Catégorie : Le coin du dirigeant

Un seuil de 15 000 € qui n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années

Le régime fiscal actuel du micro-foncier est réservé aux personnes qui ne perçoivent pas plus de 15 000 € de revenus fonciers par an. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, alors que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Voilà pourquoi la question est posée de savoir si ce seuil sera amené à être revalorisé. Ce à quoi le Gouvernement a apporté la réponse suivante.

Il rappelle que le régime micro-foncier permet aux bailleurs de ne déclarer que le montant des loyers perçus, un abattement de 30 % étant automatiquement appliqué sur ce montant pour tenir compte des charges foncières.

Il s’agit d’un régime dérogatoire par rapport à la méthode traditionnelle de déclaration des revenus fonciers qui suppose de déclarer le montant exact des revenus perçus et le montant exact des dépenses déductibles, ce qui est plus contraignant.

Pour le Gouvernement, cette dérogation, justifiée par mesure de simplification, doit donc être strictement limitée aux revenus locatifs dont le montant est modéré. Il considère, à ce titre, que le seuil d’application de ce régime micro-foncier ne doit pas contribuer à s’écarter du but ainsi poursuivi en permettant que des titulaires de revenus fonciers, autres que de faibles montants, bénéficient de cette mesure.

Voilà pourquoi il considère que le régime micro-foncier n’a pas vocation à voir son seuil d’application faire l’objet d’une revalorisation, des revenus bruts fonciers annuels de 15 000 € constituant déjà, selon lui, des revenus conséquents.

Source : Réponse ministérielle Laffineur, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 95479

Le régime micro-foncier © Copyright WebLex – 2016

La valeur des droits indivis doit être réduite par rapport à la valeur totale

A l’occasion d’un litige qui portait sur l’évaluation d’un bien immobilier détenu en indivision pour le calcul de l’ISF, le juge a apporté des précisions intéressantes sur la méthode qui peut être utilisée pour procéder à cette évaluation.

Il a ainsi précisé que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. Il a ajouté que ces droits ne peuvent pas être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux.

La valeur des droits indivis doit donc être réduite par rapport à la valeur totale du bien. Dans l’affaire qui lui a été soumise, le juge a admis qu’un abattement de 20 % par rapport à la valeur totale du bien était admissible.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 16 février 2016, n° 14-23301

ISF : un abattement possible pour un bien détenu en indivision ? © Copyright WebLex – 2016

Investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Un couple parisien achète auprès d’un prestataire de services un appartement en l’état futur d’achèvement situé à Clermont-Ferrand dans le but de réaliser une opération de défiscalisation immobilière. Mécontent de cet investissement, ne le considérant pas rentable et s’estimant lésé, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts au vendeur.

Le couple reproche à l’intermédiaire de ne pas avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement, sur le marché locatif à Clermont-Ferrand des petites surfaces, marché qui apparaît saturé.

Il reproche aussi les techniques de vente qui consistent à vendre des logements situés dans des endroits géographiquement éloignés du domicile des investisseurs, et donc sur des marchés immobiliers qu’ils ne connaissent pas.

L’intermédiaire conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• le couple a bénéficié d’un dossier leur présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif.

L’intermédiaire ajoute que le couple devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché. Il note au passage qu’il a d’ailleurs souscrit une assurance couvrant la vacance locative pendant 6 mois.

Il précise, en outre, que le couple n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand.

Il ajoute enfin que le couple, qui évoque pourtant un prix d’achat trop élevé, l’a accepté librement sans exercer sa faculté de rétractation. Le couple ne démontre d’ailleurs pas que l’appartement aurait perdu de la valeur.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge : le couple n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information. Sa demande est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064

Défiscalisation immobilière : un investissement qui mérite réflexion ! © Copyright WebLex – 2016

Défiscalisation immobilière : attention à l’engagement de location !

Un couple a acheté un logement pour lequel il a opté pour le bénéfice d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Pour bénéficier de l’avantage fiscal attaché à cet investissement, il s’est engagé à louer le logement pour une période d’au moins 9 ans.

