Catégorie : actualite

Une hausse de loyer postérieure à la vente est possible !

Un propriétaire souhaite vendre une maison qu’il a mise en location au prix de 320 000 €. A cette occasion, il délivre un congé pour vente à son locataire. Ce dernier fait une contreproposition à 305 000 € que le propriétaire accepte. Un acte de vente est ensuite signé. 6 mois plus tard, le propriétaire reprend contact avec son ancien locataire et lui demande de lui verser 12 000 € au titre de la révision des loyers.

Ce que refuse son ancien locataire. Il rappelle que la demande est intervenue après la date d’effet du congé mettant fin au bail, après la signature de l’acte de vente et que la somme demandée est étonnamment proche de la baisse de prix de vente consentie par le propriétaire. Pour lui, son ancien propriétaire ne peut pas, sous prétexte d’une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix de vente acceptée.

Mais le juge donne raison à l’ancien propriétaire. La clause d’indexation du loyer avait été librement négociée lors de la conclusion du bail d’habitation. Dès lors, l’ancien propriétaire présentant sa demande de paiement au titre de la révision des loyers durant le délai légal (en l’occurrence, c’est la prescription quinquennale qui s’applique), il doit être fait application de la clause d’indexation. L’ancien locataire doit donc verser 12 000 € à son ancien propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 16-10600

Vendre une maison à son locataire… puis appliquer une hausse de loyer rétroactive ? © Copyright WebLex – 2016

Les grosses réparations incombent au bailleur !

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est expressément prévu que les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent pas être imputées au locataire.

Mais s’agissant des baux conclus avant cette date et non encore renouvelés, la règle est différente : si les grosses réparations incombent, par principe, au bailleur, il est toutefois possible de les mettre à la charge du locataire. Cependant, cette clause doit être suffisamment précise dans sa rédaction afin d’éviter toute difficulté d’interprétation, source de litige. Ce que n’a manifestement pas fait un bailleur…

Pour la petite histoire, ce dernier a conclu un bail commercial avec un locataire en 2007. Souhaitant mettre à la charge du locataire les « grosses réparations », le contrat contenait une clause précisant que le locataire s’engageait à prendre les locaux en l’état de vétusté où ils se trouvaient sans pouvoir prétendre à aucune réparation au cours du bail.

Par la suite, il s’est révélé que le local loué était sujet à de nombreuses infiltrations d’eau ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture et un défaut de perméabilité d’un mur pignon. Clairement, il s’agissait de « grosses réparations » aux termes de la Loi. Mais en vertu de la clause insérée dans le bail commercial, le bailleur refusait d’assumer les travaux de réparation…

… à tort pour le juge ! Ce dernier a considéré que la rédaction de la clause ne faisait pas obstacle à ce que les grosses réparations soient effectuées aux frais du bailleur. Dès lors, le bailleur a dû assumer les frais des travaux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-22056

Défaut d’étanchéité de la toiture : à qui incombent les travaux ? © Copyright WebLex – 2016

Défaut d’information = faute du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de bar-pub-brasserie vend son fonds. Peu après, l’acquéreur apprend qu’il existe un litige entre les copropriétaires habitant dans l’immeuble où se trouve le local professionnel et l’ancien propriétaire. Concrètement, les copropriétaires estiment que l’activité de bar-pub-brasserie produit trop de nuisances sonores. Ils ont donc demandé un rapport d’expertise judiciaire qui a été réalisé 2 mois avant l’achat du fonds par l’acquéreur.

Et ce rapport révèle que le local ne respecte pas les normes d’insonorisation ! L’acquéreur demande alors des dommages-intérêts au vendeur, estimant que ce dernier a sciemment omis de l’informer de l’existence du rapport.

Ce que conteste le vendeur : ce dernier explique que s’il n’a pas jugé utile d’informer l’acquéreur de l’existence du litige avec les copropriétaires et de l’existence du rapport, c’est parce qu’il a effectué des travaux pour rendre le local conforme aux normes d’insonorisation. En outre, il rappelle qu’au contrat de vente, est annexée une étude d’impact sonore réalisée 2 ans plus tôt. Dès lors, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A tort pour le juge qui relève que les travaux réalisés par le vendeur sont totalement inefficaces. Parce que le vendeur a sciemment omis de révéler l’existence du rapport et le litige avec les copropriétaires, il a manqué à son devoir d’information. Il doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-22866

Vente d’un fonds de commerce : faut-il tout dire à l’acquéreur ? © Copyright WebLex – 2016

Un logement doit être « énergétiquement » décent !

