Catégorie : actualite

Un EDD peut avoir la même valeur qu’un règlement de copropriété !

Une société, propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble collectif, sollicite l’autorisation, en assemblée générale, d’apposer des plaques professionnelles. Mais l’AG refuse sa demande. Mécontente, la société réclame alors l’annulation de cette décision. En retour, le syndicat des copropriétaires demande à la société d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation.

« Faux » répond la société : le règlement de copropriété indique que les appartements situés au 2ème étage et aux étages supérieurs sont à usage d’habitation ou professionnel. Dès lors, elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage.

Non, estime le syndicat des copropriétaires : il est précisa dans le règlement de copropriété que ce document et l’état descriptif de division (EDD) possèdent la même valeur contractuelle. Or, l’EDD décrit précisément la destination de chaque lot. Et s’agissant de l’appartement de la société, il indique que c’est un appartement à usage exclusif d’habitation. Dès lors, la société ne peut pas y exercer son activité professionnelle.

Ce que confirme le juge ! Parce que le règlement de copropriété confère à l’EDD la même valeur contractuelle, il est nécessaire de comparer le contenu des 2 documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’EDD plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’EDD indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, elle ne peut donc pas y exercer son activité professionnelle… ni apposer ses plaques professionnelles sur l’immeuble.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 2017, n° 16-16849

Syndic immobilier : état descriptif de division = règlement de copropriété ? © Copyright WebLex – 2017

Emploi transféré = emploi permanent ?

Une entreprise de réparation de bennes recourt aux services d’un intérimaire en raison de ce qu’elle considère être un accroissement temporaire d’activité. Jusqu’alors, elle réceptionnait, en effet, les bennes à entretenir ou à réparer que l’un de ses clients lui acheminait directement.

Cependant, ce client l’a informée qu’il ne pourrait plus, temporairement, lui déposer les bennes. L’entreprise de réparation décide alors de reprendre, temporairement, cette activité, justifiant, selon elle, un recours aux services d’un intérimaire. Mais, peu de temps avant la fin de sa mission, l’intérimaire réclame la requalification de son contrat en CDI.

Pour lui, le transport des bennes fait partie de l’activité normale et permanente de l’entreprise, puisqu’il est indispensable à l’entretien ou à la réparation du matériel. Il ajoute que son poste n’a pas vocation à disparaître car il sera repris par l’entreprise cliente, dès qu’elle le pourra, et qui fait, en réalité, partie du même groupe.

Mais le juge valide ici le recours à l’intérim : ce transfert d’activité confirme que le poste de l’intérimaire n’est pas lié à l’activité permanente de l’entreprise de réparation et d’entretien de bennes, même s’il est effectué auprès d’une entreprise appartenant au même groupe.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 12 juillet 2017, n° 15-27286

Reprise temporaire d’une activité = accroissement temporaire d’activité ? © Copyright WebLex – 2017

½ journée de repos accordée aux femmes = mesure discriminatoire ?

Une entreprise négocie, avec les syndicats, un accord offrant à son personnel féminin une demi-journée de repos supplémentaire par an, à l’occasion de la journée internationale des droits des femmes (le 8 mars). Ce repos supplémentaire vise à leur permettre de participer aux manifestations organisées ce jour pour revendiquer une réelle égalité hommes/femmes.

Mais un salarié y voit là une inégalité de traitement injustifiée : il rappelle à son employeur que ce n’est pas parce qu’on est un homme qu’on ne peut pas être engagé dans la lutte pour l’égalité entre les femmes et les hommes. De ce fait, considère-t-il, rien ne justifie que les hommes soient exclus de ce dispositif.

Mais le juge encourage l’initiative de l’employeur en soulignant que cette différence de traitement est justifiée dans la mesure où elle vise à rétablir un équilibre entre les chances des hommes et des femmes, l’égalité hommes/femmes n’étant pas encore tout à fait acquise dans notre société.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 12 juillet 2017, n° 15-26262

Transporteurs : une demi-journée de repos supplémentaire pour les salariées ? © Copyright WebLex – 2017

L’annulation de l’achat de la résidence principale est sans incidence…

Un couple est propriétaire de deux appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé.

Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement, d’une exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement.

En principe, lorsqu’une personne vend un appartement qui ne constitue pas sa résidence principale, donc lorsqu’elle vend une résidence secondaire, le gain issu de la vente est normalement imposé. Ce principe comporte toutefois une exception notable puisqu’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt si les conditions suivantes sont remplies, à savoir :

• la vente en cause doit être la 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale ;
• le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente ;
• les sommes reçues suite à la vente doivent être utilisées pour acheter ou construire la résidence principale du vendeur dans un délai maximum de 24 mois.

