Catégorie : actualite

Lettre d’intention d’achat : la signature du vendeur l’engage !

Une personne intéressée par une maison mise en vente transmet, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une lettre d’intention d’achat (LIA) au couple propriétaire. Ce dernier décide de donner son accord, mais malheureusement, l’épouse décède peu après. Ses héritiers et son mari refusent alors de vendre la maison.

L’acquéreur considère que les propriétaires de la maison ne peuvent pas refuser de procéder à la vente de la maison. Il demande alors au juge de constater que la vente est parfaite.

Il rappelle que dès lors que les parties ont convenu de la chose et du prix, la vente est parfaite. Ce qui est le cas ici puisque le couple avait signé sa LIA en y apposant la mention « bon pour accord ».

Mais les propriétaires contestent l’argumentation de l’acquéreur. Pour eux, c’est l’établissement d’un compromis notarié qui conditionne la formation de la vente et non la signature de la LIA.

Le juge va donner raison à l’acquéreur et constater la vente de la maison : parce que le couple avait accepté l’offre de l’acquéreur et signé la LIA, il y avait accord sur la chose et le prix. La vente est donc parfaite.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26674

Vente d’un bien immobilier : la force (obligatoire ?) d’une lettre d’intention d’achat © Copyright WebLex – 2016

Certains objets incitant à la consommation d’alcool sont interdits !

Pour lutter contre la consommation excessive d’alcool chez les mineurs, il est désormais interdit de leur offrir certains objets dont la présentation, le logo, la dénomination ou le slogan incite directement à une consommation excessive d’alcool.

Les objets « interdits » sont les jeux, les vêtements, les accessoires de mode, les éléments décoratifs et les ustensiles et accessoires pour appareils électroniques.

Source : Décret n° 2016-1329 du 6 octobre 2016 déterminant les objets incitant directement à la consommation excessive d’alcool et dont la vente ou l’offre est interdite aux mineurs

CHR : pas de pub incitant les mineurs à boire de l’alcool ! © Copyright WebLex – 2016

La liste des travaux d’adaptation du logement aux personnes handicapées est limitative !

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l’état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Une atténuation est à apporter à cette règle lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne souffrant d’un handicap ou en situation de perte d’autonomie. Mais il restait à savoir quels étaient les travaux pour lesquels le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état des lieux.

La liste des travaux vient d’être publiée. Cette liste, limitative, indique que les travaux concernés sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.

Pour rappel, le locataire doit demander l’autorisation à son bailleur d’effectuer les travaux par LRAR. Cette demande doit contenir précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. Le bailleur a 4 mois pour répondre (à défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux).

Source : Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire

Travaux dans un logement : si le locataire souffre d’un handicap… © Copyright WebLex – 2016

Action de groupe en matière de santé : possible depuis le 28 septembre 2016 !

L’action de groupe en matière de santé permet à plusieurs personnes, placées dans une situation similaire ou identique, de se regrouper pour obtenir la réparation des préjudices individuels qu’ils ont subis, ayant pour cause commune un manquement à leurs obligations légales ou contractuelles d’un producteur ou d’un fournisseur d’un produit de santé ou d’un prestataire utilisant l’un de ces produits.

Cette action de groupe ne peut être exercée que par l’entremise d’une association de défense des usagers du système de santé agréée.

La mise en place d’une action de groupe est possible depuis le 28 septembre 2016 : en pratique, la saisine du juge est faite par l’association de défense des usagers du système de santé agréée, juge qui va être amené à statuer sur la responsabilité du professionnel contre qui est engagée cette action de groupe.

Si la responsabilité du professionnel est engagée, le juge ordonnera des mesures de publicité pour informer de cette décision les usagers susceptibles d’être concernés, afin qu’ils puissent adhérer au groupe en vue d’obtenir la réparation de leur préjudice.

En adhérant au groupe, l’usager donne mandat à l‘association d’accomplir en son nom l’ensemble des actes de procédures et des diligences nécessaires en vue d’obtenir la réparation de son préjudice.

Source : Décret n° 2016-1249 du 26 septembre 2016 relatif à l’action de groupe en matière de santé

Action de groupe en matière de santé : du nouveau © Copyright WebLex – 2016

Des cadeaux associés à la vente sont-ils des réductions de prix ?

