La taxe foncière des locaux industriels est calculée en appliquant à la base d’imposition, un taux déterminé par les collectivités territoriales. Cette base d’imposition est assise sur la valeur locative cadastrale, valeur qui est déterminée, pour certains locaux industriels seulement, selon la méthode comptable. Lesquels ?
Taxe foncière et locaux industriels : les SCI concernées ?
La valeur locative cadastrale des locaux industriels, servant au calcul de la base d’imposition à la taxe foncière, peut être déterminée selon deux méthodes : la méthode comptable et la méthode particulière.
La méthode particulière, est une méthode de calcul qui s’applique habituellement aux locaux divers ordinaires donnés en location. Elle se compose de 2 techniques d’évaluation différentes :
- si le bien est loué à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de la location (montant du loyer) ;
- si le bien est loué à des conditions de prix anormales (que le prix soit supérieur ou inférieur au prix du marché), la valeur locative sera déterminée par les services fiscaux soit par comparaison (en attribuant au local une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature), soit par voie d’appréciation directe (en estimant la valeur vénale du local et en lui appliquant un taux d’intérêt qui correspond au taux des placements immobiliers dans la région).
La méthode particulière est aussi celle qui s’applique aux locaux industriels qui ne relèvent pas de la méthode comptable.
La méthode comptable, qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien, s’applique traditionnellement aux locaux qui sont inscrits à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant, lorsque le propriétaire du local ne l’exploite pas personnellement (c’est le cas par exemple des installations aéroportuaires) à condition que le propriétaire ou l’exploitant, soumis à l’impôt sur les bénéfices selon un régime réel d’imposition, tienne une comptabilité complète comportant, entre autres documents, un bilan faisant état des immobilisations corporelles.
Dorénavant, à compter de l’imposition 2017, la détermination de la valeur locative selon la méthode comptable s’appliquera aussi aux locaux figurent à l’actif du bilan d’une entreprise ayant pour principale activité la location de locaux industriels.
Sont donc principalement visées les sociétés civiles immobilières (SCI), soumises à l’impôt sur le revenu, qui ont l’obligation d’établir un bilan annuel et qui possèdent des locaux à caractère industriel dont la valeur locative, jusqu’en 2016, n’était pas calculée selon la méthode comptable.
Cette obligation d’inscription à l’actif du bilan la SCI résulte de la réunion de 2 des 3 conditions suivantes :
- employer plus de 50 salariés ;
- réaliser un chiffre d’affaires annuel supérieur à 3,1 millions d’€ ;
- avoir un total de bilan supérieur à 1,55 millions d’€.
A partir du moment où le propriétaire ou l’exploitant a l’obligation d’inscrire son local industriel à l’actif du bilan, l’administration considère que le critère d’inscription est remplie, quand bien même l’exploitant n’aurait pas effectivement inscrit le bien à l’actif.
Les entreprises nouvellement concernées par la détermination de la valeur locative selon la méthode comptable sont encouragées à déclarer aux services fiscaux le prix de revient de leurs locaux industriels avant le 31 décembre 2017.
Elles sont simplement encouragées à faire cette déclaration puisqu’aucune obligation déclarative n’a été prévue par la Loi. Toutefois, nous ne pouvons que vous encouragez à communiquer à l’administration les informations qu’elle demande : cela peut se révéler plus avantageux pour vous de déclarer le prix de revient de l’immeuble plutôt que de laisser l’administration le calculer elle-même.
Source : BOFIP-Impôts-BOI-IF-TFB-20-10-50
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