Le couple insiste : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de leur résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de l’appartement dans lequel la famille était établie.

Ce que conteste l’administration qui considère que, pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration maintient donc son refus…

…ce que confirme le juge, qui rappelle qu’en plus d’être propriétaire de sa résidence principale au jour de la vente de la résidence secondaire, le couple n’a pas utilisé les fonds issus de la vente, dans le délai de 24 mois, pour acheter une résidence principale.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 1er juin 2017, n°16LY01951

Plus-value immobilière : pas d’impôt pour la vente d’une résidence secondaire ? © Copyright WebLex – 2017

Le caractère « averti » se déduit-il de la seule qualité d’associé de la caution ?

Un associé d’une SCI à visée spéculative se porte caution des engagements souscrits par la société. Les mensualités n’étant plus remboursées par la SCI, la banque souhaite saisir les rémunérations de la caution afin de récupérer les sommes encore dues. Mais l’associé remet en cause la validité du cautionnement au motif que la banque n’aurait pas respecté son obligation de mise en garde à son égard…

Obligation à laquelle elle n’était pas tenue, considère la banque : elle rappelle que l’obligation de mise en garde vaut pour la caution « non avertie ». Or, l’associé est, selon elle, une caution « avertie », en sa qualité d’associé d’une SCI constituée pour réaliser des opérations immobilières à visée spéculative. En outre, l’associé exerce la profession de technicien au sein de la société Air France. La banque considère donc qu’il disposait de toutes les compétences requises pour comprendre la portée de son engagement et qu’elle n’était pas tenue d’une obligation de mise en garde à son égard…

… à tort, selon l’associé : pour lui, la banque ne peut déduire qu’il est « averti » de par sa seule qualité d’associé de la SCI et de par sa profession. Ce que confirme la banque qui donne donc raison à l’associé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-18003

Caution et associé de SCI = pas d’obligation de mise en garde pour la banque ? © Copyright WebLex – 2017

Une clause limitative d’indemnisation illégale ?

Un couple, à la tête d’une fonderie, décide de partir à la retraite et de la vendre. Peu après, au cours d’une inspection de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, l’acquéreur apprend l’existence de déchets toxiques enfouis sous le site de la fonderie. L’acquéreur doit alors procéder à la dépollution des sols. Mécontent, il réclame une indemnisation du préjudice au couple…

… à tort selon ce dernier : l’action engagée à son encontre a vocation à engager la responsabilité du vendeur et obtenir de sa part des dommages-intérêts. Or, le contrat de vente prévoit une « clause limitative d’indemnisation », empêchant l’acquéreur d’obtenir gain de cause.

« Faux » répond l’acquéreur : pour lui, le couple ne peut pas se prévaloir de la clause insérée dans le contrat. Il rappelle, en effet, que le couple l’a trompé en lui cachant sciemment l’existence des déchets toxiques (on parle de « manœuvres dolosives »).

Or, la responsabilité engagée au titre de « manœuvres dolosives » est strictement encadrée par la Loi et ne peut pas être limitée par anticipation : et pourtant, c’est exactement l’objet de la clause limitative d’indemnisation. Cette clause n’est donc pas applicable, comme le confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13407

Industriels : limiter sa responsabilité… par anticipation ? © Copyright WebLex – 2017

Agent immobilier : quelle est l’étendue de votre obligation d’information ?

Un agent immobilier, chargé par un client de lui trouver une maison, trouve un bien correspondant aux attentes de ce dernier. Après une visite de la maison, le client décide de faire une offre d’achat qui est acceptée. La vente est alors finalisée.

L’heureux nouveau propriétaire sollicite ensuite une autorisation préalable de travaux pour construire une piscine de 35 m². Malheureusement, la Mairie refuse, en raison de l’existe d’une servitude qui impose de laisser une bande de jardin de 3 mètres par rapport à la voie publique. Or, la piscine que souhaite faire construire le propriétaire empiète sur cette servitude.

Mécontent, il réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ne l’ayant pas informé qu’il ne pouvait pas construire de piscine…

… à tort selon le professionnel de l’immobilier : il rappelle que ni le mandat, ni l’offre d’achat, ni le compromis de vente et ni l’acte de vente ne font mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété. En outre, il relève que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine d’une dimension inférieure à 35 m².

« Exact » estime le juge : parce que le propriétaire n’a indiqué à aucun moment à l’agent immobilier qu’il souhaitait construire une piscine dans sa propriété, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée. De plus, il relève, à l’instar de l’agent immobilier, que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine plus petite que celle souhaitée. Par conséquent, l’agent immobilier ne doit pas indemniser le propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Agent immobilier : une responsabilité engagée pour une histoire de piscine ? © Copyright WebLex – 2017

Demander une hausse de loyer d’un logement : un formalisme précis !

