Catégorie : actualite

Un congé doit être délivré pour « reprise » ou pour « motif réel et sérieux » !

Une propriétaire d’une maison mise en location donne congé à sa locataire en lui expliquant qu’il s’agit d’un « congé pour reprise », puisqu’elle veut donner la maison à son fils, comme le lui permet la Loi.

La locataire quitte les lieux. Mais quelques mois plus tard, elle demande le versement de dommages-intérêts, au motif que la maison n’a jamais été habitée par le fils de la propriétaire.

Ce que conteste la propriétaire : elle considère que le congé est tout à fait valable puisqu’au moment de sa délivrance, son fils comptait loger dans la maison. Or, il s’avère que peu de temps après, son fils a appris qu’il était muté, ce qui l’a contraint à renoncer à son projet d’habiter dans la maison de sa mère.

De plus, elle rappelle que dans la lettre de congé, elle mentionnait très clairement qu’elle souhaitait réaliser des travaux dans la maison, travaux impliquant la libération des lieux. Or, pour elle, la réalisation des travaux est un « congé pour motif légitime et sérieux », autorisé par la Loi. Selon elle, le congé est donc valable dans tous les cas.

Arguments qui ne vont pas convaincre le juge, et ce pour plusieurs raisons :

• le congé délivré l’a été expressément « pour reprise » et non « pour motif légitime et sérieux ;
• le fils de la propriétaire n’a jamais habité la maison ;
• après les travaux, la propriétaire a proposé la maison en location à plusieurs personnes, y compris son ex-locataire moyennant un loyer augmenté.

La propriétaire doit donc indemniser son ex-locataire pour le préjudice subi (10 000 € dans cette affaire).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2017, n° 15-19440

Donner congé à son locataire pour « reprise » et pour « motif réel et sérieux » ? © Copyright WebLex – 2016

Clause de solidarité limitée dans le temps = clause valable !

Un couple signe un bail d’habitation avec un bailleur pour un appartement. Après 1 an de colocation, le couple se sépare et la concubine quitte l’appartement, après avoir dûment envoyé son congé au bailleur.

2 ans plus tard, elle reçoit un courrier de la part du bailleur : son ancien compagnon, qui est toujours locataire de l’appartement, ne paye plus le loyer dû. Le bailleur lui demande donc de payer les loyers impayés, lui rappelant la clause de solidarité inscrite dans le contrat location signé.

Impayés qu’elle refuse de rembourser : elle considère que la clause de solidarité est discriminatoire et abusive. Pour elle, la clause de solidarité qui ne vaut que pour les « colocataires », statut qu’elle et son ex-compagnon avaient lors de la conclusion du bail est discriminatoire car elle prévoit une situation plus défavorable que pour les couples mariés ou liés par un Pacs. De plus, la clause est abusive car elle introduit un déséquilibre entre elle et le bailleur, en faveur de ce dernier.

Clause parfaitement valable pour le bailleur : il rappelle qu’aux termes du contrat, la solidarité entre les colocataires prend fin 3 ans après la réception de la lettre congé. Les 3 ans ne s’étant pas encore écoulés, il estime que la solidarité est donc applicable et valable.

Ce que valide le juge : parce que la clause est limitée dans le temps, elle n’est ni discriminatoire ni abusive. L’ex-concubine doit donc rembourser les loyers impayés.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2017, n° 16-10324

Contrat de location : la clause de solidarité entre colocataires est-elle valable ? © Copyright WebLex – 2016

Pas de problème, en cas de départ d’un locataire, si…

Un couple a investi dans une maison neuve qu’il a mise en location, plaçant cet investissement sous l’égide du dispositif de défiscalisation immobilière (qui offre la possibilité de constater un amortissement qui vient diminuer le montant des loyers imposables).

Cet avantage fiscal est subordonné à de nombreuses conditions, et notamment celle qui consiste à s’engager à louer cette maison pendant au moins 9 ans. Le couple a donc trouvé un locataire, mais ce dernier a été expulsé, faute d’avoir effectivement payé les loyers. Le logement s’est donc trouvé vide, sans locataire.

