendants ? © Copyright WebLex – 2016

Informations sur les délais de paiement : une obligation dès le 1er juillet 2016

Pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les sociétés dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes vont devoir mentionner dans leur rapport de gestion les informations suivantes sur les délais de paiement de leurs fournisseurs et clients. Formellement, il s’agira de compléter des tableaux dont le modèle est fixé par l’administration.

Pour les fournisseurs, il faudra ainsi préciser le nombre et le montant total HT des factures reçues non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au montant total des achats HT de l’exercice).

Pour les clients, il faudra préciser le nombre et le montant total HT des factures émises non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au chiffre d’affaires HT de l’exercice).

Il est possible de présenter les retards de paiement, non pas à la date de clôture, mais au cours de l’exercice : il s’agira de présenter le nombre et le montant HT cumulés des factures reçues et émises ayant connu un retard de paiement au cours de l’exercice et la ventilation de ce montant par tranche de retard ; la société les rapportera aux nombre et montant total HT des factures, respectivement reçues et émises dans l’année.

Il faut noter les 2 précisions suivantes :

• les retards de paiement sont déterminés à partir des délais de paiement contractuels, ou en l’absence de délais contractuels spécifiques, des délais légaux applicables ;
• il est possible d’exclure des factures relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées : il faudra alors l’indiquer en commentaire et mentionner le nombre et le montant total des factures concernées.

Le commissaire aux comptes de la société devra attester de la sincérité des informations ainsi mentionnées dans le rapport de gestion à propos des délais de paiement des factures, et de leur concordance avec les comptes annuels.

Source :

• Décret n° 2015-1553 du 27 novembre 2015 pris pour l’application de l’article L. 441-6-1 du code de commerce
• Arrêté du 6 avril 2016 pris en application de l’article D 441-4 du Code de Commerce

Qu’en est-il de vos délais de paiement des factures ? © Copyright WebLex – 2016

Vente immobilière : attention aux affirmations qui pourraient être qualifiées de « mensongères » !

Le couple a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement et, pour cette acquisition, a recouru à l’emprunt. Parce qu’il n’a jamais pu louer ce logement, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts, notamment au promoteur et à l’agence qui a commercialisé cet investissement.

S’estimant en réalité trompé, il leur reproche des manœuvres dolosives qui auraient contribué à vicier son consentement à l’acquisition de cet appartement. Et le juge va lui donner raison. Voici pourquoi…

Il s’avère qu’en réalité, lorsque le promoteur a obtenu son permis de construire et fait démarcher le couple, l’état de saturation du marché locatif local était déjà observable. Malgré cette conjoncture qu’il n’ignorait pas, le promoteur a néanmoins assuré aux investisseurs, par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. Il s’avère qu’en outre le logement a été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle.

Le juge a constaté par ailleurs que c’est à partir de ces informations que l’agence qui a commercialisé ce logement a réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple. Elle lui a, à cet effet, remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

Tous ces éléments ont convaincu le juge qui a estimé que ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire. On a donc bien à faire à un dol dans cette histoire qui a déterminé le couple à acheter le bien.

Le juge en conclut donc que le contrat de vente doit effectivement être annulé et donne ainsi raison au couple investisseur.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 14-24164

Investissement locatif : actualisez vos plaquettes de commercialisation ! © Copyright WebLex – 2016

Un transfert des contrats organisé par une convention collective

Une entreprise organise un transfert de salariés à la suite d’une perte de marché. Mais les salariés ont contesté le transfert, qu’ils estiment arbitraire. Ils se considèrent donc toujours liés à leur employeur d’origine.

Cependant, ce dernier leur rappelle que leur contrat de travail comporte une clause autorisant la substitution de leur employeur par toute entreprise du même groupe. En outre, les 2 entreprises sont soumises à la même convention collective qui permet le transfert de salariés en cas de transfert de marché.

Mais le juge ne partage pas cet avis. Il indique que la clause du contrat de travail des salariés, visée par l’employeur, s’apparente à une clause de mobilité nulle, puisqu’elle imposerait au salarié d’accepter toute mutation dans une autre société. Cette clause ne peut donc pas s’appliquer. De ce fait, le transfert constitue une rupture des contrats de travail.

Ce qu’il faut retenir de cette affaire, c’est qu’un transfert conventionnel d’employeur, autorisé par une convention collective, nécessite l’accord individuel des salariés dans le cas où le transfert n’est pas rendu automatique par la loi.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 19 mai 2016, n° 14-26556 et suivants

Transférer un contrat de travail : faut-il l’accord du salarié ? © Copyright WebLex – 2016