A l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation, le bailleur peut réclamer une hausse de loyer lorsque ce dernier est manifestement sous-évalué, au moins 6 mois avant la fin du bail. Toutefois, cela suppose de respecter un formalisme précis.

Formalisme qui n’a pas été respecté, selon un locataire, par un bailleur dans la proposition de hausse de loyer qui lui a été envoyée. Il remarque, en effet, que la proposition ne mentionne ni la base de calcul de la sous-évaluation du loyer invoquée par le bailleur, ni les références d’un Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne où se situe le logement loué. Par conséquent, le locataire considère que l’offre de nouveau loyer doit être annulée et que le loyer prévu avant le renouvellement du bail doit continuer à s’appliquer.

Ce que conteste le bailleur : il rappelle que la Loi prévoit seulement la reproduction des dispositions légales relatives à la demande de hausse de loyer, le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer. Dès lors, rien ne l’oblige à mentionner la base de calcul de la sous-évaluation et le Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne. Il considère donc que sa proposition est tout à fait licite. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Renouvellement du bail : une demande de hausse de loyer strictement encadrée © Copyright WebLex – 2017

Création d’une SCI : bien choisir les cases à cocher !

Un couple fait l’objet d’un contrôle fiscal au titre duquel le vérificateur rehausse le montant de leur impôt sur le revenu (IR) considérant que les sommes qui leur ont été versées par la SCI dont ils sont associés sont des revenus de capitaux mobiliers. Il précise qu’il retient cette qualification parce que la société a choisi d’opter pour une imposition au titre de l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce que conteste le couple qui relève que la SCI n’est pas imposable à l’IS, mais bien à l’IR ! Il rappelle que pour opter valablement, une SCI doit faire part de son choix de façon claire, sans ambigüité et surtout, après accord unanime de tous les associés. Ainsi elle peut :

• soit notifier son choix au service des impôts compétent ;
• soit, au moment de sa création, cocher la case adéquate du formulaire déposé au centre de formalités des entreprises.

Le couple insiste : les associés n’ayant procédé à aucune de ces formalités de façon unanime, la SCI est bien imposable à l’IR !

Faux, répond l’administration qui relève que :

• le gérant de la SCI (qui est son représentant légal) a bien coché la case « IS réel normal » dans la rubrique « option fiscale » du formulaire de création déposé au centre de formalités des entreprises ;
• le gérant a adressé un courrier au service des impôts intitulé « option impôt sur les sociétés » pour le compte de la SCI.t

Ces déclarations sont donc suffisantes pour considérer que la SCI a bien opté pour le régime de l’IS. Ce que confirme le juge qui rappelle à son tour que, si l’option pour le régime de l’IS est faite au moment de la création de la société, ce qui est le cas ici, il n’est pas impératif de recueillir la signature de tous les associés. L’option réalisée par le gérant étant parfaitement valable, le redressement fiscal est confirmé !

Source : Arrêt de la Cour Administrative de Versailles du 29 juin 2017, n°16VE02351

SCI et option IS : une simple formalité ? © Copyright WebLex – 2017

Un gain est un gain : une perte n’est pas un gain !

La plupart du temps, lorsqu’une entreprise imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) vend un bien qui lui appartient, le gain réalisé est traité fiscalement comme du résultat ordinaire. Il est donc imposé au taux normal de 33,1/3 %, ou aux taux réduits de 28 % ou 15 %.

Cette règle comporte quelques exceptions, notamment lorsque les biens vendus sont des titres de sociétés, qualifiés de « titres de participation ». Dans cette hypothèse, si une entreprise décide de vendre les titres qu’elle détient depuis plus de 2 ans, le gain réalisé sera traité fiscalement comme une plus-value à long terme : la plus-value ne sera imposée qu’à hauteur d’une quote-part de frais et charges correspondant à 12 % du montant brut du gain réalisé.

La quote-part de frais et charges sera considérée comme un gain classique et donc, elle sera imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés soit 33,1/3 % ou aux taux réduits de 28 % ou 15 %.

Dans l’hypothèse où au cours d’un même exercice l’entreprise cède plusieurs catégories de titres et qu’elle dégage à la fois des plus et moins-values, la question se pose de savoir sur quelle base sera imposée cette quote-part : pour l’administration sur le montant brut, alors que pour le juge, cette quote-part devra être imposée sur le montant net.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 14 juin 2017, n°400855

Vente de titre de société : jamais d’impôt ? © Copyright WebLex – 2017