Moins de 2 ans plus tard, l’épouse décède, l’époux conservant le logement qui lui est transmis à titre gratuit dans le cadre de la succession.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration va toutefois remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal, du moins en partie : elle considère que l’engagement de location, souscrit conjointement par les époux, a pris fin à la date du décès de l’épouse.

Du fait du décès de son épouse, l’époux survivant aurait dû souscrire auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal. Ce qui n’a pas été fait…

Et le juge de l’impôt a donné raison à l’administration fiscale : à défaut d’une reprise de l’engagement de location, l’avantage fiscal doit en effet être remis en cause, mais uniquement pour la période postérieure à la date du décès de l’épouse.

Allons un peu plus loin…

Notez que ce qui a été jugé ici pour un époux survivant à la suite du décès de son épouse vaut aussi pour d’autres situations, comme un divorce ou une rupture de PACS.

Il faut, en effet, noter que l’ex-époux, attributaire du logement en cas de divorce, peut demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour les années restant à courir. Mais cela suppose de souscrire un nouvel engagement de location pour cette période restant à courir.

Et ce formalisme s’applique aussi bien pour les situations de divorce des couples mariés que pour les situations de rupture de PACS de partenaires faisant l’objet d’une imposition commune, comme cela vient d’être récemment rappelé.

Source :

• Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 1er mars 2016, n° 14DA01890
• Réponse ministérielle Deromedi, Sénat, du 5 mai 2016, n° 17470

Défiscalisation immobilière : un investissement qui suppose un engagement ! © Copyright WebLex – 2016

Immeuble démembré loué : une déduction répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un immeuble est dit « démembré » lorsque le droit de propriété est, en quelque sorte, réparti entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser l’immeuble et d’en percevoir les revenus lorsqu’il est loué et un nu-propriétaire qui, lui, est titulaire du droit d’en disposer.

En présence d’un immeuble démembré, la prise en charge des travaux est répartie de la manière suivante, sur le plan strictement juridique :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et de menues réparations ;
• le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, auquel cas ce dernier doit aussi participer à leur prise en charge.

Si l’immeuble est loué, la question se pose de l’impact de ces travaux au regard de l’impôt sur le revenu. Comme nous venons de le rappeler, les loyers reviennent à l’usufruitier, lequel les soumet à l’impôt sur le revenu, et ce dernier pourra déduire de ses propres revenus fonciers les travaux d’entretien qu’il a payés pour calculer le montant net des revenus imposables.

Le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à prendre aussi en compte les travaux qu’il a pris financièrement en charge. Dans ce cas :

• soit il est par ailleurs propriétaire de biens loués et ces dépenses viendront compenser les loyers imposables perçus par ailleurs ;
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux viendront s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Mais attention : la déduction de ces travaux ne sera possible, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire, que s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pour un logement dans ce dernier cas). Il faut, en effet, rappeler que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont jamais déductibles, quelle que soit la personne qui les prend en charge.

Immeuble démembré non loué : une déduction possible ?

Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas loué, l’usufruitier ne perçoit aucun loyer imposable. Ceci a pour conséquence que, ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent déduire les travaux dont ils auraient assumé la charge financière.

Toutefois, il faut noter une exception qui profite au nu-propriétaire : dans le cas où le démembrement de l’immeuble résulte d’une donation ou d’une succession, effectuée sans charge, ni condition (entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement), le nu-propriétaire peut déduire le coût des grosses réparations qu’il a pris en charge.

Concrètement, il peut déduire de son revenu global les travaux de grosses réparations, dans la limite annuelle de 25 000 € (l’excédent pourra être imputé dans les mêmes conditions au cours des 10 années suivantes).

Source : Réponse ministérielle Bussereau, Assemblée Nationale, du 17 novembre 2015, n° 75547

Immeuble « démembré » : qui paie (et déduit) les travaux ? © Copyright WebLex – 2016

Conserver les titres pendant 5 ans implique-t-il l’exercice d’une activité pendant 5 ans ?

Pour bénéficier de la réduction d’ISF en contrepartie d’une souscription au capital d’une PME, il faut, entre autres conditions, conserver les titres reçus en échange pendant au moins 5 ans. C’est donc ce à quoi s’est engagé l’investisseur lorsqu’il a souscrit au capital d’une société.