Or, l’administration a rappelé au couple qu’en cas de départ du locataire au cours de la période couverte par l’engagement de location, le maintien de l’avantage fiscal suppose que le couple effectue sans délai les diligences nécessaires pour que son bien soit en état d’être reloué après le départ de ce locataire. Et il est justement reproché au couple de ne pas avoir fait procéder aux travaux nécessaires pour que la maison soit en état d’être louée. Pour cette raison, l’administration refuse le bénéfice de l’avantage fiscal au couple.

Ce que ce dernier conteste : de tels travaux n’étaient pas indispensables à la remise en location de la maison, estime-t-il. Ne pas avoir effectué de travaux de remise en état, sans établir que ces travaux étaient indispensables pour permettre une remise en location de la maison sans délai, n’est donc pas un motif de remise en cause de l’avantage fiscal, selon le couple. Position que valide le juge…

Concrètement, l’administration doit effectivement apporter la preuve que le couple n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires pour remettre la maison en location, et expliquer en quoi ces diligences s’avèrent nécessaires…

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 25 janvier 2017, n° 387034

Défiscalisation immobilière : en cas de départ du locataire… © Copyright WebLex – 2016

La remise des documents comptables légaux est-elle suffisante ?

Après avoir acheté un fonds de commerce, un acquéreur se rend compte que ce fonds a connu une diminution importante de son chiffre d’affaires. Mécontent, il se retourne alors contre le notaire qui a rédigé l’acte de cession du fonds de commerce, estimant que ce dernier a manqué à son devoir d’information.

Le notaire n’est pas d’accord : il rappelle que l’acquéreur a reçu des documents comptables relatifs aux 3 derniers exercices clos et qu’il a visé l’ensemble des livres de comptabilité qui ont fait l’objet d’un inventaire signé avec le vendeur.

Mais l’acquéreur considère que les documents remis ne lui permettaient pas de se rendre compte de la diminution du chiffre d’affaires survenue dans les 10 mois précédant la vente du fonds de commerce. Il reproche au notaire un manquement à son obligation de conseil en n’attirant pas son attention sur l’insuffisance des éléments comptables mis à sa disposition pour évaluer le fonds de commerce.

« Pas de faute » tranche le juge. Parce que l’acquéreur a eu connaissance du chiffre d’affaires et des bénéfices commerciaux pour les 3 derniers exercices clos, parce qu’il a également visé l’ensemble des livres de comptabilité qui ont fait l’objet d’un inventaire signé avec le vendeur, le notaire n’a pas commis de faute. De plus, il relève que l’acquéreur a eu en sa possession des documents comptables récents, et notamment un document prévisionnel portant justement sur les 10 mois ayant précédé la vente.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 11 janvier 2017, n° 16-10607

Cession de fonds de commerce : l’acquéreur doit être (bien) informé ! © Copyright WebLex – 2016

Une clause mal rédigée profite au client !

Un particulier prend en location une voiture utilitaire auprès d’une société de location. A cette occasion, il souscrit à l’option de garantie que propose la société. Lorsqu’il restitue la voiture, à la fin de la location, celle-ci est endommagée à divers endroits. La société fait réparer la voiture et demande le remboursement des frais engendrés par les travaux de réparation à son client (soit 7 000 € dans cette affaire). Mais le client refuse, opposant la garantie souscrite.

Garantie que la société estime inopposable. Elle rappelle qu’aux termes de la garantie, le client est pleinement responsable des dommages causés à la partie haute du véhicule. Toutefois, son client remarque qu’à la fin de la clause, il est indiqué que sa responsabilité est limitée au montant de la franchise contractuelle. La clause n’étant ni claire, ni compréhensible, il estime qu’elle doit être interprétée à son avantage.