Un logement mis en location devra dorénavant répondre à des critères de performance énergétique. Concrètement, à compter du 1er janvier 2018, le logement devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. A cet effet :

• les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante ;
• les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres ;
• les cheminées devront être munies de trappe.

En outre, à compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Source : Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Logement décent : un nouveau critère à connaître ! © Copyright WebLex – 2016

Présence obligatoire d’un architecte : obligatoire à partir de quel seuil ?

Le recours à un architecte pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Cette nouvelle obligation s’appliquera aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017.

Source : Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement

Permis d’aménager un lotissement : le recours à l’architecte est-il (toujours ?) obligatoire ? © Copyright WebLex – 2016

Une prise en charge à soumettre aux cotisations sociales ?

L’Urssaf considère que la prise en charge des amendes en lieu et place des salariés qui se rendent coupables d’infractions routières commises avec les véhicules de l’entreprise constitue un avantage en espèces versé en contrepartie ou à l’occasion du travail. Et comme tout avantage en nature ou en espèces, il doit être soumis à cotisations sociales.

L’employeur conteste cette position de l’Urssaf. Il rappelle que c’est le titulaire de la carte grise du véhicule qui est responsable pécuniairement des infractions à la réglementation sur le stationnement des véhicules, sur l’acquittement des péages, la réglementation sur les vitesses maximales autorisées, sur le respect des distances de sécurité entre les véhicules, sur l’usage de voies et chaussées réservées à certaines catégories de véhicules et sur les signalisations imposant l’arrêt des véhicules.

La prise en charge des amendes infligées au titre de ces contraventions commises par les salariés avec un véhicule de l’entreprise correspond à la seule application des dispositions du Code de la Route : elle ne peut donc, selon l’employeur, être assimilée à un avantage devant donner lieu à cotisations, peu importe qu’il dispose de la faculté d’établir l’existence d’un événement de force majeure ou d’un vol ou de fournir des renseignements permettant d’identifier l’auteur véritable de l’infraction pour s’exonérer du principe de sa responsabilité pécuniaire.

Mais ce n’est pas l’avis du juge qui donne raison à l’Urssaf : la prise en charge des amendes réprimant les contraventions au Code de la Route commises par un salarié constitue un avantage qui doit être soumis à cotisations sociales !

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 2ème chambre civile, du 9 mars 2017, n° 15-27538

Prise en charge des amendes = avantage en espèces ? © Copyright WebLex – 2016

Activité professionnelle = pas de prescription biennale

En 2006, un couple souscrit un prêt immobilier auprès d’une banque afin de financer l’achat d’un appartement destiné à la location. Mais le couple ne remboursant pas plusieurs échéances à compter de 2009, la banque prononce la déchéance du terme du contrat et demande le paiement immédiat des sommes restant à payer. A cet effet, elle fait pratiquer une saisie-attribution en 2013, irrégulière selon le couple.

Ce dernier considère, en effet, que la saisie-attribution est tardive. La banque avait, en effet, 2 ans pour agir à compter de 2009, puisque le couple bénéficie du statut protecteur du « consommateur ». L’action ayant été ici engagée en 2013, soit après la fin du délai de 2 ans, elle est irrégulière.

Mais la banque estime qu’elle avait 5 ans pour agir : elle rappelle que l’épouse est inscrite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. Elle ne peut donc pas être considérée comme « consommateur ». Par conséquent, c’est donc la prescription quinquennale qui s’applique, ce qui rend sa saisie-attribution régulière.

Pour le juge, c’est la prescription… quinquennale qui s’applique ! Parce que l’épouse est inscrite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel, elle ne peut pas être considérée comme « consommateur » mais comme une « professionnelle » et c’est donc la prescription quinquennale qui s’applique (peu importe que l’achat, réalisé avec son mari, ait un caractère accessoire). Par conséquent, l’action engagée par la banque est tout à fait valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 1er mars 2017, n° 16-10377

Défaut de remboursement d’un prêt : quand la banque prend son temps… © Copyright WebLex – 2016

Alim’confiance : pour des résultats accessibles à tous !