Mais cette société a cessé son activité au bout de 2 années. L’administration fiscale en a alors déduit que le bénéfice de la réduction d’ISF devait être refusé : elle estime, en effet, que la société bénéficiaire de l’apport en capital doit exercer son activité pendant au moins 5 ans.

Or, elle ajoute une condition là où il n’y en a pas estime le juge : le bénéfice de la réduction d’ISF suppose que le souscripteur conserve les titres pendant 5 ans, sans avoir pour corollaire que la société maintienne son activité pendant ce délai. Les textes ne prévoient pas une telle condition, du moins à l’époque des faits. Le souscripteur doit donc avoir gain de cause.

Aujourd’hui, les conditions ont changé à la faveur de la Loi de Finances rectificative pour 2015. Pour toute souscription réalisée à compter du 1er janvier 2016, les conditions doivent être satisfaites à la date de souscription au capital de la société et de manière continue jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivante.

En clair, il faut conserver les titres pendant au moins 5 ans et la société doit, pendant ce même délai, exercer une activité éligible au dispositif.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 2 février 2016, n° 14-24441

ISF : une réduction d’impôt en cas d’investissement dans une PME, sous conditions… © Copyright WebLex – 2016

ISF : un compte courant n’est pas un bien professionnel…

Au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il faut rappeler que le compte courant d’associé n’a pas la nature d’un bien professionnel, même s’il s’agit d’un compte bloqué pour une période plus ou moins longue : il doit donc être déclaré à l’ISF. La question qui se pose alors est donc de savoir pour quelle valeur il doit être soumis à cet impôt.

Un dirigeant a, pour le calcul de son ISF, déclaré la valeur du compte courant détenu dans sa société pour une valeur inférieure à sa valeur nominale. Ce qui se comprend, explique-t-il à l’administration fiscale, puisqu’il s’agit de sa valeur probable de recouvrement.

Or, l’administration rappelle que cette valeur probable de recouvrement correspond à la valeur nominale s’il n’est pas prouvé que le compte courant est difficilement recouvrable. Cette valeur probable de recouvrement va donc s’apprécier au regard de la situation économique de la société : situation financière, état des capitaux propres, niveaux de résultat, valeur des actifs, etc.

Dans cette affaire, l’administration relève que la société est bénéficiaire, et ce de manière constante, démontrant notamment qu’elle ne rencontrait pas de difficultés financières particulières : la société est régulièrement bénéficiaire, qu’elle détient des filiales elles-mêmes bénéficiaires et distributrices de dividendes, que ses capitaux propres sont en constante évolution, etc.

Ce qui convainc le juge qui décide que la valeur déclarée du compte courant ne correspond pas à la valeur probable de recouvrement qui, elle, correspond justement à sa valeur nominale.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre criminelle, du 23 mars 2016, n° 15-80953

ISF : n’oubliez pas vos comptes courants ! © Copyright WebLex – 2016

Quotient familial : le cas des personnes divorcées chargées de famille

A la suite du contrôle de sa déclaration de revenus, un particulier s’est vu refuser le bénéfice de la demi-part supplémentaire en sa qualité de contribuable divorcé ayant des enfants majeurs. L’administration fiscale lui reproche de ne pas respecter toutes les conditions requises pour le bénéfice de la demi-part supplémentaire attachée à sa situation.

Plus exactement, elle rappelle que le bénéfice de cette ½ part supplémentaire suppose qu’il vive seul au 1er janvier de l’année d’imposition. Or, elle constate qu’il vit à la même adresse qu’une autre personne n’ayant aucun lien de parenté avec lui. L’administration fiscale en déduit donc qu’il ne vit pas seul…

Mais cette conclusion est un peu hâtive pour le juge : se fonder sur cette seule circonstance n’est pas suffisant pour établir que le contribuable ne vit effectivement pas seul et donc ne remplit pas la condition pour bénéficier de cette ½ part supplémentaire.