Le juge lui donne raison : dès lors qu’il y a une contradiction entre la mention de pleine responsabilité et celle restreignant la responsabilité au montant de la franchise contractuelle, la clause doit être interprétée en faveur du client. Il rappelle, en effet, que les clauses des contrats proposés par des professionnels à un client particulier ou considéré comme « non-professionnel » doivent être interprétées en faveur de ces derniers. La responsabilité du client est donc ici limitée à la franchise contractuelle de 900 €, le reste des travaux, soit 6 100 €, incombant à la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 11 janvier 2017, n° 15-25479

Attention à la rédaction des clauses de garantie ! © Copyright WebLex – 2016

Un gréviste peut commettre une faute lourde… s’il entrave le travail !

Lors d’un mouvement de grève, auquel la majorité des salariés participe, un groupe de grévistes décide de bloquer l’entrée et la sortie des bus d’un entrepôt, empêchant ainsi les salariés non-grévistes d’effectuer la desserte des lignes maintenues. L’employeur décide de les sanctionner en retenant contre eux une faute lourde.

L’un des grévistes sanctionnés poursuit son employeur afin de faire annuler cette sanction et d’obtenir le paiement de dommages-intérêts. Selon lui, la faute lourde d’un salarié gréviste ne peut être retenue que lorsque les agissements individuels du salarié sont détachables du mouvement de grève et sont commis dans l’intention de nuire à l’employeur ou de désorganiser l’entreprise.

Or, il reproche à son employeur de ne pas caractériser en quoi il a personnellement entravé la libre circulation des véhicules, ni en quoi son comportement a désorganisé l’entreprise. Il relève que la majorité des salariés était gréviste et que l’employeur n’explique pas en quoi, dans de telles conditions, il était obligé de maintenir l’activité de l’entreprise.

De plus, selon lui, le fait pour un employeur, de sanctionner un salarié en raison de faits intervenus lors d’une grève est de nature à dissuader les salariés à entreprendre à l’avenir une nouvelle action de grève. L’employeur a donc commis, selon lui, une entrave au droit de grève.

Mais le juge confirme la sanction. L’employeur a décidé de maintenir en service une ligne de bus malgré le taux élevé de participation à la grève. Il a fait constater, par voie d’huissier, qu’un groupe de salariés, dont les identités ont été relevées, bloquait l’entrée et la sortie du dépôt et refusait d’obtempérer à sa sommation de libérer le passage. De ce fait, le salarié en entravant le travail des salariés non-grévistes, a commis une faute lourde.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 18 janvier 2017, n° 15-19309

Sanctionné pour faute lourde… en raison d’une grève ? © Copyright WebLex – 2016

Du nouveau en matière de taxation des revenus

Jusqu’à présent, les revenus retirés d’une activité de loueur en meublé n’étaient pas taxés de la même manière selon que cette activité était exercée à titre habituel ou occasionnel : dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une activité exercée à titre habituel, dans la catégorie des revenus fonciers pour une activité exercée à titre occasionnel.

Mais des difficultés d’application, découlant d’une difficulté d’interprétation de ce qu’est une activité exercée à titre habituel (à partir de quand une activité devient-elle habituelle ?), et de nombreux contentieux ont vu le jour.

Pour clarifier cette situation, le législateur a tranché la question : les revenus tirés d’une location meublée sont désormais toujours imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que cette activité soit réalisée à tire habituel ou occasionnel.

Du nouveau en matière d’affiliation au RSI

Parmi les locations meublées, on compte notamment les résidences de tourisme, les gîtes, les chambres d’hôtes, les locations insolites, les campings etc. Leur nombre a fortement augmenté ces dernières années, notamment grâce à l’arrivée de certaines plateformes informatiques (telles que Airbnb, Homeholidays, Housetrip, 9flats, Wimdu, etc.). Depuis, de nombreux particuliers ont proposé, à leur tour, des logements dans le cadre d’une location saisonnière.