Un promoteur immobilier vend en l’état futur d’achèvement (VEFA) des logements qu’il fait construire. Il propose, en accompagnement du contrat de vente, une garantie dite « de vacuité » en vertu de laquelle il s’engage à verser aux acquéreurs n’ayant pu trouver immédiatement un locataire, pendant une durée maximale de 6 mois, une somme correspondant au loyer qui aurait été perçu en cas de location du bien.

Le promoteur subordonne néanmoins le bénéfice de cette garantie à la condition que l’acquéreur confie la gestion de son bien immobilier à un gestionnaire agréé par lui-même. Lui estime que les sommes versées au titre de la mise en œuvre de cette garantie constituent des réductions de prix : il a donc réduit, à due concurrence, le montant de la base de calcul de la TVA dont il est redevable, les réductions de prix étant par principe exclues du calcul de la TVA.

Mais l’administration fiscale, à la suite d’un contrôle, considère au contraire que ces sommes versées au titre de la garantie de vacuité ne constituent pas des réductions de prix : elles constituent au contraire la contrepartie d’une prestation de service rendue au promoteur par les acquéreurs consistant, pour ces derniers, dans le choix de faire appel à un gestionnaire agréé. Les sommes ainsi versées sont donc soumises à la TVA.

Mais le juge va analyser la situation différemment. Il rappelle tout d’abord qu’une garantie de loyer constitue, en principe, une modalité de réalisation de la vente du logement de nature à entraîner, à concurrence des sommes versées en exécution de cette garantie, une réduction du prix d’acquisition initialement stipulé, et donc de la TVA correspondante.

Dans cette affaire, il aurait fallu analyser cette garantie plus finement estime-t-il : pour analyser les sommes versées en application de la garantie de vacuité, et définir s’il s’agit d’une réduction de prix ou d’une prestation de services, il fallait vérifier si le choix imposé à l’acquéreur de faire appel à un gestionnaire agréé par le promoteur bénéficiait directement à ce dernier.

Si oui, il s’agit alors d’une prestation de services taxables à la TVA ; si non, il s’agit alors d’une réduction de prix, non soumise à la TVA.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 28 septembre 2016, n° 393229

Promoteur immobilier : si vous faites des cadeaux à vos clients… © Copyright WebLex – 2016

Comportement fautif = lié à la vie professionnelle

Un salarié informe son employeur qu’il subit des menaces téléphoniques et injures de la part d’un collègue auquel il n’aurait pas remboursé une dette d’une vingtaine d’euros. Le collègue insultant est finalement licencié pour faute grave, ce qu’il conteste au motif que les faits fautifs relèvent de la vie privée des salariés. Cette sanction est donc injustifiée, selon lui.

Mais selon l’employeur, les faits relèvent de la vie professionnelle des intéressés : les appels téléphoniques de menaces et d’injures ont été émis depuis un téléphone professionnel vers un téléphone professionnel, pendant le temps de travail des intéressés. En outre, ils ont occasionné de l’anxiété au salarié menacé et dégradé ses conditions de travail. Pour lui, la faute grave est donc caractérisée.

Ce que confirme le juge ! L’employeur a justement considéré que les faits rapportés relevaient de la vie professionnelle des intéressés et a, tout aussi justement, prononcé une sanction appropriée au regard de son obligation d’assurer la sécurité de ses salariés.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 28 septembre 2016, n° 15-17542

Faits de la vie professionnelle ou faits de la vie privée, comment les distinguer ? © Copyright WebLex – 2016

Les compétences du client ne limitent pas vos obligations !

Une famille part en voyage en Equateur. Lors du séjour, une excursion est organisée sur un volcan au cours de laquelle décède malheureusement le père de famille. La famille décide alors de demander des dommages-intérêts à l’agence de voyage qui a organisé le voyage.

Pour la famille, l’agence de voyage a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne l’informant pas des risques et des dangers dus au mal aigu des montagnes. Manquement que conteste l’agence de voyage : la personne décédée étant médecin, ce dernier était, a priori, un homme conscient des dangers encourus en montagne.

Le juge donne toutefois raison à la famille : les compétences professionnelles ou personnelles du voyageur ne dispensent pas l’agence de voyage de son obligation d’information envers lui. N’ayant pas prévenu la personne décédée des dangers d’une excursion en haute altitude, la responsabilité de l’agence est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-17033

Agents de voyage : une responsabilité à connaître… © Copyright WebLex – 2016

Délai de réflexion d’un mois pour une modification de contrat pour motif économique

Conscient des difficultés économiques de son entreprise, un cadre dirigeant propose à l’ensemble des salariés de l’entreprise une diminution de rémunération. A titre d’exemple, il accepte lui-même de signer un avenant, le 15 mars 2012, à son contrat de travail prévoyant que son salaire sera divisé par 2 avec effet rétroactif au 1er mars 2012. Cependant, il conteste la validité de cet avenant quelques mois plus tard.