Vos clients pourront prendre connaissance de vos résultats sur le site Internet du Ministère de l’Agriculture « www.alim-confiance.gouv.fr » et dans vos locaux (si vous le souhaitez). Mais sachez que les résultats seront également disponibles via l’application mobile « Alim’confiance ». Cette application sera téléchargeable à compter du 3 avril 2017 !

Pour mémoire, sont concernés par la publication des contrôles sanitaires tous les professionnels des secteurs ayant trait à l’hygiène alimentaire : restaurants, supermarchés, poissonneries, boucheries, charcuteries, abattoirs, etc.

Source : agriculture.gouv.fr

Contrôles sanitaires publics : « Alim’confiance », une appli mobile à connaître ! © Copyright WebLex – 2016

Clause de non-concurrence : il faut tenir compte de la modification du secteur géographique !

Après s’être séparée en mauvais termes d’un agent commercial, une société constate que ce dernier poursuit son activité dans le même secteur géographique que celui qu’elle lui avait attribué quand ils collaboraient encore ensemble (à Saint-Etienne, précisément). Ce qu’il ne devrait pas pouvoir faire, une clause de non-concurrence ayant été inscrite dans son contrat d’agent commercial. En conséquence, la société demande le versement de dommages-intérêts à l’agent commercial.

Ce que refuse l’agent commercial : pour lui, la clause de non-concurrence n’est pas valable puisqu’elle ne remplit pas la condition de limitation géographique. Si, en effet, le contrat d’agent commercial précise bien que la clause de non-concurrence en cas de rupture entre la société et l’agent commercial s’appliquera pour la région de Saint-Etienne, ce dernier rappelle qu’au cours de leur relation contractuelle, il a été amené à 3 reprises à changer de secteur, finissant par revenir à Saint-Etienne.

Concrètement, lors de la conclusion du contrat, il exerçait son métier à Saint-Etienne. Puis, il est allé travailler à Lyon, ensuite en Saône-et-Loire et est enfin retourné à Saint-Etienne. Or, aucun avenant n’a pris en considération les différents changements de secteur géographique. Pour lui, faute de secteur géographique actualisé, la clause n’est pas applicable.

Ce que conteste la société : parce que la clause de non-concurrence délimitait le secteur géographique, à savoir Saint-Etienne, elle est tout à fait applicable puisque le dernier secteur où l’agent commercial a travaillé pour elle était justement le secteur mentionné dans le contrat. En outre, c’est précisément dans ce secteur que travaille actuellement l’agent commercial. Peu importe, qu’au cours de leur relation contractuelle, ce dernier ait été amené à travailler dans d’autres secteurs géographiques.

Mais pour le juge, la clause de non-concurrence… n’est pas valable ! La société et l’agent commercial auraient dû conclure un avenant modifiant la clause de non-concurrence à chaque modification de secteur. A défaut, la société ne peut se prévaloir de la clause de non-concurrence. L’agent commercial ne doit donc pas verser de dommages-intérêts à la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er mars 2017, n° 15-12482

Contrat d’agent commercial : attention à la rédaction de la clause de non-concurrence ! © Copyright WebLex – 2016

Un fait tiré de la vie privée peut justifier un licenciement, sous conditions !

Un salarié se rend coupable de faits de violence relativement graves sur son épouse pour lesquels il sera poursuivi en justice. Compte tenu de l’importance de la situation et du trouble occasionné dans l’entreprise, l’employeur met en place une cellule de crise avec le médecin du travail accompagné d’une psychologue en criminologie pour apporter un soutien aux collègues de ce salarié.

Du côté du salarié, l’employeur décide de le licencier, estimant que les faits qui lui sont reprochés ont pu créer dans l’entreprise un environnement de craintes, d’angoisse et d’insécurité. Mais le salarié conteste ce licenciement, rappelant qu’un fait tiré de la vie privée ne peut pas être utilisé comme motif de licenciement. Sauf si ce fait, en l’occurrence son comportement violent, a créé un trouble objectif et caractérisé dans l’entreprise, lui rétorque l’employeur.

Certes, reconnaît le juge, mais encore faut-il le prouver. Ce qui n’a pas été jugé le cas ici, le juge considérant que l’employeur n’apportait pas d’éléments probants permettant de caractériser l’existence d’un trouble objectif dans l’entreprise. Il en conclut que le licenciement est dépourvu de cause réelle et sérieuse.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 1er février 2017, n° 15-22302

Vie privée, vie professionnelle : une frontière à respecter ! © Copyright WebLex – 2016