Notez qu’aujourd’hui, une condition supplémentaire est ajoutée pour le bénéfice de la ½ part supplémentaire dans cette hypothèse : il faut vivre seul et avoir supporté à titre exclusif ou principal la charge des enfants pendant au moins 5 années.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2016, n° 375682

Impôt sur le revenu : le quotient familial en question… © Copyright WebLex – 2016

Un défaut de déclaration peut coûter cher !

Depuis le 30 mars 2016, vous pouvez déclarer vos revenus professionnels. Mais vous devez déposer votre déclaration :

• le 19 mai 2016 au plus tard, si vous utilisez le format papier ;
• le 9 juin 2016 au plus tard, si vous procédez par voie informatique (sur le site www.net-entreprise.fr), procédé obligatoire si vos revenus ont dépassé, en 2014, le seuil de 7 723 €.

Si vous ne respectez pas la date limite de dépôt, vous encourez une pénalité de 3 %.

Si vous ne déclarez pas vos revenus, l’administration pourra vous appliquer une taxation forfaitaire et la pénalité de 3 % sera portée à 10 %.

La taxation forfaitaire est une estimation provisoire. L’assiette retenue (qui sera majorée de 25 % pour chaque année non déclarée) sera égale à la base la plus élevée parmi :

• la moyenne des revenus déclarés au titre des 2 années précédentes ou, en 2ème année d’activité, le revenu déclaré au titre de la 1ère année d’activité (lorsque l’un de ces revenus n’a pas été déclaré, il est tenu compte pour l’année considérée de la base ayant servi au calcul des cotisations de cette année, sans prise en compte pour celle-ci de la majoration de 25 % précitée)
• les revenus d’activité déclarés à l’administration fiscale, lorsque l’organisme de sécurité sociale en dispose, augmentés de 30 % ;
• 50 % du plafond annuel de la sécurité sociale en vigueur au 1er janvier de l’année au titre de laquelle est notifiée la taxation.

Mieux vaut donc compléter et envoyer cette déclaration dans les délais !

Source : Décret n° 2016-192 du 25 février 2016 relatif à la simplification et à l’harmonisation du recouvrement des cotisations et contributions de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles

Revenus des travailleurs indépendants : le compte à rebours a commencé ! © Copyright WebLex – 2016

L’abattement de 40 % suppose une distribution « régulière » de dividendes

2 associés d’une SARL font l’objet d’un contrôle fiscal à titre personnel. A cette occasion, l’administration fiscale se rend compte qu’ils ont, chacun, perçu des dividendes de la SARL sur lesquels ils ont appliqué l’abattement de 40 %.

Rien de plus normal pour eux car, comme ils le rappellent, les revenus distribués par les sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés sont réduits, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, d’un abattement égal à 40 % de leur montant brut perçu.

Mais l’administration rappelle que cet abattement suppose que la décision de distribuer les dividendes résulte d’une décision régulière des organes compétents. Or, elle constate que les dividendes en question ont été encaissés en avril, alors que l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes, à constater l’existence de sommes distribuables et à déterminer la part attribuée à chaque associé n’est intervenue qu’en juin de la même année.

Ces distributions sont donc irrégulières, selon l’administration, qui refuse l’application de l’abattement de 40 % et rectifie en conséquence l’impôt sur le revenu dû par les associés.

Mais, saisi du litige, le juge de l’impôt a une autre lecture de cette condition : pour lui, la seule circonstance que la distribution des dividendes est intervenue avant la tenue de l’assemblée générale qui l’a entérinée ne permettait pas de regarder cette distribution comme étant irrégulière.

Rappelons qu’une décision de distribuer des dividendes est irrégulière si :

• elle n’a pas été prise par l’organe compétent ;
• elle est le résultat d’une fraude ;
• ou elle n’entre dans aucun des cas pour lesquels le Code de Commerce autorise la distribution de sommes prélevées sur les bénéfices.

Ce qui n’est, stricto sensu, pas le cas ici, l’administration n’établissant, en outre, pas l’existence d’une fraude. Le juge annule donc la décision de l’administration fiscale et permet aux associés de bénéficier de l’abattement de 40 %.

Source : Arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 24 mars 2016, n° 14MA03204 et 14MA03205

Taxation des dividendes : un abattement de 40 %, sous conditions ! © Copyright WebLex – 2016