Pour l’employeur, cette contestation n’est pas fondée car le salarié a consenti à la réduction de sa rémunération en toute connaissance de cause. Il a effectivement activement participé à la stratégie de réduction de la masse salariale et avait pleinement conscience de la situation économique de l’entreprise. Il considère, par conséquent, que son accord a été donné de manière libre et éclairée.

Mais ça n’est pas suffisant pour le juge : toute modification de contrat pour motif économique est soumise à une procédure spécifique, impliquant l’envoi d’une proposition au salarié par lettre recommandée avec avis de réception précisant que le salarié dispose d’un délai d’1 mois pour faire connaître son refus. Si ces formalités ne sont pas respectées, l’employeur ne peut pas se prévaloir de la signature d’un avenant.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 28 septembre 2016, n° 15-16775

Modification du contrat de travail pour motif économique = formalités impératives ? © Copyright WebLex – 2016

Le paraphe est-il suffisant pour valider l’acte de cautionnement ?

Un dirigeant a consenti un cautionnement au profit de sa société dans le cadre de la souscription d’un emprunt professionnel. La société ne pouvant rembourser l’emprunt, il est donc appelé en garantie par la banque qui lui réclame alors le remboursement du solde du prêt pour lequel il s’est porté caution.

Parce qu’il a relu attentivement son acte de cautionnement, et s’apercevant que la signature est placée, non pas après, mais avant la mention manuscrite légale qui doit être obligatoirement reproduite dans l’acte, il réclame la nullité du cautionnement : signer après la mention manuscrite est une condition de validité de l’acte, rappelle-t-il, marquant ainsi son engagement en toute connaissance de cause. Ce qui ne saurait être le cas s’il signe avant cette mention.

Mais la banque fait remarquer que le dirigeant a paraphé la page sur laquelle est reproduite cette mention, après cette dernière, en bas à droite. Certes, reconnaît le dirigeant, mais ce paraphe apposé en bas de la page ne peut manifestement pas être considéré comme une véritable signature attestant la validité de l’engagement.

Mais le juge analyse la portée de ce paraphe autrement : il relève qu’effectivement la mention manuscrite, qui est conforme à la mention légale au demeurant et qui figure certes sous la signature du dirigeant, est immédiatement suivie du paraphe de ce dernier. Pour le juge, le sens, la portée et donc la validité de cette mention ne s’en trouve pas affectée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-19543

Acte de cautionnement : à signer… ou parapher ? © Copyright WebLex – 2016

L’organisme ne doit pas fonctionner au profit d’un cercle restreint

D’une manière générale, pour le bénéfice de la réduction d’impôt, les dons doivent être versés au profit d’une œuvre ou d’un organisme dit « d’intérêt général ». Cet intérêt général sera caractérisé dès lors que l’organisme en question remplit les 3 conditions cumulatives suivantes : il n’exerce pas d’activité lucrative, il fait l’objet d’une gestion désintéressée et il ne fonctionne pas au profit d’un cercle restreint de personnes.

Un don effectué au profit d’un organisme qui fonctionne au profit d’un cercle restreint de personnes ne sera donc pas éligible à la réduction d’impôt, même si sa gestion est désintéressée et son activité non lucrative : sera considéré comme tel l’organisme qui poursuit des intérêts particuliers d’une ou plusieurs personnes clairement individualisables, membre(s) ou non de l’organisme.

Ainsi, par exemple, une association qui a pour objet de mobiliser des moyens pour lutter contre les maladies rares sera considérée comme étant d’intérêt général : son action contre la maladie bénéficie à l’ensemble de la collectivité. En revanche, une association dont le seul objet serait de venir en aide à un enfant atteint d’une maladie (les dons étant versés dans le seul but d’aider cet enfant) ne sera pas éligible à la réduction d’impôt.

Ce sera aussi le cas d’une association d’élèves ou d’anciens élèves d’une école, dont l’objet principal est la défense des intérêts matériels et moraux de ses membres et la création de liens de solidarité entre eux : un don effectué à une association de ce type n’ouvrira donc pas droit à la réduction d’impôt.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt mécénat des particuliers

Réduction d’impôt : faire un don… à qui ? © Copyright WebLex – 2016