Jusqu’à présent, les particuliers qui louaient des meublés n’étaient pas obligés de s’affilier au régime social des indépendants (RSI), tant que leur activité n’était pas considérée comme professionnelle. Une activité de location ne devenait professionnelle qu’à partir du moment où :

• un membre du foyer fiscal était inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et,
• les recettes annuelles de cette activité dépassaient 23 000 € et,
• les recettes dépassaient les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Depuis le 1er janvier 2017, les conditions d’affiliation au RSI ont changé. Les loueurs de meublés (en dehors des loueurs de chambres d’hôtes) doivent s’affilier au RSI dès lors que les recettes des locations sont supérieures à 23 000 € et dès lors que :

• soit ils sont enregistrés en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés ;
• soit les locaux sont loués à une clientèle touristique (à la journée, à la semaine ou au mois).

Notez qu’une option pour une affiliation du régime général de la sécurité sociale est toutefois possible, mais uniquement pour les professionnels dont les recettes annuelles de l’année précédente n’excèdent pas 82 200 € ou 90 300 € (si les recettes de la pénultième année n’ont pas dépassé 82 200 €).

Dans ce cas, l’assiette de calcul des cotisations à la sécurité sociale est basée sur le montant des recettes diminué de 60 % (de 87 % pour les loueurs de meublés de tourisme classés).

Un bonus pour les chambres d’hôtes ?

Si les propriétaires de chambre d’hôtes n’ont pas l’obligation de s’affilier au RSI, il n’en demeure pas moins qu’ils doivent malgré tout immatriculer cette activité au registre du commerce et des sociétés, comme vient de la rappeler le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRS).

Du nouveau en matière de taxe d’habitation

Depuis la fin de l’année 2014, une commune peut instaurer une majoration de la taxe d’habitation appliquée aux logements meublés non affectés à l’habitation principale. Sont donc visées en pratique les résidences secondaires qui peuvent ainsi devoir supporter une surtaxe d’habitation de 20 % (pour la part communale).

Tout change à partir de 2017 puisque, désormais, une commune pourra décider d’instaurer une surtaxe (toujours pour la part communale) de 5 % à 60 %. Mais toutes les communes ne pourront pas le faire puisque seules celles où s’applique la taxe sur les logements vacants sont concernées.

Il sera toutefois possible d’échapper à cette surtaxe en prouvant que le logement ne peut pas être affecté à l’habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire. Mais encore faudra-t-il le prouver…

Source :

• Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2017 n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 (article 18)
• Loi de Finances pour 2017 n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 (article 97)
• Loi de Finances rectificative pour 2016 n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 (article 114)
• Avis du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés (CCRS), du 18 octobre 2016, n° 2016-018

Locations meublées : du nouveau ! © Copyright WebLex – 2016

Il est possible de faire appel par internet mais en passant par un avocat !

Une salariée considère que sa rémunération a été injustement diminuée par son employeur. Elle décide donc de poursuivre son employeur devant le juge des prud’hommes. La décision des juges ne l’ayant pas satisfaite, elle a décidé de faire appel… que l’employeur considère comme étant irrecevable : il estime, en effet, que le principe d’égalité devant la justice, reconnu à chaque justiciable, a été rompu.

Il constate que l’avocat de la salariée a déposé sa déclaration d’appel par voie électronique, via le Réseau privé virtuel des avocats. Or, selon lui, une déclaration d’appel doit être faite ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe de la cour. Parce qu’un justiciable qui souhaiterait se défendre seul (sans avocat) ne peut pas avoir accès au Réseau privé virtuel des avocats, il est donc privé d’un moyen supplémentaire de faire appel d’une décision de justice. Situation qui caractérise une rupture d’égalité devant la justice, selon l’employeur…

… à tort selon le juge ! Les actes de procédure peuvent être faits par voie électronique, à condition qu’ils respectent les modalités fixées par la Loi. Or, la déclaration d’appel qui a été adressée par l’avocat de la salariée respectait les formalités légales imposées : indication du nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance des deux parties, ainsi que l’objet de la demande, et la copie de la décision contestée, la date et la signature. La déclaration d’appel est donc recevable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 18 janvier 2017, n° 14-29013

Décision judiciaire : faire appel… par internet ? © Copyright WebLex – 2016

Transporteurs : mission non terminée, responsabilité toujours engagée !

Une société est chargée d’effectuer le transport maritime de pièces de rechange pour matériel de guerre depuis Odessa jusqu’à Alger. Le voyage se passe sans problème et la marchandise est livrée au port d’Alger.

Un prestataire qui a récupéré la marchandise commence alors à enlever les conteneurs du bateau. Mais en retirant l’un des conteneurs, un autre tombe à la mer, endommageant la marchandise. Le destinataire de la marchandise demande alors réparation du préjudice subi. Il se retourne donc contre l’expéditeur des pièces de rechange pour matériel de guerre qui le rembourse. L’expéditeur demande ensuite des comptes à la société de transport.

Cette dernière refuse d’indemniser l’expéditeur. Elle rappelle que lorsque le conteneur est tombé à la mer, elle avait déjà livré la marchandise. Elle considère donc que sa mission était terminée et que sa responsabilité n’est pas engagée.

« Faux » selon l’expéditeur. Ce dernier explique que la mission de la société ne se limitait pas au simple transport de la marchandise. La société devait, en effet, également retirer les verrous unissant les conteneurs entre eux. Or, la société en a laissé un, et c’est ce verrou oublié qui a causé la chute d’un des conteneurs dans la mer. Dès lors, l’expéditeur considère que la mission de la société n’était pas totalement terminée et que sa responsabilité est engagée.

Ce que valide le juge : la mission de la société de transport n’était pas terminée puisque les verrous n’avaient pas tous été enlevés et la livraison ne pouvait donc pas être considérée comme intervenue au moment de la chute du conteneur. La société de transport doit donc indemniser l’expéditeur à hauteur de 80 000 droits de tirage spéciaux dans cette affaire (pour mémoire les droits de tirage spéciaux (DTS) sont un instrument monétaire utilisé dans le commerce international).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 janvier 2017, n° 14-24018 et 15-17130

Transporteurs : l’arrivée au port signifie-t-elle la fin de la mission ? © Copyright WebLex – 2016

Libre installation des notaires : un tirage au sort (très) encadré !

Les modalités du tirage au sort des notaires dans les zones d’installation libre sont précisées. Vous devez savoir, tout d’abord, que ce tirage au sort a lieu lorsque dans les 24 heures qui suivent la date d’ouverture du dépôt des demandes de création d’office, le nombre de ces demandes est supérieur aux recommandations de la Chancellerie. Cet écart supérieur est alors retranscrit en pourcentage.

Il est alors procédé au tirage au sort : l’ordre de réalisation des tirages au sort est déterminé par zone d’installation libre et par ordre croissant des écarts, exprimé en pourcentage. Cet ordre est publié sur le site Internet du Ministère de la justice au moins 5 jours avant la date de réalisation du 1er tirage au sort.

La nouvelle réglementation précise également la qualité des personnes qui organisent et participent aux opérations de tirage au sort. Retenez que seront notamment présents un magistrat de l’ordre judiciaire ou administratif, un rapporteur de l’Autorité de la concurrence et des représentants du Conseil Supérieur du Notariat (CSN).

Pour mémoire, lors du dépôt de vos demandes, vous devez remplir un bulletin qui sera anonymisé. Ce bulletin sera ensuite placé dans une urne opaque par le 1er secrétaire de séance et les opérations de tirage au sort pourront commencer. Le tirage sera effectué manuellement par le rapporteur de l’Autorité de la concurrence. Chaque tirage devra faire l’objet d’un procès-verbal, signé par le rapporteur de l’Autorité de la concurrence et par le magistrat et le représentant du CSN ayant assisté aux opérations de tirage au sort.

Source : Arrêté du 24 janvier 2017 fixant les modalités des opérations de tirages au sort prévues à l’article 53 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d’accès aux fonctions de notaire

Libre installation des notaires : les modalités du tirage au sort sont (enfin) connues ! © Copyright WebLex – 2016